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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les anciens PPAS

Les PPA approuvés sous l’arrêté-loi du 2 décembre 1946, avant la loi du 29 mars 1962, restent en vigueur, dit l’article 325 CoBAT.

Ils sont dénommés PPAS.

Ces vieux PPAS posaient un problème lorsque l’on voulait déroger à leurs prescriptions dans le cadre d’une demande de permis d’urbanisme.

En effet, l’article 325 CoBAT prévoit que la procédure est alors régie par l’article 153 et non par l’article 155.

L’article 155 CoBAT vise le cas où le bien objet de la demande est situé dans le périmètre d’un PPAS.

L’article 153 CoBAT vise le cas où le bien objet de la demande n’est pas situé dans le périmètre d’un PPAS.

L’article 155 précise que le fonctionnaire délégué peut accorder des dérogations aux prescriptions d’un PPAS pour autant que cela ne porte pas atteinte aux données essentielles du plan.

Les affectations sont des données essentielles ; le fonctionnaire délégué peut donc accorder des dérogations aux prescriptions du PPAS sauf sur les affectations.

Il y a une exception car une dérogation relative à l’implantation ou au volume de la constructions peut impliquer une dérogation à l’affectation.

Bref, il existe un régime de dérogation aux prescription d’un PPAS.

S’il n’existe pour la zone aucun PPAS, c’est l’article 153 CoBAT qui s’applique.

Cette disposition ne prévoit évidemment pas que le fonctionnaire délégué puisse déroger au PPAS … puisqu’elle ne s’applique qu’à défaut de PPAS.

En ce cas, le fonctionnaire délégué peut accorder une dérogation à un RCU ou à un  règlement sur les bâtisses mais pas à un PPAS qui n’existe pas.

Or, justement, pour un vieux PPAS (avant la loi du 29 mars 1962), on doit appliquer l’article 153 ; autrement dit on fait comme s’il n’y avait pas de PPAS.

On ne pouvait donc pas demander une dérogation aux prescriptions d’un ancien PPAS, ce qui se révélait fort gênant.

Cela ne pouvait plus se justifier.

C’est pourquoi l’ordonnance du 29 novembre 2007 est venue restituer un mécanisme de dérogation aux anciens PPAS.

Depuis, le fonctionnaire délégué, le collège d’urbanisme et le Gouvernement peuvent déroger aux anciens PPAS conformément notamment à l’articles 155, § 2, CoBAT.

Le nouveau CoBAT qui entre en vigueur le 20 avril 2019 toilette le texte car il supprime l’article 153.

Il dispose qu’ « il peut y être dérogé (aux anciens PPAS) aux mêmes conditions que celles prévues par le présent Code pour les plans particuliers d’affectation du sol. »

Cela pourra se faire sur avis conforme du fonctionnaire délégué ou sur avis favorable unanime de la Commission de concertation (art. 126, § 9, nouveau).

Il n’y aura donc plus vraiment de différence entre anciens et récents PPAS.

Cela valait la peine de le rappeler car il arrive que les Communes sont encore réticentes dans le traitement des dérogations aux PPAS d’avant 1962.

La photo : une nouvelle façade rue de Stassart à Bruxelles.

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Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA). Il faut y être attentif lors […]

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Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

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