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Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Articles tagué ‘ATN’

La valeur actualisée de l’usufruit doit tenir compte de l’inflation

La valorisation de l’usufruit fait encore débat dans les montages à base d’usufruit. C’est important car une surélévation de l’usufruit génère un ATN taxable dans le chef du dirigeant nu propriétaire. Voyons une décision tirée du site taxwin (civ., Brabant wallon, 14ième ch., 1er septembre 2023, R.G. n° 22/768/A).  Le jugement est remarquable à deux […]

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La problématique de l’ATN sur les travaux réalisés par la société usufruitière : l’impact du nouveau Code civil

La SRL est usufruitière et le dirigeant est nu-propriétaire ; c’est une figure classique dans un investissement immobilier. Commençons par un exemple tiré de la jurisprudence. La société fait exécuter et paie des travaux de placement d’une nouvelle chaudière et de nouveaux radiateurs dans l’immeuble. La société porte ces travaux à l’actif du bilan. Pour l’administration, […]

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Déduire les frais de la villa de Knokke

La déduction à l’impôt des sociétés des frais relatifs à une résidence secondaire reste délicate. En général, le dirigeant de la société déclare un ATN pour la jouissance de la maison appartenant à la société. L’immeuble se justifie dans le patrimoine social par le fait qu’il représente un mode de rémunération du dirigeant dont le […]

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L’affaire du coefficient pour l’ATN « mise à disposition »

Il n’échappé à personne que deux Cours d’Appel (Gand, 24 mai 2016 et Anvers, 24 janvier 2017) ont jugé inconstitutionnelle l’application d’un coefficient de 3,8 dans le calcul de l’ATN lorsque le logement est mis à disposition par une personne morale. En effet, ce coefficient ne s’applique pas lorsque c’est une personne physique qui met […]

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La théorie de la rémunération mise en question

La théorie de la rémunération en deux mots La théorie de la rémunération veut les avantages de toute nature (ATN) octroyés par une société à son gérant ou à un salarié constituent une forme de rémunération et que les frais occasionnés soient, à ce titre, déductibles pour la société. Cette vision des choses (caractère imposable […]

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Ma société me prête de l’argent

La société peut-elle prêter de l’argent à ses dirigeants ? Elle peut avancer des fonds à ses dirigeants si cela s’inscrit dans un projet qui entre dans son activité statutaire (spécialité statutaire) qui lui permette d’enrichir des actionnaires (spécialité légale). La méconnaissance du premier principe engage la responsabilité de l’organe ; la méconnaissance du second est sanctionnée […]

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L’amortissement de l’usufruit d’un immeuble mis à la disposition du dirigeant

La Cour d’appel d’Anvers vient de prendre position, de manière sévère cette fois, dans la problématique de l’amortissement de l’usufruit d’une société sur une habitation mise à la disposition du dirigeant (13 janvier 2015, rôle n° 2013/AR/2364, www.fiscalnet.be). Il s’agissait d’une construction usufruit dans laquelle le bien était utilisé à raison de 20 % pour […]

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Comment (et surtout pourquoi) déterminer la valeur d’un usufruit ? (II)

Le précédent article sur le sujet (20 avril 2011) se terminait pas la conclusion suivante : « Le conseil qui s’impose est donc de procéder à une valorisation par un expert immobilier et par un réviseur d’entreprises rompu aux calculs de valorisation. » Fort bien, mais comment l’expert va-t-il réaliser cette valorisation ? La question est importante lorsque le […]

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Ma société me loue une habitation

Une société immobilière met un logement à la disposition de son dirigeant. Celui-ci convient avec sa société d’un loyer à payer. Comment fixer le loyer ? Si le loyer est trop faible, l’administration peut considérer que la société immobilière accorde à son dirigeant un avantage de toute nature. Cet avantage constituera un revenu professionnel taxable à […]

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Le livre 7 entre en gare !

La loi du 22 juillet 2026 insérant le livre 7 « Les contrats spéciaux » dans le Code civil et modifiant les livres 1, 5, 8 et 9 du même Code et diverses autres lois a été publiée ce 23 septembre 2026. Son article 50 dispose qu’elle entre en vigueur le premier jour du douzième […]

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La loi du 22 juillet 2026 insérant le livre 7 « Les contrats spéciaux » dans le Code civil et modifiant les livres 1, 5, 8 et 9 du même Code et diverses autres lois a été publiée ce 23 septembre 2026.

Son article 50 dispose qu’elle entre en vigueur le premier jour du douzième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge.

Donc le 1er septembre 2027.

Le livre 7 s’applique à tous les actes juridiques et faits juridiques survenus après l’entrée en vigueur de la présente loi. Et, comme pour les livres 3 et 5,

« Sauf accord contraire des parties, les présentes dispositions ne s’appliquent pas et les règles antérieures demeurent applicables:
1° aux effets futurs des actes juridiques et faits juridiques survenus avant l’entrée en vigueur de la présente loi;
2° par dérogation à l’alinéa 1er, aux actes juridiques et aux faits juridiques survenus après l’entrée en vigueur de la présente loi qui se rapportent à une obligation née d’un acte juridique ou d’un fait juridique survenu avant l’entrée en vigueur de la présente loi. »

Il y a certaines dispositions qui entrent en vigueur plus tôt.

Par dérogation à l’alinéa 1er, les articles 6, 8, 11, 14 et 15 entrent en vigueur le 3 octobre 2026, par exemple la modification de l’article 5.89 du Code civil.

Selon cette disposition, « sont toutefois réputées non écrites les clauses qui exonèrent le débiteur : (…) 2° de sa faute ou de celle d’une personne dont il répond, lorsque cette faute cause une atteinte à la vie ou à l’intégrité physique d’une personne.

La loi du 22 juillet 2026 ajoute l’intégrité psychique. Ce n’est pas un ajout de forme, c’est important.

Les article VI.43 et VI.44 du Code de droit économique sont abrogés; ils concernaient les livraisons de bien.

L’article 5.80 du Code civil est aussi modifié. Si le transfert de la propriété dans la vente reste opéré par l’achange de consentement, il n’emporte plus le transfert des risques qui ne s’opère que par la délivrance de la chose.

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