Carnet de route en Droit ImmobilierDéc 2
En cas de mise en vente d’un logement qui fait l’objet d’un bail de résidence principale de neuf ans, le preneur domicilié dans les lieux dispose d’un droit de préférence (art. 247/1, § 1, du Code bruxellois du logement). C’est l’article 2 de l’ordonnance du 28 septembre 2023 qui reconnait un droit de préemption au […]
Lire plus arrow_forwardDéc 2
Les opérations immobilières sur options permettent au marchand de bien de capter la différence entre le prix global initial et la somme des prix à la découpe. En contrepartie, il prend en charge les frais et les démarches de la division et de la commercialisation. Le marchand répartit le prix global sur l’ensemble des lots […]
Lire plus arrow_forwardNov 30
Monsieur et Madame achètent un immeuble 17.000.000 anciens francs, chacun pour moitié avec une clause de tontine. Mais c’est Monsieur qui paie tout. Au décès de Monsieur, Madame est donc propriétaire du tout. Le fils, héritier frustré, s’en émeut. Il considère que l’opération de tontine constitue un contrat aléatoire. C’est bien exact, chaque partie assume […]
Lire plus arrow_forwardNov 26
L’article 247/1, § 1er, alinéa 1er, du Code du logement accorde au « preneur » un droit de préemption. La disposition précise que ce droit profite au « conjoint ». Faut-il en déduire que le conjoint n’est pas nécessairement vu comme un preneur au sens de l’ordonnance du 28 septembre 2023 ? C’est une question importante car normalement les notifications […]
Lire plus arrow_forwardMar 15
Dans la vente, le transfert de propriété intervient par la conclusion du contrat : l’obligation de dare est mort-née, selon la belle formule du Prof. Foriers car l’obligation nait et s’exécute entièrement en même temps. Le report de l’effet du transfert de propriété n’y change rien, c’est bien la conclusion du contrat qui réalise l’obligation […]
Lire plus arrow_forwardJuil 18
Un arrêt inédit de la Cour d’appel de Bruxelles du 19 janvier 2024 (RG n° 2019/AR/856) rappelle les principes en matière de porte-fort, qui sont souvent méconnus. Il s’agissait d’une offre d’achat émise par une personne se portant fort pour une société qui ratifiera plus tard. C’est un porte-fort « nu », le porte-fort n’est pas tenu […]
Lire plus arrow_forwardJuil 18
La loi du 31 mai 2017 impose une assurance de la responsabilité civile décennale des entrepreneurs, architectes et autres prestataires du secteur de la construction de travaux immobiliers. La loi s’applique aux travaux pour lesquels le permis d’urbanisme a été délivré après le 1er juillet 2018 ou, en loi Breyne, aux travaux pour lesquels le […]
Lire plus arrow_forwardJuil 12
Un arrêt de la Cour de cassation du 6 avril 2023 nous rappelle la nature exacte de la réception en loi Breyne (rôle n° C.22.0354.F, www.juportal.be). Suivant l’article 9 de la loi, Selon l’article 2 de l’arrêté d’exécution du 21 octobre 1971, la réception d’un ouvrage doit répondre à des conditions minimales prévues : L’article […]
Lire plus arrow_forwardJuil 9
Une vente viagère d’immeuble est une vente classique dont la caractéristique est que le prix ou partie du prix est converti en une rente due sur la vie du vendeur, avec éventuellement un plafond. L’article 1968 de l’ancien Code civil dispose clairement que « la rente viagère peut être constituée à titre onéreux, (…) pour un […]
Lire plus arrow_forwardMar 24
La 4ième chambre du tribunal de première instance du Brabant wallon a prononcé un jugement, le 1er février 2022 (R.G. n° 21/1336/A), concernant la validité de la condition suspensive de régularisation urbanistique dans les ventes d’immeuble. La vente porte sur une « maison d’habitation ». Mais la situation de droit du bien est toute différente ; […]
Lire plus arrow_forwardDéc 12
