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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Contrats et obligations’

La reconduction tacite du contrat d’agent immobilier

L’article VI.91, § 1er, du Code de droit économique s’applique au contrat de service, comme le contrat d’agent immobilier conclu avec un consommateur. Lorsqu’un tel contrat comprend une clause de reconduction tacite, cette clause figure en caractères gras et dans un cadre distinct du texte, au recto de la première page. Le consommateur peut, après […]

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La loi Breyne vacille

La réforme du Code civil prévoit également de profondément revoir la loi Breyne. Le législateur a hésité entre maintenir une lex specialis ou intégrer la loi Breyne dans le livre 7, et on ne sait toujours pas ce qu’il décidera. Mais il est certain que la loi Breyne ne survivra pas dans son contenu actuell. […]

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Bail commercial et contrat de franchise font-ils bon ménage ?

En juin 2025, le Groupe Colruyt a fait l’acquisition de 100 % de la chaîne Délitraiteur auprès du Groupe Louis Delhaize. Ce réseau fort de 41 magasins (en 2024) offre une gamme de plats préparés ou à réchauffer. La société Braîne Délice est franchisé de Délitraiteur. Elle a conclu pour ce faire un contrat de […]

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L’aléa dans la tontine

Monsieur et Madame achètent un immeuble 17.000.000 anciens francs, chacun pour moitié avec une clause de tontine. Mais c’est Monsieur qui paie tout. Au décès de Monsieur, Madame est donc propriétaire du tout. Le fils, héritier frustré, s’en émeut. Il considère que l’opération de tontine constitue un contrat aléatoire. C’est bien exact, chaque partie assume […]

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Les offres d’achat ou de vente à l’épreuve du Code de droit économique

La promesse unilatérale d’achat est parfois interdite, nous apprend le nouveau livre du répertoire notarial consacré à la vente[1]. Cette affirmation est étonnante. Elle ne me paraît pas exacte, rassurez-vous. D’où vient le problème ? Le droit économique prohibe les contrats créant un déséquilibre manifeste entre les droits et les obligations des parties au détriment du […]

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Le droit de rétractation dans le courtage immobilier

Le Code de droit économique prévoit un droit de rétractation au profit du consommateur qui conclut un contrat « hors établissement » avec une entreprise (art. VI.64). Précisons que le consommateur est une « personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale » (art. […]

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« J’aurais pu vendre à meilleur prix » : la difficile preuve du lien de causalité

Un agent immobilier reçoit une offre pour une maison dans la banlieue anversoise, au prix de 1.485.000 €, acte en main. La précision « acte en main » est écrite en français dans l’offre entièrement rédigée en néerlandais. L’agent immobilier transfère  l’information de l’offre le week end, aux propriétaires, par WhatsApp, sans autre commentaire. Le lundi, les […]

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L’osmose inverse

Lorsqu’un droit de préemption est accordé et que le bien est mis en vente sous plus grande contenance, le vendeur doit faire une offre particulière et distincte pour la partie sous préemption. C’est du moins ce qui est prévu à l’article 50, alinéa 3, de la loi du 4 novembre 1969 sur le bail à […]

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Le sort du projet immobilier commun en cas de discorde entre associés

Deux sœurs s’associent en vue de créer un centre sportif. À cet effet, elles procèdent à des acquisitions immobilières conjointes et à un acte d’échange. Elles créent ce faisant une indivision volontaire entre elles. Sur les parcelles indivises, elles érigent un immeuble de douze appartements via un bail emphytéotique. Elles finissent malheureusement par se disputer […]

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L’effet suspensif de la force majeure temporaire

Le restaurant est ravagé par une explosion provoquée par une fuite de gaz. Le bailleur entame des travaux et le locataire commercial n’avait évidemment plus la jouissance des lieux. Selon le bailleur, l’immeuble avait péri et le bail avait pris fin par force majeure. Le preneur, au contraire, voyait dans ces évènements une simple suspension […]

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La loi veut ficher les locataires expulsés : une bonne idée ?

