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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les anciens PPAS

Les PPA approuvés sous l’arrêté-loi du 2 décembre 1946, avant la loi du 29 mars 1962, restent en vigueur, dit l’article 325 CoBAT.

Ils sont dénommés PPAS.

Ces vieux PPAS posaient un problème lorsque l’on voulait déroger à leurs prescriptions dans le cadre d’une demande de permis d’urbanisme.

En effet, l’article 325 CoBAT prévoit que la procédure est alors régie par l’article 153 et non par l’article 155.

L’article 155 CoBAT vise le cas où le bien objet de la demande est situé dans le périmètre d’un PPAS.

L’article 153 CoBAT vise le cas où le bien objet de la demande n’est pas situé dans le périmètre d’un PPAS.

L’article 155 précise que le fonctionnaire délégué peut accorder des dérogations aux prescriptions d’un PPAS pour autant que cela ne porte pas atteinte aux données essentielles du plan.

Les affectations sont des données essentielles ; le fonctionnaire délégué peut donc accorder des dérogations aux prescriptions du PPAS sauf sur les affectations.

Il y a une exception car une dérogation relative à l’implantation ou au volume de la constructions peut impliquer une dérogation à l’affectation.

Bref, il existe un régime de dérogation aux prescription d’un PPAS.

S’il n’existe pour la zone aucun PPAS, c’est l’article 153 CoBAT qui s’applique.

Cette disposition ne prévoit évidemment pas que le fonctionnaire délégué puisse déroger au PPAS … puisqu’elle ne s’applique qu’à défaut de PPAS.

En ce cas, le fonctionnaire délégué peut accorder une dérogation à un RCU ou à un  règlement sur les bâtisses mais pas à un PPAS qui n’existe pas.

Or, justement, pour un vieux PPAS (avant la loi du 29 mars 1962), on doit appliquer l’article 153 ; autrement dit on fait comme s’il n’y avait pas de PPAS.

On ne pouvait donc pas demander une dérogation aux prescriptions d’un ancien PPAS, ce qui se révélait fort gênant.

Cela ne pouvait plus se justifier.

C’est pourquoi l’ordonnance du 29 novembre 2007 est venue restituer un mécanisme de dérogation aux anciens PPAS.

Depuis, le fonctionnaire délégué, le collège d’urbanisme et le Gouvernement peuvent déroger aux anciens PPAS conformément notamment à l’articles 155, § 2, CoBAT.

Le nouveau CoBAT qui entre en vigueur le 20 avril 2019 toilette le texte car il supprime l’article 153.

Il dispose qu’ « il peut y être dérogé (aux anciens PPAS) aux mêmes conditions que celles prévues par le présent Code pour les plans particuliers d’affectation du sol. »

Cela pourra se faire sur avis conforme du fonctionnaire délégué ou sur avis favorable unanime de la Commission de concertation (art. 126, § 9, nouveau).

Il n’y aura donc plus vraiment de différence entre anciens et récents PPAS.

Cela valait la peine de le rappeler car il arrive que les Communes sont encore réticentes dans le traitement des dérogations aux PPAS d’avant 1962.

La photo : une nouvelle façade rue de Stassart à Bruxelles.

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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