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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand une personne âgée vend un immeuble

L’article 108 du Code des droits de succession établit la présomption de ce que les droits de succession sont, jusqu’à preuve contraire, suffisamment établie par les actes de propriété, passés par le défunt. Pour les biens meubles ayant été possédés par le défunt, cette présomption légale s’applique à la condition que les actes ne remontent pas à plus de trois ans avant le décès.

Selon cette disposition, l’administration fiscale peut donc présumer que des biens qui se trouvaient dans le patrimoine du défunt dans les trois ans qui ont précédé son décès, s’y trouvaient encore au jour de son décès. Il appartient alors aux héritiers d’apporter la preuve du contraire. Ils doivent démontrer que les biens ont fait l’objet d’un remploi ou qu’ils ont permis de supporter une charge ou une dépense.

C’est particulièrement important pour l’argent provenant d’une vente d’immeuble. Si le défunt a vendu un bien dans les trois ans précédant son décès, et si le prix ne se retrouve pas dans ses comptes, les héritiers seront taxés sur ce montant considéré comme partie de l’actif successoral.

Pour leur permettre de démontrer que les fonds ont été utilisés à des fins non taxables, il faut se ménager la preuve de l’usage des fonds, par exemple le rachat d’un bien déjà compris dans l’actif successoral, le paiement d’une dette, les dépenses d’entretien (ce qui est plus difficile à prouver). Les héritiers d’une personne âgée qui vend un immeuble y seront attentifs.

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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