L’action fondée sur la garantie des vices cachés doiut être formée à bref délai dit l’article 1648 de l’ancien Code civil.

Le bref délai est suspendu par des négociations sérieuses (Mons, 28 mars 1994, J.P.P., 1994, p. 193 et la note).

C’est une cause de suspension et non un report de la prise de cours du délai.

La Cour de cassation vient apporter des précisions utiles dans un arrêt du 30 mars 2026 (rôle n° C.25.0117.N, www.juportal.be) :

“De korte termijn kan worden geschorst wegens ernstige onderhandelingen met het oog op het bereiken van een minnelijke regeling. Zodra het duidelijk is dat een minnelijke schikking uitgesloten is, begint de korte termijn opnieuw te lopen.”

Il faut donc des négociations sérieuses en vue d’atteindre une solution amiable. Dès qu’un règlement amiable est exclu, le délai reprend.

Il faut donc retenir des négociations sérieuses, soit celles où le vendeur accepte de discuter de sa garantie, ce qui n’est pas toujours le cas d’une réunion de constat sur place, sans reconnaissance préjudiciable, car l’intention du vendeur dans ce type de démarche peut  être, tout au contraire, d’instruire sa défense en voyant de quoi il retourne (Bruxelles., 5 octobre 2005, J.T., 2006, p. 416).

En pratique, il faut baliser les négociations en précisant qu’elles suspendent le délai même si les parties réservent leurs droits. Sinon, évitons tout risque : il faut citer puis discuter.

Et dans le lvre 7 ? Il n’y aura plus de garantie de vice caché mais de conformité. Le système sera plus compliqué mais pas plus précis :

1. délai de garantie : 10 ans,
2. délai de notification du vice au vendeur : délai raisonnable à dater de la découverte,
3. délai de prescription : 2 ans à dater de la notification.

Bref on passe du bref délai au délai raisonnable …