Carnet de route en Droit ImmobilierNov 22
Je souhaite rénover, transformer ou réaffecter un immeuble existant. Quelles exigences les pompiers sont-ils susceptibles de m’imposer dans le cadre de la mise en œuvre du permis d’urbanisme ? A quoi dois-je m’attendre ? Le premier réflexe est d’abord de voir si les travaux envisagés sont ou non soumis à permis d’urbanisme. Rappelons que pour apporter […]
Lire plus arrow_forwardNov 19
L’article 3.105 du nouveau Code civil traite de la preuve de la mitoyenneté. Il crée, ou plutôt confirme, la présomption de mitoyenneté du mur ou de la clôture réalisée en limite séparative ou à cheval sur la ligne séparative. Cette présomption ne s’applique pas au mur de soutènement. En effet, l’article 3.105 précise : « Sauf prescription […]
Lire plus arrow_forwardNov 19
La Ville de Saint-Trond fait réaliser des travaux de voiries. Il en résulte des fissures aux immeubles riverains. Les propriétaires agissent en indemnisation. Les propriétaire exercent à la fois une demande en responsabilité et en trouble de voisinage, fondées sur les article 3.101 du nouveau Code civil et 1382 de l’ancien Code civil. On sait […]
Lire plus arrow_forwardNov 18
Les trois Régions ont adopté une réglementation faisant dépendre l‘indexation de la classe énergétique du bien. Voici un tableau récapitulatif Flandre (1/10/2022 à 30/9/2023) Label énergétique Score énergétique Indexation A+ 0 ou moins de 0 kWh/m² par an oui A Entre 100 et 1 kWh/m² par an Oui B Entre 200 et 101 kWh/m² par […]
Lire plus arrow_forwardAoût 12
La SRL est usufruitière et le dirigeant est nu-propriétaire ; c’est une figure classique dans un investissement immobilier. Commençons par un exemple tiré de la jurisprudence. La société fait exécuter et paie des travaux de placement d’une nouvelle chaudière et de nouveaux radiateurs dans l’immeuble. La société porte ces travaux à l’actif du bilan. Pour l’administration, […]
Lire plus arrow_forwardAoût 8
Le Moniteur Belge du 8 août 2022 publie la loi du 30 juillet 2022 « visant à rendre la justice plus humaine, plus rapide et plus ferme II », titre qui en soi constitue tout un programme … L’article 20 de la loi remplace l’article 4.59 du nouveau Code civil en matière de certificat d’hérédité. Toute personne […]
Lire plus arrow_forwardJuil 28
Le 7 juillet 2022, le Gouvernement bruxellois a approuvé en première lecture le projet de nouveau règlement régional d’urbanisme (RRU), sous réserve de modifications éventuelles. I. Calendrier et entrée en vigueur L’entrée en vigueur du futur RRU (baptisé « Good Living »), initialement annoncée pour mi 2023, est dorénavant prévue pour l’automne 2024. Il n’est pas exclu […]
Lire plus arrow_forwardJuil 9
On apprend par l’expérience. Les bailleurs professionnels ont beaucoup appris avec le covid. Ils ont eu la mauvaise surprise de se voir privés de loyer quand leur locataire commercial invoquait la théorie des risques consécutive à la force majeure que constituait le covid. En effet, le bailleur s’est trouvé dans l’impossibilité de procurer au locataire […]
Lire plus arrow_forwardJuil 9
Une vente viagère d’immeuble est une vente classique dont la caractéristique est que le prix ou partie du prix est converti en une rente due sur la vie du vendeur, avec éventuellement un plafond. L’article 1968 de l’ancien Code civil dispose clairement que « la rente viagère peut être constituée à titre onéreux, (…) pour un […]
Lire plus arrow_forwardJuin 29
La loi du 27 décembre 2021 portant des dispositions diverses en matière de taxe sur la valeur ajoutée modifie le Code TVA en matière de locations de logements meublées. Le nouveau texte entre en vigueur ce 1er juillet 2022. L’article 44, § 3, 2°, a), troisième tiret, du Code TVA disposera désormais : « Sont encore exemptés […]
Lire plus arrow_forwardJuin 20
