Carnet de route en Droit ImmobilierAvr 4
La situation et l’opération décrites ci-dessous sont courantes. Monsieur est gérant de la société. Il possède un terrain avec Madame qui est tierce par rapport à la société. En 1998, les époux propriétaires du sol constituent un droit de superficie au profit de la société qui construit un cabinet médical (50,5 %) et un logement […]
Lire plus arrow_forwardAvr 2
L’abandon porte sur un bien (voy. art. 656 et 699 de l’ancien Code civil), la renonciation porte sur un droit. Seul le propriétaire peut abandonner son bien, mais le titualire de droit réel peut renoncer à ce droit. En règle, il a toujours été admis que le titulaire d’un droit réel peut y renoncer. Cela […]
Lire plus arrow_forwardNov 3
Le SDA s’est prononcé à plusieurs reprises sur la question du caractère meuble ou immeuble des panneaux solaires. Cette question se pose lorsque l’installation est posée par une société sur la toiture d’une copropriété ou d’un immeuble appartenant à des tiers. Le SDA semble considérer que selon le degré d’autonomie matérielle ou fonctionnelle de l’installation, […]
Lire plus arrow_forwardMar 10
Les redevances et charges d’un droit de superficie sont taxées en droit d’enregistrement au taux de 2 % (art. 84 C. enreg.). Et cette base imposable est aussi celle retenue au titre de revenu immobilier à l’IPP lorsque le constituant est une personne physique (art. 7, § 1, 3°, CIR juncto art. 10, § 1, […]
Lire plus arrow_forwardJuin 20
Le sort du promoteur vendeur n’est pas toujours enviable en loi Breyne. Il est en effet tenu à la responsabilité décennale, au même titre que l’entrepreneur et l’architecte (art. 6). La loi Breyne vise toute convention par laquelle un promoteur procure un bien d’habitation, pour autant qu’un ou plusieurs versements doivent intervenir avant l’achèvement. Traditionnellement, […]
Lire plus arrow_forwardMar 9
Il existe en Région flamande une réglementation qui vient d’entrer en vigueur et qui impose, en cas de vente, de porter le bien à un certain niveau de performance énergétique, dans les cinq ans. Cela concerne les biens non résidentiels. Les textes Titre XI, article 11.2/2.1 du décret du 8 mai 2009 portant les dispositions […]
Lire plus arrow_forwardMai 25
Hypothéquer le droit L’emphytéote, comme le superficiaire, peut céder et hypothéquer son droit. Les lois du 10 janvier 1824 le prévoyaient déjà (articles 6 pour l’emphytéose et article 2 pour la superficie). L’article 45, alinéa 2, de la loi hypothécaire le confirme. Ce principe est repris dans le Livre 3 (art. 3.171 et 3.183). Pas […]
Lire plus arrow_forwardJan 26
Il y a une nouveauté dans le livre 3 du Code civil, qui sera d’application le 1er septembre 2021. La définition du droit de superficie est donnée par l’article 3.177. Il est prévu que « le droit de superficie est un droit réel d’usage qui confère la propriété de volumes, bâtis ou non, en tout ou […]
Lire plus arrow_forwardSep 22
L’indemnité d’accession concernant un bâtiment neuf est-elle soumise à TVA ? J’avais déjà réalisé une publication en 2016 sur le sujet (https://gillescarnoy.be/2016/09/07/lindemnite-daccession-est-elle-soumise-a-la-tva/). Je soulignais que la notion de « livraison » en TVA a un champ d’application plus large que celui d’une mutation en droits d’enregistrement. Dans la mesure où l’accession suppose que le propriétaire ait préalablement accordé […]
Lire plus arrow_forwardFév 4
On ne trouve plus beaucoup de terrain dans les entités urbaines, ou alors à des prix prohibitifs. Les m² en hauteur, avec vue, se vendent à de bon prix (surtout sur la côte flamande lorsqu’ils parviennent à une vue sur mer). Ces deux considérations conduisent à s’intéresser à la rehausse d’immeuble, même s’il existe d’autres […]
Lire plus arrow_forwardJan 2
