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On ne regrettera pas la cotisation spéciale de 309 %

L’article 219 CIR/92 prévoyait une imposition distincte des sociétés sur 309 % des dépenses et avantages de toute nature non déclarés et des bénéfices dissimulés. Cette imposition était destinée à taxer les « commissions secrètes ». Cette taxation excessivement brutale était critiquée et appelait une réforme. La loi-programme du 19 décembre 2014 (M.B. du 29 […]

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La réserve de liquidation

Une première mesure (art 537 CIR/92) permettait,  jusqu’en décembre 2013 pour les sociétés clôturant par année civile, de distribuer un dividende aussitôt apporté en capital, avec paiement d’un précompte de 10 %. Cette mesure permettait après l’expiration d’un délai de 8 ans (4 ans pour les PME), donc au plus tôt en janvier 2018), d’effectuer […]

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Infraction à l’occasion de la vente immobilière et nullité de la vente

Intéressons-nous à un arrêt du 30 janvier 2015 de la Cour de cassation (rôle n° C.14.0285.N, www.juridat.be). La demanderesse faisait valoir que le contrat financier IRS-SWAP qu’elle avait conclu avec Belfius le 29 septembre 2008 était nul. Cette nullité résulterait du non-respect par Belfius des obligations d’ordre public s’imposant à elle en matière de blanchiment. […]

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La sanction de l’objet illicite : nullité ou réparation ?

Le contrat est nul lorsque son objet contrevient à une règle d’ordre public (art. 6 du Code civil). La nullité absolue prive le contrat de tout effet en droit. Lorsque  seule  une  clause  du contrat est illicite, le juge doit déterminer dans quelle mesure c’est la clause qui doit être annulée ou la convention dans […]

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L’effet du contre-préavis du preneur sur le congé du bailleur : revirement de la jurisprudence de la Cour de cassation

L’article 3, § 4, de la loi sur le bail de résidence principale prévoit au profit du bailleur une faculté de résiliation au premier et au deuxième triennat. Cette faculté est soumise au respect d’un préavis de six mois et au paiement d’une indemnité au preneur. Cette indemnité correspond à neuf mois ou six mois […]

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Les droits du superficiaire sur les constructions existantes

Le droit de superficie consiste à disposer d’un droit de propriété temporaire de cinquante ans maximum sur des bâtiments, ouvrages ou plantations érigés sur le fonds d’autrui (art. 1er de la loi du 24 janvier 1824). Depuis la loi du 25 avril 2014, il faut ajouter au-dessus et même en-dessous du fonds d’un tiers, tiers […]

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Un immeuble est-il un instrument de placement ?

A.              Introduction Les produits de placement se diversifient. Les comptes ne rapportent plus beaucoup et nombreux sont ceux qui sont réticents à tout investir en actions. Le ticket d’entrée dans les fonds proposés par les banques est élevé alors que les rendements ne sont pas toujours impressionnants. Bref, l’immobilier reste intéressant, même s’il est peu […]

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Une nouvelle approche de la chose et du prix dans la vente immobilière

Introduction L’article 1583 du Code civil porte que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. » Cette disposition traduit le […]

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La prescription des infractions d’urbanisme

Il existe de nombreuses infractions d’urbanisme. Exécuter des actes (changement de destination ou d’utilisation), ou des travaux soumis à permis d’urbanisme sans avoir obtenu de permis préalable, par exemple. Poursuivre de tels actes et maintenir des travaux exécutés sans permis est aussi une infraction (art. 300, 2°, CoBAT). Et encore négliger les informations d’urbanisme (publicité […]

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La TVA et les administrateurs et gérants de sociétés immobilières

Une importante décision TVA n° ET 125.180 du 20 novembre 2014 vient d’être publiée. Elle vise à supprimer la tolérance qui permettait aux personnes morales agissant comme administrateur, gérant ou liquidateur d’une société de ne pas appliquer de TVA sur leurs prestations dans ce cadre (par analogie au traitement TVA applicable aux personnes physiques). Beaucoup […]

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L’exclusion de solidarité dans la garantie décennale

La garantie décennale des articles 1792 et 2270 du Code civil est d’ordre public ; on ne peut donc s’en libérer par des conventions particulières (art. 6 du Code civil). Cette responsabilité pèse sur l’architecte et l’entrepreneur. Ces intervenants à l’art de bâtir peuvent-ils exclure la solidarité, ou pour être précis le caractère in solidum de […]

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Se transmettre un immeuble par contrat de mariage

A l’heure actuelle, les époux sont le plus souvent mariés en régime de séparation de biens. C’est le cas lorsque les revenus ou le patrimoine des époux est différent, ou quand leur profil est différent (indépendant, salarié). En ce cas, il n’existe, entre les époux, ni communauté totale ni communauté partielle. D’autre part, l’augmentation de […]

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Le sort du sous-acquéreur après dissolution de la vente d’immeuble

Supposons que A vende un immeuble à B. L’acheteur B revend l’immeuble à C. Peu après, A réalise que la vente à laquelle il a consenti est affectée d’un vice de formation (erreur ou dol, par exemple), ou que la vente est lésionnaire. Ou encore que son acheteur, B en l’occurrence, n’a pas exécuté une […]

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Vendre un immeuble en cédant le permis d’urbanisme

Lorsqu’elle est saisie d’une demande de permis d’urbanisme, l’autorité administrative exerce ses compétences non en considération de la personne qui sollicite une autorisation mais en fonction d’un projet dont elle doit apprécier la conformité aux règles en vigueur et au bon aménagement des lieux. Ce n’est donc pas le demandeur de permis mais bien les […]

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La liberté hypothécaire

La plupart des compromis de vente d’immeuble contiennent une clause soumettant l’exécution du contrat à la condition suspensive de liberté hypothécaire du bien. Cette clause popularisée par le notaire Van den Eynde est en général libellée comme suit : « La présente vente est consentie sous la condition suspensive de l’accord de mainlevée, soit des créanciers […]

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Déductibilité des charges et objet social : un revirement de la Cour de cassation ?

