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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Ma société me loue une habitation

Une société immobilière met un logement à la disposition de son dirigeant. Celui-ci convient avec sa société d’un loyer à payer. Comment fixer le loyer ?

Si le loyer est trop faible, l’administration peut considérer que la société immobilière accorde à son dirigeant un avantage de toute nature.

Cet avantage constituera un revenu professionnel taxable à l’IPP vu le principe d’attraction (art. 32, al.2, 2° CIR/92). L’avantage entrera aussi dans base pour le brutage des cotisations sociales du dirigeant au statut de travailleur indépendant.

Comme la fiche fiscale 281.20 n’aura pas été dressé pour cet avantage, ni le relevé 325.20, une commission secrète de 309 % (déductible) pourra être enrôlée à charge de la société.

On doit partir de la formule fiscale des avantages de toute nature.

Lorsqu’une société met un logement à la disposition de son dirigeant, l’avantage en résultant est calculé comme suit :

  • 5/3 du revenu cadastral indexé de l’immeuble ou partie d’immeuble multiplié par 1,25 si le revenu cadastral non indexé est inférieur à 745 €.
  • 5/3 du revenu cadastral indexé de l’immeuble ou partie d’immeuble multiplié par 2 si le revenu cadastral non indexé est supérieur à 745 €.
  • Cet avantage est majoré des 2/3 si le logement est meublé.
  • Pour la partie non bâtie la formule est RC indexé x 100/90.
  • Si la société prend à sa charge l’électricité utilisée à des fins autres que le chauffage, l’avantage est évalué à 590 € (2009), 740 € (2010) et 820 € (2011) par an pour un cadre dirigeant.
  • Pour le chauffage, l’avantage est évalué à 1.180 € (2009), 1.480 € (2010) et 1.640 € (2011) par an pour un dirigeant (art. 18, § 3, point 4 de l’AR/CIR 92 actualisé in Moniteur Belge 10 décembre 2009).

Une fois l’avantage de toute nature fixé, on déduit de l’avantage le loyer (éventuellement) payé par l’administrateur.

Si le loyer est inférieur à l’ATN, alors l’ATN est taxable à concurrence du solde et il faut établir les fiches.

En principe, les considérations relatives à la valeur de marché du loyer ne sont pas relevantes lorsqu’il s’agit d’une relation société-administrateur : c’est ATN ou ATN moins le loyer réel.

En revanche, la nécessité de fixer un loyer « normal » contribue à exclure les dispositions du Code des sociétés préventives de conflit d’intérêt entre le dirigeant et la société (art. 523 C.S.).

En effet, ces dispositions ne sont pas d’application lorsqu’il s’agit d’une opération habituelle conclue dans des conditions et sous les garanties normales du marché pour des opérations de même nature.

Il n’y aura en principe pas d’implication en TVA s’agissant d’une bailleresse société immobilière exonérée.

Enfin, si la société immobilière loue un logement à une autre société (une SPRLU de management), le bénéficie d’un loyer sous-évalué pourra aussi constituer un avantage anormal ou bénévole (art. 26 et 79 CIR/92).

Cela ne posera en principe pas de problème car les deux sociétés sont résidentes en Belgique et taxables à l’Isoc.

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Utopie et urbanisme

En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes. Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands […]

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En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes.

Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands thèmes les animent : habitation, loisirs, travail, circulation et patrimoine historique des villes.

Le constat est sans équivoque : les villes souffrent de troubles fonctionnels et l’arrivée de l’ère machiniste est la première pointée du doigt.

Le fruit de leurs échanges se ponctue de nonante-cinq paragraphes rédigés de manière succincte et qui constitueront par la suite la « Charte d’Athènes  ». Dans celle-ci, constats et remèdes se succèdent.

Au sujet de l’habitation, on peut y lire :

«  9      La population est trop dense à l’intérieur du noyau historique des villes (on compte jusqu’à 1.000 et même 1.500 habitants à l’hectare), ainsi que dans certaines zones d’expansion industrielle du XIXe siècle.

10        Dans ces secteurs urbains comprimés, les conditions d’habitation sont néfastes faute d’espace suffisant attribué au logis, faute de surfaces vertes disponibles, faute enfin d’entretien des bâtiments (exploitation basée sur la spéculation). Etat de chose aggravé encore par la présence d’une population au standard de vie très bas, incapable de prendre, par elle-même, des mesures défensives (mortalité atteignant jusqu’à 20 %).

 IL FAUT EXIGER

28        qu’il soit tenu compte des ressources techniques modernes pour élever des constructions hautes…

29        qui, implantées à grande distance l’une de l’autre, libèrent le sol en faveur de larges surfaces vertes. »

Heureusement, ces recommandations n’ont pas été mises en œuvre mais la Charte a inspiré, en France, le développement de tours HLM qui ne représentent pas un idéal urbanistique.

On en retiendra cependant l’idée du zonage fonctionnel de la ville, qui est la base de la planologie urbanistique.

La Charte d’Aalborg (1994 – revue en 2004) est au antipode de la Charte d’Athènes.

Elle prône une densité et une mixité des fonctions urbaines au service du développement durable.

Les moyens que cette charte propose d’appliquer sont des plans locaux de durabilité, la négociation comme méthode de résolution des problèmes, l’aménagement durable du territoire, la mobilité urbaine, la responsabilité climatique et l’autogestion au plan local.

Vaste programme …

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