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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Nos derniers articles

La renonciation à un droit réel d’usage

L’abandon porte sur un bien (voy. art. 656 et 699 de l’ancien Code civil), la renonciation porte sur un droit. Seul le propriétaire peut abandonner son bien, mais le titualire de droit réel peut renoncer à ce droit. En règle, il a toujours été admis que le titulaire d’un droit réel peut y renoncer. Cela […]

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Le droit de rétractation dans le courtage immobilier

Le Code de droit économique prévoit un droit de rétractation au profit du consommateur qui conclut un contrat « hors établissement » avec une entreprise (art. VI.64). Précisons que le consommateur est une « personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale » (art. […]

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Le transfert de la propriété et des risques dans la vente d’immeuble avant et après le livre 7 du Code civil

Dans la vente, le transfert de propriété intervient par la conclusion du contrat : l’obligation de dare est mort-née, selon la belle formule du Prof. Foriers car l’obligation nait et s’exécute entièrement en même temps. Le report de l’effet du transfert de propriété n’y change rien, c’est bien la conclusion du contrat qui réalise l’obligation […]

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Charges de copropriété : pas de nullité sans … annulation

Pour la Cour de cassation, les décisions de l’assemblée générale, bonnes ou mauvaises, légales ou illégales, subsistent et sortent tous leurs effets si elles n’ont pas fait l’objet d’une action en nullité dans les quatre mois de la réunion de l’assemblée (art. 3.92, § 3, du Code civil). Le principe est qu’un acte affecté d’une […]

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Les droits d’enregistrement après l’action en garantie

Les vices cachés dans la vente sont des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus (art. 1641 de l’ancien Code civil). Cela signifie, et […]

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Panneaux photovoltaïques : meubles ou immeubles ? Les conséquences fiscales

Le SDA s’est prononcé à plusieurs reprises sur la question du caractère meuble ou immeuble des panneaux solaires. Cette question se pose lorsque l’installation est posée par une société sur la toiture d’une copropriété ou d’un immeuble appartenant à des tiers. Le SDA semble considérer que selon le degré d’autonomie matérielle ou fonctionnelle de l’installation, […]

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Mon immeuble est à l’inventaire du patrimoine immobilier (Bruxelles)

L’inscription à l’inventaire ne doit pas être confondue avec une mesure de protection du patrimoine comme l’inscription à la liste de sauvegarde ou le classement. L’article 207, § 1, alinéa 2, du CoBAT charge le Gouvernement « de dresser, tenir à jour et publier l’inventaire du patrimoine immobilier. » En attendant que le Gouvernement achève ce […]

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La valeur actualisée de l’usufruit doit tenir compte de l’inflation

La valorisation de l’usufruit fait encore débat dans les montages à base d’usufruit. C’est important car une surélévation de l’usufruit génère un ATN taxable dans le chef du dirigeant nu propriétaire. Voyons une décision tirée du site taxwin (civ., Brabant wallon, 14ième ch., 1er septembre 2023, R.G. n° 22/768/A).  Le jugement est remarquable à deux […]

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Le quatrième renouvellement

Le preneur a droit à trois renouvellements de son bail commercial ; plus exactement il a le droit de solliciter trois renouvellements et le bailleur peut refuser à certaines conditions. Après trois renouvellement, soit 36 ans, le preneur ne peut plus demander un quatrième renouvellement. Mais les parties peuvent-elles convenir d’un quatrième renouvellement ? La liberté contractuelle […]

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« J’aurais pu vendre à meilleur prix » : la difficile preuve du lien de causalité

Un agent immobilier reçoit une offre pour une maison dans la banlieue anversoise, au prix de 1.485.000 €, acte en main. La précision « acte en main » est écrite en français dans l’offre entièrement rédigée en néerlandais. L’agent immobilier transfère  l’information de l’offre le week end, aux propriétaires, par WhatsApp, sans autre commentaire. Le lundi, les […]

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Acceptation d’offre et vente par porte-fort

Un arrêt inédit de la Cour d’appel de Bruxelles du 19 janvier 2024 (RG n° 2019/AR/856) rappelle les principes en matière de porte-fort, qui sont souvent méconnus. Il s’agissait d’une offre d’achat émise par une personne se portant fort pour une société qui ratifiera plus tard. C’est un porte-fort « nu », le porte-fort n’est pas tenu […]

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La garantie d’éviction dans le futur livre 7

Elle est maintenue et elle n’est pas intégrée dans la délivrance conforme. Son régime dérogatoire de sanction est aboli ; c’est le droit commun qui régit les sanction (art. 5.83). C’est beaucoup plus simple. Le trouble doit être actuel ; sa possibilité ne suffit pas. Mais il existe des mécanismes d’anticipation dans le droit des obligation […]

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Elle est maintenue et elle n’est pas intégrée dans la délivrance conforme.

Son régime dérogatoire de sanction est aboli ; c’est le droit commun qui régit les sanction (art. 5.83). C’est beaucoup plus simple.

Le trouble doit être actuel ; sa possibilité ne suffit pas. Mais il existe des mécanismes d’anticipation dans le droit des obligation (art. 5.90, alinéa 2, et 5.239, § 2) qui remplacent l’actio timoris.

La connaissance personnelle du vendeur du motif d’éviction n’a pas d’impact sur l’obligation de garantie ; c’était déjà le cas.

Seules les servitudes légales du livre 3 sont exclues de la garantie d’éviction : cela règle la question des servitude créées en vertu de la loi (dite d’utilité publique : conduite de gaz, d’énergie et télécommunication) qui ne sont pas inscrites au Bureau de Sécurité Juridique.

Elle font l’objet d’une publicité très relative par la publication au MB de l’arrêté d’utilité publique ou par des totems.

Comme dans l’ancien Code civil, l’exonération de la garantie du fait personnel est “réputée non écrite” (art. 7.2.24). Cela signifie que le reste du contrat subsiste, s’il ne perd pas son objet, ce n’est pas une nullité.

Le vendeur peut s’exonérer de la garantie du fait des tiers s’il ignorait le risque d’éviction. Cela valide totalement la garantie de la situation de fait dans le compromis Langage Clair, qui balise les recours en matière de non-conformité urbanistique.

Le régime des exonération dans l’ancien Code civik est fort complexe :

  • La clause de non-garantie générale est possible mais le vendeur devra toujours restituer le prix,
  • On peut stipuler une clause spécifique de déclaration d’une cause précise d’éviction mais cela ressort de la description du bien plus que d’une exonération.
  • La clause de non-garantie qualifiée est admise ; elle stipule que l’acheteur acquiert à ses risque et qu’il prend sur lui toutes les conséquences.

Le nouveau dispositif de l’exonération est bien plus simple mais, selon les cas, il doit encore être compatible avec :

  • L’art. VI.83, 30 °, CDE (limiter de façon inappropriée les droits légaux du consommateur), avec son pendant entre des entreprises (VI.91/5, 4°, CDE).
  • L’article 5.52 du Code civil (en cas de déséquilibre manifeste) pour autant que l’on reconnaisse que le compromis Langage Clair est une « clause non négociable », ce qui nous parait exact.
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