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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le vice du sol

L’article 24, § 1, de l’ordonnance du 5 mars 2009 relative à la gestion et à l’assainissement des sols pollués en Région de Bruxelles-Capitale traduit un principe essentiel.

C’est le principe du pollueur-payeur.

Les clauses usuelles des actes de vente portent aussi sur les vices cachés relatifs au sol.

Souvent, le compromis, comme les actes, prévoient une clause du type :

« Le bien est vendu dans l’état où il se trouve, sans garantie de la nature du sol, du sous-sol et sans recours contre les vendeurs du chef des vices de construction, vices cachés, vétusté dont il pourrait être grevé ».

Il s’agit d’une clause classique d’exonération de la garantie des vices cachés relativement à l’état du sol.

Cette exonération est valable pour autant que le vendeur n’ait pas connaissance du vice ou qu’il ne soit pas une entreprise traitant avec un consommateur.

Comment confronter le principe du pollueur-payeur avec l’exonération contractuelle de la garantie des vices cachés affectant le sol ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 23 juin 2020 (rôle n° C.18.0108.F, www.juridat.be)  répond à cette question.

L’acheteur confronté à l’exclusion de la garantie concernant le sol, fonde son recours contre le vendeur sur l’article 24 de l’ordonnance sol.

La Cour d’appel de Bruxelles déboute l’acheteur.

Il forme un pourvoi en cassation et invoque la violation de l’article 24 précité et du principe du pollueur-payeur.

La Cour de cassation rejette ce pourvoi en faisant valoir que le principe du pollueur-payeur n’est pas un principe général de droit dont la violation entraîne la censure de la Cour de cassation.

La Cour ajoute que les paragraphes 1 et 2 de l’article 24 ne sont pas des dispositions d’ordre public.

Cela signifie qu’une disposition contractuelle écartant cette norme n’est pas nulle pour objet illicite (art. 6 du Code civil).

En d’autres termes, l’article 24 ne peut fonder l’écartement de la stipulation contractuelle excluant la garantie des vices cachés en matière de sols et de sous-sols.

Pour rappel, le paragraphe 1er de cette disposition oblige le pollueur à réparer et oblige le titulaire d’un permis d’environnement à remédier à la pollution créée par son activité.

L’article 24 contient encore deux règles ; d’une part, il y a solidarité entre les responsables de la pollution et, d’autre part, la disposition ne porte pas atteinte aux autres droits des personnes lésées contre les personnes responsables.

Ces dispositions, dit la Cour de cassation, ne créent pas un droit direct et ne peuvent donc être invoquées pour s’opposer à une clause dérogeant à la garantie des vices cachés.

L’enseignement principal de l’arrêt du 23 juin 2020 porte sur le caractère non d’ordre public de l’article 24, § 1, selon lequel celui qui génère une pollution est responsable des frais de la reconnaissance de l’état du sol et du traitement de cette pollution.

Cela signifie que par des conventions particulières, les parties peuvent, entre elles, aménager ou écarter cette responsabilité.

En d’autres termes, l’article 24 dans lequel le principe du pollueur-payeur est déposé, ne peut s’opposer à une clause dérogatoire de la garantie des vices cachés sur le sol ou le sous-sol dans un acte de vente.

Cet arrêt est rigoureux et doit être approuvé même si, dans la tendance du moment, affirmer que la responsabilité du pollueur n’est pas d’ordre public peut faire grincer des dents.

La photo : une jolie façade moderniste chemin du Crabbegat à Uccle.

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

Lire plus arrow_forward

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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