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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

DIU et promotion

L’arrêté royal du 22 mars 2006 (M.B. du 12 avril 2006) a modifié l’arrêté royal du 25 janvier 2001 relatif aux chantiers temporaires ou mobiles pour adapter les obligations en matière de DIU aux promotions immobilières et aux copropriétés.

L’article 48 de l’arrêté royal prévoit que lors de la vente d’un immeuble, le propriétaire antérieur transmet le dossier d’intervention ultérieure au nouveau propriétaire. Cette  remise est confirmée dans l’acte notarié de vente. C’est le coordinateur-projet qui réalise le DIU et le coordinateur-réalisation l’adapte. Mais C’est « la personne qui cède l’ouvrage », soit le promoteur qui doit le remettre à l’acte à l’acquéreur.

Mais lorsqu’un promoteur immobilier vend des appartements sur plan, l’acte de vente intervient chez le notaire avant l’achèvement du chantier. À cette date, le dossier d’intervention ultérieure n’est pas encore achevé.

Pour pallier cette situation, l’arrêté royal du 25 janvier 2001 prévoit qu’en cas de mutation totale ou partielle d’un ouvrage à un moment où le chantier temporaire ou mobile pour cet ouvrage n’est pas encore terminé, il est mentionné dans l’acte qui confirme la mutation, que la personne qui cède l’ouvrage s’engage à remettre le dossier d’intervention ultérieure au nouveau propriétaire, dès que la réception provisoire, ou à défaut, la réception de l’ouvrage a eu lieu.

Pour les obligations postérieures à la vente, l’arrêté prévoit une faculté pour les copropriétaires en leur qualité de futurs maîtres de l’ouvrage de confier au syndic leurs tâches et obligations relatives à la partie du dossier d’intervention ultérieure ayant trait aux parties de l’ouvrage relevant de la copropriété forcée (article 49bis de l’arrêté royal du 25 janvier 2001).

Cette possibilité permet d’éviter une abondance de dossiers d’intervention ultérieure individuels pour les parties communes de l’immeuble.

Pour pouvoir bénéficier de cette possibilité de simplification, il est important que l’association des copropriétaires décide explicitement de confier les tâches et les obligations qui concernent le dossier d’intervention ultérieure au syndic. Cette décision doit être enregistrée. La décision est reprise directement dans les statuts visés à l’article 577-4, § 1er, du Code Civil.

Le syndic devient dès lors le mandataire de l’association des copropriétaires et supporte la responsabilité pénale visée aux articles 86 et 87 de la loi du 4 août 1996 relative au bien-être des travailleurs lors de l’exécution de leur travail, sans que pour autant l’association des copropriétaires perde la sienne.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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