Sur le plan des principes, une acquisition d’option et une vente immobilière sur levée d’option, constituent évidemment une opération parfaitement légale. Cette technique est généralement admise en doctrine (B. Khol, « La vente d’immeuble (de gré à gré) », Chroniques notariales, oct. 2021, vol. 73, p. 68) et en jurisprudence ; elle est courante dans la pratique immobilière. […]
Lire plus arrow_forwardOct 14
Dès qu’un permis d’urbanisme est devenu définitif, purgé, qu’il ne peut plus être retiré et sous réserve de ce que les conditions soient réalisées, il constitue le statut urbanistique du bien. Il donne la destination de l’immeuble. Il est la situation de droit du bien. Il ne faut pas d’autre formalité pour cela. Le permis […]
Lire plus arrow_forwardSep 13
Il s’agissait du bon de commande d’une entreprise, signé par un consommateur. L’achat concernait une cuisine. Le document contenait, au verso, des conditions générales. Une clause de ces conditions stipulait que, sauf force majeure, l’acheteur ne peut renoncer à la vente qu’en payant une indemnité de 30 % du prix. Que penser d’une telle clause […]
Lire plus arrow_forwardJuil 9
Dans la relation avec un vendeur professionnel, quelle est l’efficacité juridique d’une clause du type : « Le vendeur déclare que le bien est affecté d’une infraction urbanistique. L’acquéreur en a pris connaissance et en fera son affaire personnelle à l’entière décharge du vendeur ». Peut-on considérer que cette clause recouvre une exonération de vice caché et soit […]
Lire plus arrow_forwardJuil 5
La destination du père de famille est un mode d’établissement de servitude qui est bien moins rare qu’on peut le penser. Un arrêt du 22 avril 2021 de la Cour de cassation nous permet d’évoquer la question importante du rapport entre les clauses usuelles des actes et ce mode d’établissement de servitude. Mais d’abord, qu’est-ce […]
Lire plus arrow_forwardJuin 16
Le texte Article 187 C. enreg. : « Le changement dans la propriété ou l’usufruit d’un immeuble situé en Belgique, par suite d’une convention translative ou déclarative, est suffisamment établi, pour la réclamation du droit au nouveau propriétaire ou usufruitier, par des actes de disposition ou d’administration ou autres actes constatant ou impliquant, dans son chef, la […]
Lire plus arrow_forwardJuin 15
Définition La déclaration de command est une clause du contrat de vente par laquelle l’acheteur se réserve la possibilité de désigner une tierce personne en qualité d’acheteur. L’utilité de l’institution est de cacher l’acquéreur véritable lors de la vente, afin de lui éviter, par exemple, de payer le prix d’un achat de convenance. Mais le […]
Lire plus arrow_forwardJuil 12
Dans la vente d’immeuble, l’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un bref délai, pose l’article 1648 du Code civil. La loi ne détermine pas ce délai d’action ; on peut même se demander si c’est vraiment un délai puisque le temps n’est pas précisé. Ce délai est laissé à la sagesse du […]
Lire plus arrow_forwardJuil 7
L’article 24, § 1, de l’ordonnance du 5 mars 2009 relative à la gestion et à l’assainissement des sols pollués en Région de Bruxelles-Capitale traduit un principe essentiel. C’est le principe du pollueur-payeur. Les clauses usuelles des actes de vente portent aussi sur les vices cachés relatifs au sol. Souvent, le compromis, comme les actes, […]
Lire plus arrow_forwardNov 4
Revenons sur une clause fameuse que l’on retrouve dans pratiquement tous les compromis. Elle se présente comme suit : « Si une des parties reste en défaut de remplir ses obligations, après une mise en demeure notifiée par exploit d’huissier ou lettre recommandée adressée à la partie défaillante et restée sans suite pendant quinze jours, l’autre partie […]
Lire plus arrow_forward18 juin 2026
Le louage de choses est essentiellement limité dans le temps et ne peut être consenti ‘à perpétuité’. La durée des baux est limitée à nonante-neuf ans maximum (article 1er du décret des 18 – 29 décembre 1790, Pasin., 1790, p. 105 – encore applicable de nos jours). Cette disposition est d’ordre public : les baux […]