Il s’agit d’une ferme en région liégeoise. Le père et son épouse décident de faire donation à leurs deux enfants d’une partie de la bâtisse. À cet effet, ils divisent l’immeuble en trois parties : Un appartement pour le premier fils, Un appartement pour le second fils, Le reste en indivision familiale. Et les donateurs se […]
Lire plus arrow_forwardSep 7
La problématique réside dans la question de savoir si l’accession prévue par la Code civil, qui permet au propriétaire d’un fonds d’acquérir moyennant indemnisation la propriété des constructions érigées par un tiers sur ledit fonds, est soumise à la TVA. La réponse donnée à cette question a une certaine incidence pour les promotions immobilières basées […]
Lire plus arrow_forwardSep 7
L’emphytéote exerce tous les droits attachés à la propriété du fonds, dit l’article 3, alinéa 1er, de la loi du 10 janvier 1824, mais il ne peut rien faire qui en diminue la valeur. L’emphytéote peut donc construire un immeuble bâti sur le fonds dont il a reçu le droit de jouissance d’emphytéose. Il disposera […]
Lire plus arrow_forwardMai 30
Le propriétaire d’un terrain confère un droit de superficie à un promoteur (RDA) qui construit des appartements. Le promoteur vend les unités de logement et le tréfoncier vend les quotes-parts dans le terrain. Mais la dernière unité n’est pas vendue ; au terme contractuel du droit de superficie, elle revient au propriétaire du sol par accession, […]
Lire plus arrow_forwardFév 13
Le droit de superficie consiste à disposer d’un droit de propriété temporaire de cinquante ans maximum sur des bâtiments, ouvrages ou plantations érigés sur le fonds d’autrui (art. 1er de la loi du 24 janvier 1824). Depuis la loi du 25 avril 2014, il faut ajouter au-dessus et même en-dessous du fonds d’un tiers, tiers […]
Lire plus arrow_forwardAoût 21
La loi du 25 avril 2014 portant des dispositions diverses en matière de Justice a modifié la vénérable loi hollandais du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie. Cette loi est entrée en vigueur le 24 mai 2014 (projet du 23 novembre 2013 – chambre DOC 53 3149/001). On sait que depuis 190 ans, […]
Lire plus arrow_forwardFév 17
Depuis le 1er janvier 2011, la cession du terrain attenant à un immeuble neuf est soumise à la TVA si le terrain est cédé simultanément par une même personne. Qu’en est-il si le bâtiment neuf est cédé alors que sur le sol, c’est seulement un droit réel qui est constitué ? L’administration a pris position dans […]
Lire plus arrow_forwardOct 10
L’ACP de la résidence Picasso et des copropriétaires sont en litige avec le promoteur. La question porte sur l’interprétation de l’acte de base qui fixe les droits respectifs. Au cœur du débat se trouvent des parkings extérieurs que le promoteur prétend s’être réservé. Ces parkings sont-ils privatifs ? Il ressortait de l’acte de base que les […]
Lire plus arrow_forwardOct 3
La loi-programme du 28 juin 2013 modifie le tarif du droit d’enregistrement de la constitution et cession de droit réel d’emphytéose ou de superficie. Ce tarif passe de 0,2 % à 2 %, sur la contrepartie conventionnelle. La loi est publiée au Moniteur belge du 1er juillet 2013. Elle fait l’objet d’une circulaire n° 7/2013 […]
Lire plus arrow_forwardSep 5
On fait appel à la division de la propriété en volumes quand il n’existe pas ou n’existera pas de parties communes entre les lots. Des servitudes (appui, surplomb, passage, canalisation, etc.), règlent la coexistence des volumes. Peut-on organiser la propriété en volumes dissocié du sol portant sur une tranche tridimensionnelle et homogène d’espace ? En principe, la […]
Lire plus arrow_forward6 août 2026
Le leg en duo est une formule bien connue. Une institution bénéficiant du taux de 7 % est désignée légataire universelle par testament. L’institution doit prendre en charge l’ensemble des droits et reverser un montant net aux héritiers qui auraient normalement été davantage taxés. Est-ce un abus fiscal (art. 18, § 2, CDE et 106 […]
