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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Famille’

Droits d’enregistrement et échanges (II)

Supposons à présent que Monsieur et Madame se séparent. Ils ont acquis ensemble, chacun pour une moitié indivise, un appartement à la côte flamande (RC 1.200 €) et une maison de village dans les Ardennes wallonnes (RC 1.000 €). Dans le règlement économique de leur séparation, ils décident de procéder, par un même acte, à […]

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Du nouveau en matière de succession

La loi du 10 décembre 2012 (M.B. du 11 janvier 2013) approfondit le régime de l’indignité successorale et remplace le mécanisme de la représentation successorale par celui de la substitution. L’indignité est la situation de celui qui a provoqué la mort du de cujus et qui est à ce titre privé de tout droits dans […]

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Le capital d’assurance et la succession : du nouveau

L’article 124 de la loi du 25 juin 1992 sur le contrat d’assurance terrestre traite du rapport ou la réduction en cas de décès du preneur d’assurance. Le rapport signifie qu’entre héritiers (personnes désignées par la loi pour hériter), toute donation est considérée une avance d’hoiries (une avance sur succession). Cela veut dire qu’au décès […]

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Quand une personne âgée vend un immeuble

L’article 108 du Code des droits de succession établit la présomption de ce que les droits de succession sont, jusqu’à preuve contraire, suffisamment établie par les actes de propriété, passés par le défunt. Pour les biens meubles ayant été possédés par le défunt, cette présomption légale s’applique à la condition que les actes ne remontent […]

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Remploi (II)

Le remploi peut être partiel. Il faut en effet qu’il soit réalisé pour plus de la moitié à l’aide de fonds propres (art. 1402 Code civil). La différence sera considérée comme une avance de la communauté, qui devra faire l’objet d’une récompense. Mais cela n’altère pas le caractère propre du bien acquis en remploi. A […]

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Remploi anticipé (I)

Dans le régime légal de la communauté entre époux, tous biens dont il n’est pas prouvé qu’ils sont propres, entrent dans le patrimoine de communauté (art. 1405, 4° Code civil). Pour éviter l’application de cette présomption, un époux en communauté légale, qui acquiert un immeuble, peut déclarer que l’acquisition est faite en remploi d’un propre, […]

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Clause d’accroissement (III)

On sait que nul n’est tenu de rester en indivision (art. 815 du Code civil). Existe-t-il une indivision dans la clause d’accroissement ? Oui, en principe, lorsque les parties achètent chacun une part indivise et en disposent par une clause d’accroissement. On peut alors « sortir » d’indivision sous deux réserves. D’abord, on cédant sous […]

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Clause d’accroissement (I)

Habituellement, une clause d’accroissement est convenue entre des indivisaires, en copropriété, chacun ayant acquis une part indivise de l’immeuble. Ils conviennent alors de ce que, au premier décès, le survivant deviennent propriétaire ou usufruitier de la part de l’autre. Techniquement, il y a d’abord une acquisition en commun, chacun pour une part indivise. Ensuite, les […]

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Le divorce et le bail du logement familial

Le juge de paix de Furnes-Nieuport a été sensible à la situation suivante. Des époux divorcent. Un seul conjoint avait signé le bail de la maison familiale mais il devait être considéré comme locataire légal durant le mariage. En effet, l’article 215, § 2, du Code civil protège le logement principal de la famille et considère les deux époux comme locataires. Fort bien, mais après le divorce l’époux qui n’a pas signé le bail et qui a […]

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Les héritiers légaux et le bénéficiaire de l’assurance-vie

La proposition de loi Swennen (Sénat doc. 5-310/1 2010-2011) a été votée le 13 janvier 2012 et la loi a été publiée au Moniteur Belge le 24 février 2012. Cette proposition reprend une proposition déposée au Sénat en 2008 déjà. La proposition tend à régler un problème qui se pose lorsque la prestation d’assurance sur la vie doit être liquidée à des bénéficiaires non nommément désignés ou révoqués. L’article 107 de la loi du 25 juin 1992 prévoit en matière d’assurance-vie que lorsque l’assurance ne comporte pas de […]

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Donation d’immeuble sous condition suspensive de divorce

Dans un consentement mutuel, il peut être dangereux pour les époux de se consentir des donations sous condition suspensive de divorce. Un arrêt de la Cour de cassation du 5 février 2004 (rôle n° C010497N, www.cass.be) définit le tarif des droits d’enregistrement lorsque la donation est soumise à une condition suspensive. Des époux se consentent une […]

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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