L’achat d’obligations QFIE permettait de dégager des charges déductibles (ou une moins-value) en générant des revenus donnant lieu à crédit d’impôt. C’était fiscalement très intéressant car l’on réduisait la base imposable tout en générant un revenu non taxé. L’opération peut être économiquement neutre voire même déficitaire car le bénéfice réel est fiscal. Non sans raison, […]

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Peut-on être voisin dans la même propriété ?

On sait que la responsabilité sans faute pour trouble de voisinage, fondée sur l’article 544 du Code civil, implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins. L’action vise à compenser la rupture d’équilibre, à compenser ce qui excède les inconvénients normaux du voisinage. La Cour de cassation n’a pas limité l’action au seul […]

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La mitoyenneté

Introduction La mitoyenneté est traitée dans le Code civil au chapitre des servitudes légales, mais il ne s’agit pas d’une véritable servitude même elle procède des obligations légales nées du voisinage. La mitoyenneté est la copropriété des clôtures séparatives. Le Code civil réglemente aussi les haies, arbres et fossés. On se limitera ici à la […]

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Les règles d’identification des parties dans le bail

Introduction L’article 1714 du Code civil fait partie du droit commun à tous les baux d’immeubles. Il porte que l’on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf dispositions légales contraires comme c’est le cas en matière de bail de résidence principale qui impose des mentions obligatoires (annexes), à l’article 11bis. L’article 1714 du Code […]

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La publicité urbanistique en Wallonie

Le lotissement ou l’urbanisation On ne peut sans permis préalable ni urbaniser ni commercialiser ni même faire de la publicité pour la commercialisation de lots (art. 88, §1er, CWATUPE). Lorsque l’on peut faire de la publicité, il faut indiquer la commune de situation, la date et le numéro du permis (art. 96). La vente et […]

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L’erreur et les éléments postérieurs au contrat

La vente porte sur un terrain constructible. Cette qualité, on l’admettra, est essentielle. Elle était matérialisée par un permis de construire délivré avant la vente. Làs, après la vente, ce permis fut retiré par l’autorité compétente, en raison de la suspicion de la présence d’une cavité souterraine. L’acheteur cite le vendeur en annulation de la […]

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Vente de la chose d’autrui : rapport entre le droit de la vente et le droit de la copropriété

La vente de la chose d’autrui est nulle, dit l’article 1599 du Code civil. C’est l’évidence, puisque vendre signifie transférer la propriété par le seul échange des consentements, ce qui suppose que l’on soit propriétaire. Ce qui est moins évident, c’est que la sanction de la nullité n’est ouverte qu’à l’acheteur et est susceptible de […]

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Majoration de l’intérêt pour retard de paiement du prêt hypothécaire

Une société immobilière emprunte pour acheter des immeubles. Elle souscrit trois prêts au taux de 8,5 % pour le premier et 9,5 % pour les deux suivants. Un avenant réduit ces taux à respectivement 5,5 % et 7,5 %. Toutefois, il est prévu qu’en cas de retard de paiement, le taux d’intérêt diminué ne serait […]

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L’erreur urbanistique dans la vente d’immeuble

Le contrat de vente nait entièrement de l’échange des consentements (art. 1101 et 1583 du Code civil). Le consentement ne peut donc être vicié, à peine de nullité du contrat. On relève traditionnellement, parmi les vices  de  consentement (art. 1109),  l’erreur  sur  la substance (art. 1110 du Code civil), le dol (principal ou incident, art. […]

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De la nouvelle loi sur la superficie à la théorie de la propriété en volumes

La loi du 25 avril 2014 portant des dispositions diverses en matière de Justice a modifié la vénérable loi hollandais du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie. Cette loi est entrée en vigueur le 24 mai 2014 (projet du 23 novembre 2013 – chambre DOC 53  3149/001). On sait que depuis 190 ans, […]

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Droits d’enregistrement sur les condamnations

Le débiteur des droits dits de condamnation (art. 142 C. enreg.) était le défendeur ou les défendeurs condamnés, chacun dans la mesure de la condamnation, ou solidairement si la condamnation est solidaire. Le taux des droits est de 3 % sur le montant de la condamnation. Le demandeur était obligé à cette dette à concurrence […]

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Le problème des parkings dans la vente et la location de bureaux à Bruxelles

L’ordonnance du 2 mai 2013 introduit le Code bruxellois de l’Air, du Climat et de la Maîtrise de l’Énergie (CoBRACE). Certains aspects de ce Code vont apporter de désagréables surprises. Le Livre II contient des mesures sectorielles, notamment en matière de transport (Titre III). Le chapitre 3 de ce titre vise le « stationnement hors voirie. » […]

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