Carnet de route en Droit ImmobilierJuil 29
La promesse unilatérale d’achat est parfois interdite, nous apprend le nouveau livre du répertoire notarial consacré à la vente[1]. Cette affirmation est étonnante. Elle ne me paraît pas exacte, rassurez-vous. D’où vient le problème ? Le droit économique prohibe les contrats créant un déséquilibre manifeste entre les droits et les obligations des parties au détriment du […]
Lire plus arrow_forwardJuil 28
Cela arrive souvent : le vendeur refuse d’abord une offre d’achat, puis il le regrette. Réalisant qu’il ne reçoit finalement pas de meilleure offre, il se dépêche de revenir vers l’offrant et d’accepter son offre. Mais il avait d’abord refusé l’offre. Or une offre refusée n’existe plus, elle devient caduque et ne peut donc plus être […]
Lire plus arrow_forwardJuin 2
Dans la plupart des cas, une infraction d’urbanisme grève un immeuble lorsque des actes et travaux y ont été apportés sans permis d’urbanisme ou en violation d’un permis. Ce constat peut intervenir au cours d’un processus de vente, à la suite d’une plainte déposée par un voisin ou à l’occasion de la confection d’un dossier […]
Lire plus arrow_forwardMai 18
L’ordonnance bruxelloise du 25 avril 2024 prévoit l’enregistrement du bail d’habitation dans un registre électronique du Service régional de l’enregistrement des baux. Cette obligation est entrée en vigueur le 1er janvier 2025. La Région voulait disposer de la maitrise de l’instrument de collecte que constitue l’enregistrement des baux pour exercer ses compétence en matière de […]
Lire plus arrow_forwardMai 16
En TVA, les biens immobiliers sont considérés comme des biens d’investissement. Il en est de même pour les travaux immobiliers. La TVA qui grève l’acquisition ou la construction d’un bien d’investissement est sujette à révision. Le mécanisme de révision implique que la déduction initialement opérée peut être partiellement remise en cause si l’assujetti désaffecte le […]
Lire plus arrow_forwardAvr 29
L’occupation précaire sera enfin reconnue par la loi. Et ce ne sera plus vraiment un contrat innommé puisqu’il sera visé par le Code civil, mais non organisé par ce dernier. La proposition de loi déposée le 20 février 2025, insérant le livre 7 dans le Code civil, contient un article 7.3.1, alinéa 2, qui se […]
Lire plus arrow_forwardAvr 17
Quelle est la situation visée ? Un propriétaire n’a pas les moyens ni les compétences de mettre son bien en valeur en vue de le vendre dans de bonnes conditions. Il faut, par exemple, diviser, précadastrer et mettre le bien sous statut de copropriété. Et, pour la division et/ou pour les travaux, poursuivre la délivrance d’un […]
Lire plus arrow_forwardAvr 15
Pour les baux de courte durée, le bailleur doit communiquer sur le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire. C’est assez indiscret, on en conviendra. Cette obligation a été imposée par l’article 13 de l’ordonnance du 4 avril 2024, entrée en vigueur le 1er novembre 2024. Cette obligation s’applique-t-elle […]
Lire plus arrow_forwardAvr 15
La garantie locative n’est réglementée que pour le bail d’habitation de résidence principale (art. 248 du Code bruxellois du logement). Depuis la réforme de 2024 (ordonnance du 4 avril 2024 entre en vigueur le 1er novembre 2024), la garantie locative doit prendre « une » des cinq formes visées à l’article 248, § 2, du Code du […]
Lire plus arrow_forwardAvr 4
La situation et l’opération décrites ci-dessous sont courantes. Monsieur est gérant de la société. Il possède un terrain avec Madame qui est tierce par rapport à la société. En 1998, les époux propriétaires du sol constituent un droit de superficie au profit de la société qui construit un cabinet médical (50,5 %) et un logement […]
Lire plus arrow_forwardAvr 3
Dans le bail de droit commun, il convient d’appliquer les règles générales de l’ancien Code civil, plus précisément l’article 1728bis qui dispose : « § 1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu’une fois par année de location et au plus tôt au jour […]
Lire plus arrow_forwardAvr 2
L’abandon porte sur un bien (voy. art. 656 et 699 de l’ancien Code civil), la renonciation porte sur un droit. Seul le propriétaire peut abandonner son bien, mais le titualire de droit réel peut renoncer à ce droit. En règle, il a toujours été admis que le titulaire d’un droit réel peut y renoncer. Cela […]
Lire plus arrow_forwardAvr 2
Le Code de droit économique prévoit un droit de rétractation au profit du consommateur qui conclut un contrat « hors établissement » avec une entreprise (art. VI.64). Précisons que le consommateur est une « personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale » (art. […]
Lire plus arrow_forwardMar 15
Dans la vente, le transfert de propriété intervient par la conclusion du contrat : l’obligation de dare est mort-née, selon la belle formule du Prof. Foriers car l’obligation nait et s’exécute entièrement en même temps. Le report de l’effet du transfert de propriété n’y change rien, c’est bien la conclusion du contrat qui réalise l’obligation […]
Lire plus arrow_forwardMar 14
Le 17 février 2003, un immeuble à Knokke fait l’objet d’un achat scindé. Le dirigeant achète la nue propriété et la société achète un usufruit de quinze ans Avant l’échéance, le 7 février 2018, le nu propriétaire et la société usufruitière conviennent de proroger la durée pour la porter à 30 ans. À cette occasion, […]
Lire plus arrow_forwardDéc 22
Pour la Cour de cassation, les décisions de l’assemblée générale, bonnes ou mauvaises, légales ou illégales, subsistent et sortent tous leurs effets si elles n’ont pas fait l’objet d’une action en nullité dans les quatre mois de la réunion de l’assemblée (art. 3.92, § 3, du Code civil). Le principe est qu’un acte affecté d’une […]
Lire plus arrow_forwardDéc 9
Les vices cachés dans la vente sont des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus (art. 1641 de l’ancien Code civil). Cela signifie, et […]
Lire plus arrow_forwardNov 3
Le SDA s’est prononcé à plusieurs reprises sur la question du caractère meuble ou immeuble des panneaux solaires. Cette question se pose lorsque l’installation est posée par une société sur la toiture d’une copropriété ou d’un immeuble appartenant à des tiers. Le SDA semble considérer que selon le degré d’autonomie matérielle ou fonctionnelle de l’installation, […]
Lire plus arrow_forwardNov 3
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial ; en ce cas, il doit une importante indemnité au preneur, trois ans de loyer. Le bailleur peut cependant motiver son refus par l’un des quatre motifs de l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. En ce cas, selon les motifs, […]
Lire plus arrow_forwardNov 1
L’article 12 de la loi sur les baux commerciaux prévoit les situations dans lesquelles l’acquéreur du bien loué peut donner congé au locataire commercial. Ce congé avec un préavis d’un an doit, notamment, être notifié dans les trois mois de l’acquisition. Une option d’achat avait été consentie à une personne qui, dans ce contexte, était […]
Lire plus arrow_forward10 août 2025
Le délai de révision est de 5 ans pour les travaux, 15 ans pour les biens d’investissement immobiliers et 25 ans si l’immeuble est mis en location par bail soumettant les loyers à la TVA. Qu’en est-il lorsque le bien a fait l’objet de travaux importants au point de reconférer au bien un caractère neuf ? […]
