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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le vice du sol

L’article 24, § 1, de l’ordonnance du 5 mars 2009 relative à la gestion et à l’assainissement des sols pollués en Région de Bruxelles-Capitale traduit un principe essentiel.

C’est le principe du pollueur-payeur.

Les clauses usuelles des actes de vente portent aussi sur les vices cachés relatifs au sol.

Souvent, le compromis, comme les actes, prévoient une clause du type :

« Le bien est vendu dans l’état où il se trouve, sans garantie de la nature du sol, du sous-sol et sans recours contre les vendeurs du chef des vices de construction, vices cachés, vétusté dont il pourrait être grevé ».

Il s’agit d’une clause classique d’exonération de la garantie des vices cachés relativement à l’état du sol.

Cette exonération est valable pour autant que le vendeur n’ait pas connaissance du vice ou qu’il ne soit pas une entreprise traitant avec un consommateur.

Comment confronter le principe du pollueur-payeur avec l’exonération contractuelle de la garantie des vices cachés affectant le sol ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 23 juin 2020 (rôle n° C.18.0108.F, www.juridat.be)  répond à cette question.

L’acheteur confronté à l’exclusion de la garantie concernant le sol, fonde son recours contre le vendeur sur l’article 24 de l’ordonnance sol.

La Cour d’appel de Bruxelles déboute l’acheteur.

Il forme un pourvoi en cassation et invoque la violation de l’article 24 précité et du principe du pollueur-payeur.

La Cour de cassation rejette ce pourvoi en faisant valoir que le principe du pollueur-payeur n’est pas un principe général de droit dont la violation entraîne la censure de la Cour de cassation.

La Cour ajoute que les paragraphes 1 et 2 de l’article 24 ne sont pas des dispositions d’ordre public.

Cela signifie qu’une disposition contractuelle écartant cette norme n’est pas nulle pour objet illicite (art. 6 du Code civil).

En d’autres termes, l’article 24 ne peut fonder l’écartement de la stipulation contractuelle excluant la garantie des vices cachés en matière de sols et de sous-sols.

Pour rappel, le paragraphe 1er de cette disposition oblige le pollueur à réparer et oblige le titulaire d’un permis d’environnement à remédier à la pollution créée par son activité.

L’article 24 contient encore deux règles ; d’une part, il y a solidarité entre les responsables de la pollution et, d’autre part, la disposition ne porte pas atteinte aux autres droits des personnes lésées contre les personnes responsables.

Ces dispositions, dit la Cour de cassation, ne créent pas un droit direct et ne peuvent donc être invoquées pour s’opposer à une clause dérogeant à la garantie des vices cachés.

L’enseignement principal de l’arrêt du 23 juin 2020 porte sur le caractère non d’ordre public de l’article 24, § 1, selon lequel celui qui génère une pollution est responsable des frais de la reconnaissance de l’état du sol et du traitement de cette pollution.

Cela signifie que par des conventions particulières, les parties peuvent, entre elles, aménager ou écarter cette responsabilité.

En d’autres termes, l’article 24 dans lequel le principe du pollueur-payeur est déposé, ne peut s’opposer à une clause dérogatoire de la garantie des vices cachés sur le sol ou le sous-sol dans un acte de vente.

Cet arrêt est rigoureux et doit être approuvé même si, dans la tendance du moment, affirmer que la responsabilité du pollueur n’est pas d’ordre public peut faire grincer des dents.

La photo : une jolie façade moderniste chemin du Crabbegat à Uccle.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

Lire plus arrow_forward

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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