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Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘garanties’

La loi Breyne vacille

La réforme du Code civil prévoit également de profondément revoir la loi Breyne. Le législateur a hésité entre maintenir une lex specialis ou intégrer la loi Breyne dans le livre 7, et on ne sait toujours pas ce qu’il décidera. Mais il est certain que la loi Breyne ne survivra pas dans son contenu actuell. […]

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Les clauses covid dans les baux commerciaux

On apprend par l’expérience. Les bailleurs professionnels ont beaucoup appris avec le covid. Ils ont eu la mauvaise surprise de se voir privés de loyer quand leur locataire commercial invoquait la théorie des risques consécutive à la force majeure que constituait le covid. En effet, le bailleur s’est trouvé dans l’impossibilité de procurer au locataire […]

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Funding loss : le vent tourne

La chambre néerlandophone de la Cour de cassation revient, elle aussi, à la réalité. La jurisprudence de la Cour a évolué en 2021 et reconnait enfin qu’un prêt artificiellement baptisé ouverture de crédit est et reste un prêt. L’enjeu, c’est l’indemnité de remboursement anticipé : Elle est légale et limitée à 6 mois d’intérêts dans le […]

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Exonération de responsabilité de l’architecte à l’égard de l’acquéreur final

On rencontre parfois la clause suivante dans les missions d’architecture : « La réception provisoire accordée aux entrepreneurs, fut-ce avec réserves, constituera le point de départ de la garantie décennale de l’Architecte pour les travaux de nature à engager celle-ci conformément aux articles 1792 et 2270 du Code civil. Cette réception décharge l’Architecte des vices […]

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L’exercice de l’exception d’inexécution

Dans le contrat synallagmatique, comme la vente ou le bail par exemple, les obligations s’exécutent trait pour trait. Les obligations réciproques dépendant l’une de l’autre, un débiteur peut suspendre l’exécution de son obligation, sans autorisation du juge, aussi longtemps que son créancier manque à sa propre obligation. C’est l’exception d’inexécution ou exceptio non adimpleti contractus. […]

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La cession de créance à titre de garantie

La cession de créance à titre de garantie est-elle un mécanisme efficace pour sécuriser une créance ? On pouvait nourrir de sérieux doutes à ce sujet à la suite d’un arrêt désormais fameux de la Cour de cassation du 17 octobre 1996 (Pas., I, 1996, p. 386) : « