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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Donation d’immeuble sous condition suspensive de divorce

Dans un consentement mutuel, il peut être dangereux pour les époux de se consentir des donations sous condition suspensive de divorce.

Un arrêt de la Cour de cassation du 5 février 2004 (rôle n° C010497N, www.cass.be) définit le tarif des droits d’enregistrement lorsque la donation est soumise à une condition suspensive.

Des époux se consentent une donation portant sur des immeubles. Ils conviennent de ce que la donation intervient sous la condition suspensive de leur divorce.

L’article 16 du Code des droits d’enregistrement pour la Région flamande (mais il est commun aux autres Régions) dispose que :

« L’acte juridique tarifé au droit proportionnel, mais soumis à une condition suspensive, ne donne lieu qu’au droit fixe général aussi longtemps que la condition n’est pas accomplie.

Lorsque la condition se réalise, le droit auquel l’acte est tarifé est dû, sauf imputation du droit déjà perçu. Il est calculé d’après le tarif en vigueur à la date où il eût été acquis à l’Etat si ledit acte avait été pur et simple et sur la base imposable déterminée par le présent code, considérée à la date de l’accomplissement de la condition. »

La Cour d’appel de Anvers constate que la condition suspensive se réalise le 25 mai 1995, date à laquelle le jugement de divorce est coulé en force de chose jugée.

C’est à cette date, dit la Cour, que les droits d’enregistrement à appliquer doivent être acquittés.

La question est : faut-il appliquer le droit en vigueur entre époux ou le droit (plus élevé) entre étrangers ?

En effet, les parties ont conclu la donation lorsqu’elles étaient mariées mais sous la condition suspensive de leur divorce.

Au moment où la condition se réalise (divorce), elles ne sont par hypothèse plus mariées …

L’administration considère qu’il faut appliquer le droit entre étrangers car la convention a sorti ses effets au moment où les parties n’étaient plus mariées.

Mais la Cour d’appel de Anvers considère pour sa part que :

“… dat zodanige opeenvolging in de tijd strijdig is met de regel dat een vervulde voorwaarde terugwerkt tot op de dag dat de verbintenis aangegaan werd ; dat daarenboven die rechtshandeling reeds bestond sedert het aangaan ervan op 23 november 1994 ;

Dat de vaststelling dat de vervulling van de te dezen bedongen opschortende voorwaarde uit zichzelf ook nog (doch enkel ten aanzien van de echtgenoten zelf) tot gevolg heeft dat hun huwelijk ontbonden is, niet van aard is om de verplichtingen van die partijen met betrekking tot de registratierechten van de reeds bestaande rechtshandeling te beïnvloeden.”

Autrement dit, la condition réalisée rétroagit à la date de la convention, et les parties étaient bien mariées lorsqu’elles ont posé l’acte.

L’administration ne l’entend pas de cette oreille.

Elle considère que ce raisonnement ne correspond pas au système particulier mis en place par l’article 16 CED.

L’administration introduit donc un pourvoi.

La Cour de cassation rappelle que selon l’article 16 précité :

Lorsque la condition se réalise, le droit auquel l’acte est tarifé est dû, sauf imputation du droit fixe déjà perçu.

Il est calculé d’après le tarif en vigueur à la date où il eût été acquis à l’Etat si l’acte avait été pur et simple, et sur la base imposable déterminée par le code, considérée à la date de l’accomplissement de la condition.

Ce que réglemente cet article, constate la Cour de cassation, c’est le pourcentage du tarif (à apprécier à la date de l’acte) et non le type de tarif, ainsi que la base de perception (à apprécier à la date de la réalisation de la condition) :

« Overwegende dat met het tarief in het tweede lid van voormeld artikel 16 alleen het percentage van het toe te passen tarief wordt bedoeld en niet de wettelijke en feitelijke elementen bepalend voor het soort tarief, die bepaald moeten worden op de datum van de vervulling van de vermelde voorwaarde ;

L’arrêt est donc cassé.

Il fallait bien considérer, pour le tarif applicable, la situation des parties au moment où la condition se réalise, c’est à dire la situation de divorce.

Les parties étant alors étrangères, c’est le tarif entre étranger qui s’applique pour le calcul des droits.

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Wallonie : où sont passés les renseignements urbanistiques ?

Le CWATUPE imposait une obligation d’information au notaire, au vendeur et à son mandataire en matière urbanistique, en vue de la vente ou la location de plus de neuf ans. L’article 152 imposait d’indiquer sans équivoque, dans la publicité, la destination urbanistique la plus récente du bien concerné en utilisant les termes prévus par le […]

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Le CWATUPE imposait une obligation d’information au notaire, au vendeur et à son mandataire en matière urbanistique, en vue de la vente ou la location de plus de neuf ans.

L’article 152 imposait d’indiquer sans équivoque, dans la publicité, la destination urbanistique la plus récente du bien concerné en utilisant les termes prévus par le zonage des plans de secteur.

La publicité devait aussi mentionner les permis en vigueur ou les certificats d’urbanisme délivrés, en vigueur.

Et dans le CoDT, en vigueur depuis le 1er juin 21017 ?

Le titre 5 relatif aux « obligations d’information sur le statut administratif des biens » débute au chapitre 1 par les « mentions dans les actes de cession » (art. D.IV.99).

Rien sur la publicité à la vente ou à la location. Bref, on a oublié de reprendre l’obligation de l’ex article 152…

La seule publicité prévue porte sur les mentions de la Commune, de la date et du numéro du permis en matière de vente de lots créés par un permis d’urbanisation ou un permis d’urbanisme de constructions groupées (art. D.IV.76).

Sinon, le CoDT a oublié l’information urbanistique précontractuelle dans la vente d’immeuble et c’est bien regrettable.

Que les agents immobiliers ne se réjouissent pas trop vite.

L’information urbanistique dans leur publicité doit aussi porter sur le statut urbanistique, en exécution des articles 12 et 53 du Code de déontologie de l’IPI.

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