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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’arrêt Medicom : un ATN logement n’est pas une location immobilière

L’arrêt en cause de Medicom et Maison Patrice Alard a été rendu le 18 juillet 2013 par la Cour de justice de l’Union européenne (aff. C‑210/11 et C‑211/11).

Dans ces affaires, l’administration fiscale belge faisait valoir que l’arrêt Seeling n’était pas applicable à la mise à disposition d’un logement par la société à son dirigeant, car cette mise à disposition s’analysait, au titre de l’impôt sur le revenu, comme un avantage en nature.

L’administration fiscale belge contestait qu’il s’agisse d’une mise à disposition gratuite en l’absence de loyer, et voyait donc dans l’opération une location immobilière exonérée, s’opposant à la jurisprudence Seeling (laquelle est dépassée depuis l’article 45, § 1er quinquies, du Code TVA inséré par la loi du 29 décembre 2010).

Par arrêts du 7 avril 2011, la Cour de cassation a décidé de surseoir à statuer et de poser une question préjudicielle à la CJUE.

La question est donc de savoir si l’utilisation, pour les besoins privés des gérants, de tout ou partie d’un immeuble faisant partie du patrimoine de leur société, doit être considéré comme une location immobilière exemptée dans le cas où aucun loyer payable en argent n’est stipulé en contrepartie de cette utilisation, mais où celle-ci s’analyse en un avantage en nature imposé comme tel dans le cadre de l’impôt sur les revenus auquel les gérants sont soumis (cette utilisation étant de ce fait considérée fiscalement comme la contrepartie d’une fraction de la prestation de travail effectuée par les gérants).

L’arrêt Medicom confirme que la 6ième directive TVA s’oppose « à ce que la mise à disposition d’une partie d’un bien immeuble, appartenant à une personne morale, pour les besoins privés du gérant de celle-ci, sans que soit prévu à la charge des bénéficiaires, à titre de contrepartie de l’utilisation de cet immeuble, un loyer payable en espèces, constitue une location d’immeuble exonérée au sens de cette directive et le fait qu’une telle mise à disposition est considérée, au regard de la réglementation nationale relative à l’impôt sur le revenu, comme un avantage en nature découlant de l’exécution par ses bénéficiaires de leur mission statutaire ou de leur contrat d’emploi n’a pas d’incidence à cet égard ».

Aussi, l’existence d’un avantage en nature taxable à l’impôt sur les revenus ne permet pas de qualifier de location immobilière exonérée de TVA, la mise à disposition d’une partie d’immeuble, par une personne morale à son gérant pour ses besoins privés.

La position de l’administration sur ce point a donc fait long feu, et c’est somme toute fort logique.

Rappelons que désormais, l’article 45, § 1er quinquies, dispose qu’ « en ce qui concerne les biens immeubles par nature et les autres biens d’investissement et services sujets à révision en vertu de l’article 48, § 2 qui font partie du patrimoine de l’entreprise de l’assujetti et qui sont utilisés à la fois pour les besoins de son activité économique et pour ses besoins privés ou pour les besoins privés de son personnel ou, plus généralement à des fins étrangères à son activité économique, l’assujetti ne peut déduire la taxe grevant les biens et les services afférents à ces biens qu’à concurrence de leur utilisation pour les besoins de son activité économique. »

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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