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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Ma société me loue une habitation

Une société immobilière met un logement à la disposition de son dirigeant. Celui-ci convient avec sa société d’un loyer à payer. Comment fixer le loyer ?

Si le loyer est trop faible, l’administration peut considérer que la société immobilière accorde à son dirigeant un avantage de toute nature.

Cet avantage constituera un revenu professionnel taxable à l’IPP vu le principe d’attraction (art. 32, al.2, 2° CIR/92). L’avantage entrera aussi dans base pour le brutage des cotisations sociales du dirigeant au statut de travailleur indépendant.

Comme la fiche fiscale 281.20 n’aura pas été dressé pour cet avantage, ni le relevé 325.20, une commission secrète de 309 % (déductible) pourra être enrôlée à charge de la société.

On doit partir de la formule fiscale des avantages de toute nature.

Lorsqu’une société met un logement à la disposition de son dirigeant, l’avantage en résultant est calculé comme suit :

  • 5/3 du revenu cadastral indexé de l’immeuble ou partie d’immeuble multiplié par 1,25 si le revenu cadastral non indexé est inférieur à 745 €.
  • 5/3 du revenu cadastral indexé de l’immeuble ou partie d’immeuble multiplié par 2 si le revenu cadastral non indexé est supérieur à 745 €.
  • Cet avantage est majoré des 2/3 si le logement est meublé.
  • Pour la partie non bâtie la formule est RC indexé x 100/90.
  • Si la société prend à sa charge l’électricité utilisée à des fins autres que le chauffage, l’avantage est évalué à 590 € (2009), 740 € (2010) et 820 € (2011) par an pour un cadre dirigeant.
  • Pour le chauffage, l’avantage est évalué à 1.180 € (2009), 1.480 € (2010) et 1.640 € (2011) par an pour un dirigeant (art. 18, § 3, point 4 de l’AR/CIR 92 actualisé in Moniteur Belge 10 décembre 2009).

Une fois l’avantage de toute nature fixé, on déduit de l’avantage le loyer (éventuellement) payé par l’administrateur.

Si le loyer est inférieur à l’ATN, alors l’ATN est taxable à concurrence du solde et il faut établir les fiches.

En principe, les considérations relatives à la valeur de marché du loyer ne sont pas relevantes lorsqu’il s’agit d’une relation société-administrateur : c’est ATN ou ATN moins le loyer réel.

En revanche, la nécessité de fixer un loyer « normal » contribue à exclure les dispositions du Code des sociétés préventives de conflit d’intérêt entre le dirigeant et la société (art. 523 C.S.).

En effet, ces dispositions ne sont pas d’application lorsqu’il s’agit d’une opération habituelle conclue dans des conditions et sous les garanties normales du marché pour des opérations de même nature.

Il n’y aura en principe pas d’implication en TVA s’agissant d’une bailleresse société immobilière exonérée.

Enfin, si la société immobilière loue un logement à une autre société (une SPRLU de management), le bénéficie d’un loyer sous-évalué pourra aussi constituer un avantage anormal ou bénévole (art. 26 et 79 CIR/92).

Cela ne posera en principe pas de problème car les deux sociétés sont résidentes en Belgique et taxables à l’Isoc.

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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