Le fichier des saisies partait d’une bonne idée : informer les autres créanciers éventuels pour leur permettre de recoller, comme ont dit, à la saisie (articles 1389bis/1 à 1391/1 du Code judiciaire). Cet outil d’information visait une économie procédurale, ne pas multiplier les saisies et réunir les créanciers dans la première. C’était en 2000 et, depuis, […]

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Les remèdes juridiques à la hausse des prix dans la construction

Le contrat d’entreprise est malmené par la hausse du prix des matériaux et fournitures de construction. La composante énergie des prix induit des hausses générales et un effet d’emballement ou d’opportunité vient compléter le phénomène. La hausse des prix était déjà sensible en 2021 du fait de la reprise après covid et des problème de […]

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Les clauses covid dans les baux commerciaux

On apprend par l’expérience. Les bailleurs professionnels ont beaucoup appris avec le covid. Ils ont eu la mauvaise surprise de se voir privés de loyer quand leur locataire commercial invoquait la théorie des risques consécutive à la force majeure que constituait le covid. En effet, le bailleur s’est trouvé dans l’impossibilité de procurer au locataire […]

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Le vendeur du terrain dans la loi Breyne

Le sort du promoteur vendeur n’est pas toujours enviable en loi Breyne. Il est en effet tenu à la responsabilité décennale, au même titre que l’entrepreneur et l’architecte (art. 6). La loi Breyne vise toute convention par laquelle un promoteur procure un bien d’habitation, pour autant qu’un ou plusieurs versements doivent intervenir avant l’achèvement. Traditionnellement, […]

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Le livre 7 entre en gare !

La loi du 22 juillet 2026 insérant le livre 7 « Les contrats spéciaux » dans le Code civil et modifiant les livres 1, 5, 8 et 9 du même Code et diverses autres lois a été publiée ce 23 septembre 2026. Son article 50 dispose qu’elle entre en vigueur le premier jour du douzième […]

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La loi du 22 juillet 2026 insérant le livre 7 « Les contrats spéciaux » dans le Code civil et modifiant les livres 1, 5, 8 et 9 du même Code et diverses autres lois a été publiée ce 23 septembre 2026.

Son article 50 dispose qu’elle entre en vigueur le premier jour du douzième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge.

Donc le 1er septembre 2027.

Le livre 7 s’applique à tous les actes juridiques et faits juridiques survenus après l’entrée en vigueur de la présente loi. Et, comme pour les livres 3 et 5,

« Sauf accord contraire des parties, les présentes dispositions ne s’appliquent pas et les règles antérieures demeurent applicables:
1° aux effets futurs des actes juridiques et faits juridiques survenus avant l’entrée en vigueur de la présente loi;
2° par dérogation à l’alinéa 1er, aux actes juridiques et aux faits juridiques survenus après l’entrée en vigueur de la présente loi qui se rapportent à une obligation née d’un acte juridique ou d’un fait juridique survenu avant l’entrée en vigueur de la présente loi. »

Il y a certaines dispositions qui entrent en vigueur plus tôt.

Par dérogation à l’alinéa 1er, les articles 6, 8, 11, 14 et 15 entrent en vigueur le 3 octobre 2026, par exemple la modification de l’article 5.89 du Code civil.

Selon cette disposition, « sont toutefois réputées non écrites les clauses qui exonèrent le débiteur : (…) 2° de sa faute ou de celle d’une personne dont il répond, lorsque cette faute cause une atteinte à la vie ou à l’intégrité physique d’une personne.

La loi du 22 juillet 2026 ajoute l’intégrité psychique. Ce n’est pas un ajout de forme, c’est important.

Les article VI.43 et VI.44 du Code de droit économique sont abrogés; ils concernaient les livraisons de bien.

L’article 5.80 du Code civil est aussi modifié. Si le transfert de la propriété dans la vente reste opéré par l’achange de consentement, il n’emporte plus le transfert des risques qui ne s’opère que par la délivrance de la chose.

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