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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Du nouveau en matière de succession

La loi du 10 décembre 2012 (M.B. du 11 janvier 2013) approfondit le régime de l’indignité successorale et remplace le mécanisme de la représentation successorale par celui de la substitution.

L’indignité est la situation de celui qui a provoqué la mort du de cujus et qui est à ce titre privé de tout droits dans la succession. C’est aussi le cas de celui qui est déclaré indigne de succéder pour avoir commis ou tenté de commettre un délit grave sur la personne du défunt. Dans le premier cas, l’indignité est prévue par la loi. Dans le second cas, l’indignité est une sanction civile prononcée par le tribunal sur la réquisition du procureur du Roi

L’indignité est imprescriptible mais, si avant de mourir, le défunt a accordé le pardon dans les formes d’un testament, l’indignité est exclue.

L’obligation alimentaire en faveur l’auteur, du conjoint survivant ou de la succession, est caduque en cas d’indignité. Si c’est le parent qui est indigne à l’égard de son enfant mineur, il n’a pas droit à la jouissance légale des biens de cet enfant.

Une nouvelle notion : la substitution. C’est la possibilité pour les descendants d’un successible de prendre sa place dans la succession, et d’y être appelé à son degré. Elle a lieu en cas de prédécès (comme le permettait la représentation), de décès simultané, de renonciation et d’indignité d’un successible.

La substitution n’est pas ouverte aux descendants du conjoint ou du cohabitant légal.

Comment se règle le rapport après substitution ?  Les descendants qui viennent à la succession par substitution rapportent les libéralités reçues du défunt, sauf dispense. Ils rapportent aussi, en moins prenant, les libéralités reçues du défunt par la personne à laquelle ils se substituent, sauf dispense en faveur de celle-ci.

Le successible qui renonce à la succession peut retenir une donation ou réclamer un legs jusqu’à concurrence de la portion disponible, s’il n’a pas de descendants se substituant à lui.

La révocation de donation pour cause de survenance d’enfant est enfin supprimée. Elle a été jugé incompatible avec la disparition des articles 960 à 966 du Code civil par l’arrêt du 7 mai 2007 de la Cour de cassation. Les dispositions sont à présent cohérentes.  Le nouvel article 957 réglemente la révocation par le donateur ou ses héritiers contre le donataire ou ses héritiers.

Les dispositions relatives à l’indignité successorale s’appliquent par analogie à l’indignité de recueillir ou de conserver un avantage matrimonial.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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