Le sort du promoteur vendeur n’est pas toujours enviable en loi Breyne. Il est en effet tenu à la responsabilité décennale, au même titre que l’entrepreneur et l’architecte (art. 6). La loi Breyne vise toute convention par laquelle un promoteur procure un bien d’habitation, pour autant qu’un ou plusieurs versements doivent intervenir avant l’achèvement. Traditionnellement, […]
Lire plus arrow_forwardJuin 17
Une intervention profonde dans un immeuble suscite en général de nombreuses questions : S’agit-il d’une rénovation transformation à 6 % ? S’agit-il d’une démolition reconstruction à 6 % ? S’agit-il de travaux trop lourds pour une transformation sans constituer pour autant une démolition ? L’immeuble est-il (re)devenu neuf par l’effet de travaux structurels ? Quand une transformation lourde devient-elle […]
Lire plus arrow_forwardMai 27
D’un point de vue purement fiscal, en principe, en cas de sortie d’indivision, c’est le droit de partage qui est dû au taux de 1 % en Région Wallonne et Bruxelloise. C’est la règle contenue dans l’article 109 du Code des droits d’enregistrement. La base d’imposition varie selon que la cession fait cesser l’indivision ou […]
Lire plus arrow_forwardMar 9
On le sait, « l’offre ou pollicitation constitue une émission définitive de l’une des volontés en présence, qui ne doit plus qu’être acceptée par l’autre pour que le contrat soit formé »[1]. Mais l’exigence de fermeté de l’offre n’empêche pas l’offrant d’émettre certaines réserves pour autant qu’elles soient objectives. En effet, C. Delforge rappelle : « […] le […]
Lire plus arrow_forwardMar 9
Il existe en Région flamande une réglementation qui vient d’entrer en vigueur et qui impose, en cas de vente, de porter le bien à un certain niveau de performance énergétique, dans les cinq ans. Cela concerne les biens non résidentiels. Les textes Titre XI, article 11.2/2.1 du décret du 8 mai 2009 portant les dispositions […]
Lire plus arrow_forwardDéc 12
Sur le plan des principes, une acquisition d’option et une vente immobilière sur levée d’option, constituent évidemment une opération parfaitement légale. Cette technique est généralement admise en doctrine (B. Khol, « La vente d’immeuble (de gré à gré) », Chroniques notariales, oct. 2021, vol. 73, p. 68) et en jurisprudence ; elle est courante dans la pratique immobilière. […]
Lire plus arrow_forwardDéc 2
De nombreux commerces ont été fermés en raison des mesures adoptées lors de la crise sanitaire. Les commerçants se sont trouvés sans recette pour payer leur loyer. On le sait, ils ont invoqué la théorie des risques leur permettant de se libérer du loyer puisque le bailleur, par force majeure, ne pouvait leur assurer la […]
Lire plus arrow_forwardNov 5
Le 27 janvier dernier, nous évoquions un arrêt de la Cour de Justice de l’Union Européenne du 1er octobre 2020 (affaire C‑405/19, Vos Aannemingen BVBA contre l’Etat belge)[1]. Cet arrêt traitait de la possibilité pour un promoteur, ayant érigé des constructions sur le terrain d’un tiers en vertu d’un droit de superficie, de déduire l’entièreté de la […]
Lire plus arrow_forwardOct 14
Dès qu’un permis d’urbanisme est devenu définitif, purgé, qu’il ne peut plus être retiré et sous réserve de ce que les conditions soient réalisées, il constitue le statut urbanistique du bien. Il donne la destination de l’immeuble. Il est la situation de droit du bien. Il ne faut pas d’autre formalité pour cela. Le permis […]
Lire plus arrow_forwardSep 13
La chambre néerlandophone de la Cour de cassation revient, elle aussi, à la réalité. La jurisprudence de la Cour a évolué en 2021 et reconnait enfin qu’un prêt artificiellement baptisé ouverture de crédit est et reste un prêt. L’enjeu, c’est l’indemnité de remboursement anticipé : Elle est légale et limitée à 6 mois d’intérêts dans le […]
Lire plus arrow_forward4 avril 2025
Le vendeur (non professionnel) s’était exonéré de la garantie des vices cachés, sauf bien sûr de ceux qu’ils connaissait. Il y avait de l’humidité dans la cave et dans la cuisine de la maison vendue. Rien ne permet de retenir que le vendeur savait que les étanchéités sous terre n’avaient pas été placées dans les […]
