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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

DIU et promotion

L’arrêté royal du 22 mars 2006 (M.B. du 12 avril 2006) a modifié l’arrêté royal du 25 janvier 2001 relatif aux chantiers temporaires ou mobiles pour adapter les obligations en matière de DIU aux promotions immobilières et aux copropriétés.

L’article 48 de l’arrêté royal prévoit que lors de la vente d’un immeuble, le propriétaire antérieur transmet le dossier d’intervention ultérieure au nouveau propriétaire. Cette  remise est confirmée dans l’acte notarié de vente. C’est le coordinateur-projet qui réalise le DIU et le coordinateur-réalisation l’adapte. Mais C’est « la personne qui cède l’ouvrage », soit le promoteur qui doit le remettre à l’acte à l’acquéreur.

Mais lorsqu’un promoteur immobilier vend des appartements sur plan, l’acte de vente intervient chez le notaire avant l’achèvement du chantier. À cette date, le dossier d’intervention ultérieure n’est pas encore achevé.

Pour pallier cette situation, l’arrêté royal du 25 janvier 2001 prévoit qu’en cas de mutation totale ou partielle d’un ouvrage à un moment où le chantier temporaire ou mobile pour cet ouvrage n’est pas encore terminé, il est mentionné dans l’acte qui confirme la mutation, que la personne qui cède l’ouvrage s’engage à remettre le dossier d’intervention ultérieure au nouveau propriétaire, dès que la réception provisoire, ou à défaut, la réception de l’ouvrage a eu lieu.

Pour les obligations postérieures à la vente, l’arrêté prévoit une faculté pour les copropriétaires en leur qualité de futurs maîtres de l’ouvrage de confier au syndic leurs tâches et obligations relatives à la partie du dossier d’intervention ultérieure ayant trait aux parties de l’ouvrage relevant de la copropriété forcée (article 49bis de l’arrêté royal du 25 janvier 2001).

Cette possibilité permet d’éviter une abondance de dossiers d’intervention ultérieure individuels pour les parties communes de l’immeuble.

Pour pouvoir bénéficier de cette possibilité de simplification, il est important que l’association des copropriétaires décide explicitement de confier les tâches et les obligations qui concernent le dossier d’intervention ultérieure au syndic. Cette décision doit être enregistrée. La décision est reprise directement dans les statuts visés à l’article 577-4, § 1er, du Code Civil.

Le syndic devient dès lors le mandataire de l’association des copropriétaires et supporte la responsabilité pénale visée aux articles 86 et 87 de la loi du 4 août 1996 relative au bien-être des travailleurs lors de l’exécution de leur travail, sans que pour autant l’association des copropriétaires perde la sienne.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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