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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les anciens PPAS

Les PPA approuvés sous l’arrêté-loi du 2 décembre 1946, avant la loi du 29 mars 1962, restent en vigueur, dit l’article 325 CoBAT.

Ils sont dénommés PPAS.

Ces vieux PPAS posaient un problème lorsque l’on voulait déroger à leurs prescriptions dans le cadre d’une demande de permis d’urbanisme.

En effet, l’article 325 CoBAT prévoit que la procédure est alors régie par l’article 153 et non par l’article 155.

L’article 155 CoBAT vise le cas où le bien objet de la demande est situé dans le périmètre d’un PPAS.

L’article 153 CoBAT vise le cas où le bien objet de la demande n’est pas situé dans le périmètre d’un PPAS.

L’article 155 précise que le fonctionnaire délégué peut accorder des dérogations aux prescriptions d’un PPAS pour autant que cela ne porte pas atteinte aux données essentielles du plan.

Les affectations sont des données essentielles ; le fonctionnaire délégué peut donc accorder des dérogations aux prescriptions du PPAS sauf sur les affectations.

Il y a une exception car une dérogation relative à l’implantation ou au volume de la constructions peut impliquer une dérogation à l’affectation.

Bref, il existe un régime de dérogation aux prescription d’un PPAS.

S’il n’existe pour la zone aucun PPAS, c’est l’article 153 CoBAT qui s’applique.

Cette disposition ne prévoit évidemment pas que le fonctionnaire délégué puisse déroger au PPAS … puisqu’elle ne s’applique qu’à défaut de PPAS.

En ce cas, le fonctionnaire délégué peut accorder une dérogation à un RCU ou à un  règlement sur les bâtisses mais pas à un PPAS qui n’existe pas.

Or, justement, pour un vieux PPAS (avant la loi du 29 mars 1962), on doit appliquer l’article 153 ; autrement dit on fait comme s’il n’y avait pas de PPAS.

On ne pouvait donc pas demander une dérogation aux prescriptions d’un ancien PPAS, ce qui se révélait fort gênant.

Cela ne pouvait plus se justifier.

C’est pourquoi l’ordonnance du 29 novembre 2007 est venue restituer un mécanisme de dérogation aux anciens PPAS.

Depuis, le fonctionnaire délégué, le collège d’urbanisme et le Gouvernement peuvent déroger aux anciens PPAS conformément notamment à l’articles 155, § 2, CoBAT.

Le nouveau CoBAT qui entre en vigueur le 20 avril 2019 toilette le texte car il supprime l’article 153.

Il dispose qu’ « il peut y être dérogé (aux anciens PPAS) aux mêmes conditions que celles prévues par le présent Code pour les plans particuliers d’affectation du sol. »

Cela pourra se faire sur avis conforme du fonctionnaire délégué ou sur avis favorable unanime de la Commission de concertation (art. 126, § 9, nouveau).

Il n’y aura donc plus vraiment de différence entre anciens et récents PPAS.

Cela valait la peine de le rappeler car il arrive que les Communes sont encore réticentes dans le traitement des dérogations aux PPAS d’avant 1962.

La photo : une nouvelle façade rue de Stassart à Bruxelles.

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Démolir et reconstruire à 6 %, au même endroit ?

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit : « Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. » Il est donc question de démolir et […]

Lire plus arrow_forward

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit :

« Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. »

Il est donc question de démolir et reconstruire un bâtiment, ce qui suppose que c’est sur ce bâtiment.

Les choses ne sont pas toujours aussi simple. Il faut parfois respecter des contraintes urbanistique ou technique, ou encore des charges d’urbanisme, qui imposent de reconstruire à un autre endroit.

La reconstruction sera à proximité et participera bien de la notion de reconstruction sur les plan matériel, même s’il ne partage pas les fondations du bâtiment démoli.

Bien souvent, le propriétaire n’a pas vraiment le choix.

Faut-il ester sur la même empreinte au sol ?

Le Ministre des Finances a précisé cette condition en réponse à une question parlementaire posée le 23 juin 2009 par le député Josy Arens :

« L’administration admet que le bâtiment d’habitation issu de la reconstruction ne se situe pas exactement au même endroit que le bâtiment démoli pour autant cependant qu’il soit érigé sur la même parcelle. »

Il faut donc rester sur la même parcelle cadastrale même si on ne construit pas au même endroit.

Cette condition n’est absolument pas présente dans le texte mais on en comprend évidemment la logique.

Selon une décision du SDA, si le bâtiment neuf est construit en partie sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et en partie sur un terrain à bâtir adjacent, le taux de TVA réduit de 6 % ne peut pas être appliqué (décision anticipée n° 2019.0626 du 13 août 2019).

Cette décision est excessive et contraire à l’esprit du texte, à l’objectif du législateur, lorsque la différence d’emplacement résulte de considérations urbanistiques ou techniques comme l’ouverture d’une voiries.

L’administration (le SDA aussi) doit appliquer le cadre XXXVII de manière intelligente, au cas par cas et en fonction des contingences, en s’abstenant de position de principe.

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