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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Gestion des communs’

Panneaux photovoltaïques : meubles ou immeubles ? Les conséquences fiscales

Le SDA s’est prononcé à plusieurs reprises sur la question du caractère meuble ou immeuble des panneaux solaires. Cette question se pose lorsque l’installation est posée par une société sur la toiture d’une copropriété ou d’un immeuble appartenant à des tiers. Le SDA semble considérer que selon le degré d’autonomie matérielle ou fonctionnelle de l’installation, […]

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Copropriété et TVA

L’association de copropriétaires dispose de la personnalité juridique. La spécialité légale de cette personne morale est limitée ; elle ne peut agir que pour conserver ou administrer la chose commune (art. 3.86, § 3, du nouveau Code civil). Elle ne peut être propriétaire que des meubles permettant de remplir cette mission, dont évidemment les fonds de […]

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La copropriété et les communautés d’énergie

Les communautés d’énergie[1] Il s’agit d’équipements partagés, souvent importants, permettant d’optimaliser la production d’énergie. L’objectif est que les copropriétaires et locataires règlent leur facture mensuelle d’électricité privative à la copropriété plutôt qu’à un fournisseur tiers, le bénéfice pouvant alimenter le fonds de réserve. Cela peut passer par des panneaux solaires photovoltaïques, la cogénération voire des […]

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La délégation au conseil de copropriété

Il fût un temps où, avant l’adoption en 1994 des premières dispositions impératives régissant les copropriétés, c’était les statuts qui déterminaient librement les règles de fonctionnement de la copropriété. Dans ce contexte, le conseil de copropriété (à l’époque, « conseil de gérance »), était fréquemment « le souverain du royaume » et l’AG n’était « qu’une chambre d’entérinement »[1]. Cela a […]

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Certificat d’amiante en Flandre et copropriété

Un certificat amiante est requis pour la vente d’un immeuble situé en Région flamande lorsque le bien a été construit avant 2001. C’est aussi le cas pour un échange, une donation ou un démembrement ; pas pour un transmission par décès. L’obligation s’applique aux habitation et aux autres immeubles de plus de 20 m². Le certificat […]

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La rehausse d’immeuble

On ne trouve plus beaucoup de terrain dans les entités urbaines, ou alors à des prix prohibitifs. Les m² en hauteur, avec vue, se vendent à de bon prix (surtout sur la côte flamande lorsqu’ils parviennent à une vue sur mer). Ces deux considérations conduisent à s’intéresser à la rehausse d’immeuble, même s’il existe d’autres […]

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Changer les châssis

À Bruxelles, le remplacement des châssis de façade doit être couvert par un permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 2°, CoBAT.  Il s’agit en effet de la « modification (…) extérieure d’un bâtiment. » On dit souvent qu’il faut les réaliser à l’identique. En réalité c’est pour être dispensé de permis que cette condition doit être […]

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Copropriété : qui répare la terrasse ?

Propriété privative ou commune ? Lorsque l’acte de base est clair, les frais de réparations aux parties privatives telles qu’il les détermine, resteront à charge du propriétaire concerné (M. Wahl, « La répartition entre les copropriétaires des frais de réfection des balcons-terrasses », Immobilier, avril 2007). Mais il faut que l’acte de base soit clair, […]

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Le droit d’agir de la copropriété

L’ACP L’article 577-9, du Code civil donne qualité à l’association des copropriétaires pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant. La loi du 2 juin 2010 a précisé ce pouvoir. L’ACP a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à […]

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La recevabilité de l’action de l’ACP contre le promoteur

L’ACP est-elle recevable à agir dans un litige contre le promoteur et le constructeur ? L’ACP doit disposer d’un intérêt né et actuel pour agir (art. 17 et 18 du Code judiciaire), et cette condition doit être présente au moment de l’introduction de l’action. Aujourd’hui, depuis la loi du 2 juin 2010, la question ne se […]

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Quand un indivisaire assure seul tout l’immeuble

Un frère et une sœur sont propriétaires indivis d’un immeuble, chacun pour moitié. Le frère souscrit une assurance couvrant le risque d’incendie. Il paie la prime pour l’immeuble entier. L’immeuble est la proie des flammes. L’assureur accepte d’intervenir mais pour la moitié seulement, estimant que seul le frère était assuré. Le premier juge donne raison […]

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DIU et promotion

L’arrêté royal du 22 mars 2006 (M.B. du 12 avril 2006) a modifié l’arrêté royal du 25 janvier 2001 relatif aux chantiers temporaires ou mobiles pour adapter les obligations en matière de DIU aux promotions immobilières et aux copropriétés. L’article 48 de l’arrêté royal prévoit que lors de la vente d’un immeuble, le propriétaire antérieur […]

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Le livre 7 entre en gare !

La loi du 22 juillet 2026 insérant le livre 7 « Les contrats spéciaux » dans le Code civil et modifiant les livres 1, 5, 8 et 9 du même Code et diverses autres lois a été publiée ce 23 septembre 2026. Son article 50 dispose qu’elle entre en vigueur le premier jour du douzième […]

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La loi du 22 juillet 2026 insérant le livre 7 « Les contrats spéciaux » dans le Code civil et modifiant les livres 1, 5, 8 et 9 du même Code et diverses autres lois a été publiée ce 23 septembre 2026.

Son article 50 dispose qu’elle entre en vigueur le premier jour du douzième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge.

Donc le 1er septembre 2027.

Le livre 7 s’applique à tous les actes juridiques et faits juridiques survenus après l’entrée en vigueur de la présente loi. Et, comme pour les livres 3 et 5,

« Sauf accord contraire des parties, les présentes dispositions ne s’appliquent pas et les règles antérieures demeurent applicables:
1° aux effets futurs des actes juridiques et faits juridiques survenus avant l’entrée en vigueur de la présente loi;
2° par dérogation à l’alinéa 1er, aux actes juridiques et aux faits juridiques survenus après l’entrée en vigueur de la présente loi qui se rapportent à une obligation née d’un acte juridique ou d’un fait juridique survenu avant l’entrée en vigueur de la présente loi. »

Il y a certaines dispositions qui entrent en vigueur plus tôt.

Par dérogation à l’alinéa 1er, les articles 6, 8, 11, 14 et 15 entrent en vigueur le 3 octobre 2026, par exemple la modification de l’article 5.89 du Code civil.

Selon cette disposition, « sont toutefois réputées non écrites les clauses qui exonèrent le débiteur : (…) 2° de sa faute ou de celle d’une personne dont il répond, lorsque cette faute cause une atteinte à la vie ou à l’intégrité physique d’une personne.

La loi du 22 juillet 2026 ajoute l’intégrité psychique. Ce n’est pas un ajout de forme, c’est important.

Les article VI.43 et VI.44 du Code de droit économique sont abrogés; ils concernaient les livraisons de bien.

L’article 5.80 du Code civil est aussi modifié. Si le transfert de la propriété dans la vente reste opéré par l’achange de consentement, il n’emporte plus le transfert des risques qui ne s’opère que par la délivrance de la chose.

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