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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le vice du sol

L’article 24, § 1, de l’ordonnance du 5 mars 2009 relative à la gestion et à l’assainissement des sols pollués en Région de Bruxelles-Capitale traduit un principe essentiel.

C’est le principe du pollueur-payeur.

Les clauses usuelles des actes de vente portent aussi sur les vices cachés relatifs au sol.

Souvent, le compromis, comme les actes, prévoient une clause du type :

« Le bien est vendu dans l’état où il se trouve, sans garantie de la nature du sol, du sous-sol et sans recours contre les vendeurs du chef des vices de construction, vices cachés, vétusté dont il pourrait être grevé ».

Il s’agit d’une clause classique d’exonération de la garantie des vices cachés relativement à l’état du sol.

Cette exonération est valable pour autant que le vendeur n’ait pas connaissance du vice ou qu’il ne soit pas une entreprise traitant avec un consommateur.

Comment confronter le principe du pollueur-payeur avec l’exonération contractuelle de la garantie des vices cachés affectant le sol ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 23 juin 2020 (rôle n° C.18.0108.F, www.juridat.be)  répond à cette question.

L’acheteur confronté à l’exclusion de la garantie concernant le sol, fonde son recours contre le vendeur sur l’article 24 de l’ordonnance sol.

La Cour d’appel de Bruxelles déboute l’acheteur.

Il forme un pourvoi en cassation et invoque la violation de l’article 24 précité et du principe du pollueur-payeur.

La Cour de cassation rejette ce pourvoi en faisant valoir que le principe du pollueur-payeur n’est pas un principe général de droit dont la violation entraîne la censure de la Cour de cassation.

La Cour ajoute que les paragraphes 1 et 2 de l’article 24 ne sont pas des dispositions d’ordre public.

Cela signifie qu’une disposition contractuelle écartant cette norme n’est pas nulle pour objet illicite (art. 6 du Code civil).

En d’autres termes, l’article 24 ne peut fonder l’écartement de la stipulation contractuelle excluant la garantie des vices cachés en matière de sols et de sous-sols.

Pour rappel, le paragraphe 1er de cette disposition oblige le pollueur à réparer et oblige le titulaire d’un permis d’environnement à remédier à la pollution créée par son activité.

L’article 24 contient encore deux règles ; d’une part, il y a solidarité entre les responsables de la pollution et, d’autre part, la disposition ne porte pas atteinte aux autres droits des personnes lésées contre les personnes responsables.

Ces dispositions, dit la Cour de cassation, ne créent pas un droit direct et ne peuvent donc être invoquées pour s’opposer à une clause dérogeant à la garantie des vices cachés.

L’enseignement principal de l’arrêt du 23 juin 2020 porte sur le caractère non d’ordre public de l’article 24, § 1, selon lequel celui qui génère une pollution est responsable des frais de la reconnaissance de l’état du sol et du traitement de cette pollution.

Cela signifie que par des conventions particulières, les parties peuvent, entre elles, aménager ou écarter cette responsabilité.

En d’autres termes, l’article 24 dans lequel le principe du pollueur-payeur est déposé, ne peut s’opposer à une clause dérogatoire de la garantie des vices cachés sur le sol ou le sous-sol dans un acte de vente.

Cet arrêt est rigoureux et doit être approuvé même si, dans la tendance du moment, affirmer que la responsabilité du pollueur n’est pas d’ordre public peut faire grincer des dents.

La photo : une jolie façade moderniste chemin du Crabbegat à Uccle.

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Que devient le projet de nouveau RRU à Bruxelles ?

Plus personne n’entend parler depuis quelques mois1 du projet de révision du RRU ; la crise sanitaire actuelle en est sans doute pour quelque chose. Pour rappel, le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) actuellement en vigueur a été adopté par le Gouvernement en 2006, reprenant le texte précédant (datant de 1999) avec quelques petites (très petites) adaptations. […]

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Plus personne n’entend parler depuis quelques mois1 du projet de révision du RRU ; la crise sanitaire actuelle en est sans doute pour quelque chose.

Pour rappel, le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) actuellement en vigueur a été adopté par le Gouvernement en 2006, reprenant le texte précédant (datant de 1999) avec quelques petites (très petites) adaptations.

Le texte actuel date donc pour l’essentiel d’une vingtaine d’années.

Entretemps, la matière de l’urbanisme a considérablement évolué, les pratiques architecturales, de vie et de construction ont connu d’importants changements.

Le texte actuel ne permet donc plus de répondre à tous les enjeux auxquels la Région est confrontée et notamment aux nouveaux modes d’habitation (colocation, etc.), aux questions liées à la performance énergétique et au réchauffement climatique ou encore à la question de la densité
et des gabarits d’immeubles tours à ériger.

C’est pourquoi, le Gouvernement bruxellois a initié la révision du RRU durant la législature 2014-2019 et a adopté début 2019, en première lecture, un projet de RRU accompagné de son Rapport sur les Incidences Environnementales (RIE).

Le projet a été soumis à l’enquête publique ainsi qu’à la consultation des communes et des différentes instances dont la liste est fixée par le CoBAT.

Au printemps 2020, la Commission régionale de développement (CRD) a remis son avis sur le projet de RRU, le RIE et les avis et réclamations / observations émis pendant l’enquête publique.

Toutefois, suite aux dernières élections régionales, le nouveau Gouvernement s’est engagé, dans le cadre de sa déclaration de politique générale, à accentuer la réforme du RRU notamment en ce qui concerne la gestion et la composition de l’espace public, le stationnement et la lutte contre le réchauffement climatique.

A ces thématiques, est venue s’ajouter la crise sanitaire que nous connaissons depuis mars 2020. Celle-ci a pu mettre en exergue l’importance des espaces de vie en plein air (terrasses, jardins, parcs), l’amélioration du cadre de vie ou encore la taille et l’adéquation des logements.

Ces éléments constituent autant de défis justifiant la nécessité d’adapter le projet de RRU en y apportant des modifications importantes permettant de le mettre à niveau.

Aussi, le Secrétaire d’État à l’Urbanisme, Pascal Smet, envisage de soumettre au Gouvernement bruxellois, dès 2021, un nouveau projet de RRU intégrant ces modifications substantielles devant permettre de répondre aux besoins identifiés.

Dès lors, le projet sera, à nouveau, soumis à l’enquête publique ainsi qu’à l’avis de l’ensemble des communes et instances consultatives.

L’issue de ce processus devrait aboutir à la révision du RRU pour la fin 2022 / début 2023, apportant ainsi un nouveau cadre réglementaire urbanistique correspondant mieux aux besoins actuels de la Région de Bruxelles-Capitale.

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