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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand une personne âgée vend un immeuble

L’article 108 du Code des droits de succession établit la présomption de ce que les droits de succession sont, jusqu’à preuve contraire, suffisamment établie par les actes de propriété, passés par le défunt. Pour les biens meubles ayant été possédés par le défunt, cette présomption légale s’applique à la condition que les actes ne remontent pas à plus de trois ans avant le décès.

Selon cette disposition, l’administration fiscale peut donc présumer que des biens qui se trouvaient dans le patrimoine du défunt dans les trois ans qui ont précédé son décès, s’y trouvaient encore au jour de son décès. Il appartient alors aux héritiers d’apporter la preuve du contraire. Ils doivent démontrer que les biens ont fait l’objet d’un remploi ou qu’ils ont permis de supporter une charge ou une dépense.

C’est particulièrement important pour l’argent provenant d’une vente d’immeuble. Si le défunt a vendu un bien dans les trois ans précédant son décès, et si le prix ne se retrouve pas dans ses comptes, les héritiers seront taxés sur ce montant considéré comme partie de l’actif successoral.

Pour leur permettre de démontrer que les fonds ont été utilisés à des fins non taxables, il faut se ménager la preuve de l’usage des fonds, par exemple le rachat d’un bien déjà compris dans l’actif successoral, le paiement d’une dette, les dépenses d’entretien (ce qui est plus difficile à prouver). Les héritiers d’une personne âgée qui vend un immeuble y seront attentifs.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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