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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

DIU et promotion

L’arrêté royal du 22 mars 2006 (M.B. du 12 avril 2006) a modifié l’arrêté royal du 25 janvier 2001 relatif aux chantiers temporaires ou mobiles pour adapter les obligations en matière de DIU aux promotions immobilières et aux copropriétés.

L’article 48 de l’arrêté royal prévoit que lors de la vente d’un immeuble, le propriétaire antérieur transmet le dossier d’intervention ultérieure au nouveau propriétaire. Cette  remise est confirmée dans l’acte notarié de vente. C’est le coordinateur-projet qui réalise le DIU et le coordinateur-réalisation l’adapte. Mais C’est « la personne qui cède l’ouvrage », soit le promoteur qui doit le remettre à l’acte à l’acquéreur.

Mais lorsqu’un promoteur immobilier vend des appartements sur plan, l’acte de vente intervient chez le notaire avant l’achèvement du chantier. À cette date, le dossier d’intervention ultérieure n’est pas encore achevé.

Pour pallier cette situation, l’arrêté royal du 25 janvier 2001 prévoit qu’en cas de mutation totale ou partielle d’un ouvrage à un moment où le chantier temporaire ou mobile pour cet ouvrage n’est pas encore terminé, il est mentionné dans l’acte qui confirme la mutation, que la personne qui cède l’ouvrage s’engage à remettre le dossier d’intervention ultérieure au nouveau propriétaire, dès que la réception provisoire, ou à défaut, la réception de l’ouvrage a eu lieu.

Pour les obligations postérieures à la vente, l’arrêté prévoit une faculté pour les copropriétaires en leur qualité de futurs maîtres de l’ouvrage de confier au syndic leurs tâches et obligations relatives à la partie du dossier d’intervention ultérieure ayant trait aux parties de l’ouvrage relevant de la copropriété forcée (article 49bis de l’arrêté royal du 25 janvier 2001).

Cette possibilité permet d’éviter une abondance de dossiers d’intervention ultérieure individuels pour les parties communes de l’immeuble.

Pour pouvoir bénéficier de cette possibilité de simplification, il est important que l’association des copropriétaires décide explicitement de confier les tâches et les obligations qui concernent le dossier d’intervention ultérieure au syndic. Cette décision doit être enregistrée. La décision est reprise directement dans les statuts visés à l’article 577-4, § 1er, du Code Civil.

Le syndic devient dès lors le mandataire de l’association des copropriétaires et supporte la responsabilité pénale visée aux articles 86 et 87 de la loi du 4 août 1996 relative au bien-être des travailleurs lors de l’exécution de leur travail, sans que pour autant l’association des copropriétaires perde la sienne.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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