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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

DIU et promotion

L’arrêté royal du 22 mars 2006 (M.B. du 12 avril 2006) a modifié l’arrêté royal du 25 janvier 2001 relatif aux chantiers temporaires ou mobiles pour adapter les obligations en matière de DIU aux promotions immobilières et aux copropriétés.

L’article 48 de l’arrêté royal prévoit que lors de la vente d’un immeuble, le propriétaire antérieur transmet le dossier d’intervention ultérieure au nouveau propriétaire. Cette  remise est confirmée dans l’acte notarié de vente. C’est le coordinateur-projet qui réalise le DIU et le coordinateur-réalisation l’adapte. Mais C’est « la personne qui cède l’ouvrage », soit le promoteur qui doit le remettre à l’acte à l’acquéreur.

Mais lorsqu’un promoteur immobilier vend des appartements sur plan, l’acte de vente intervient chez le notaire avant l’achèvement du chantier. À cette date, le dossier d’intervention ultérieure n’est pas encore achevé.

Pour pallier cette situation, l’arrêté royal du 25 janvier 2001 prévoit qu’en cas de mutation totale ou partielle d’un ouvrage à un moment où le chantier temporaire ou mobile pour cet ouvrage n’est pas encore terminé, il est mentionné dans l’acte qui confirme la mutation, que la personne qui cède l’ouvrage s’engage à remettre le dossier d’intervention ultérieure au nouveau propriétaire, dès que la réception provisoire, ou à défaut, la réception de l’ouvrage a eu lieu.

Pour les obligations postérieures à la vente, l’arrêté prévoit une faculté pour les copropriétaires en leur qualité de futurs maîtres de l’ouvrage de confier au syndic leurs tâches et obligations relatives à la partie du dossier d’intervention ultérieure ayant trait aux parties de l’ouvrage relevant de la copropriété forcée (article 49bis de l’arrêté royal du 25 janvier 2001).

Cette possibilité permet d’éviter une abondance de dossiers d’intervention ultérieure individuels pour les parties communes de l’immeuble.

Pour pouvoir bénéficier de cette possibilité de simplification, il est important que l’association des copropriétaires décide explicitement de confier les tâches et les obligations qui concernent le dossier d’intervention ultérieure au syndic. Cette décision doit être enregistrée. La décision est reprise directement dans les statuts visés à l’article 577-4, § 1er, du Code Civil.

Le syndic devient dès lors le mandataire de l’association des copropriétaires et supporte la responsabilité pénale visée aux articles 86 et 87 de la loi du 4 août 1996 relative au bien-être des travailleurs lors de l’exécution de leur travail, sans que pour autant l’association des copropriétaires perde la sienne.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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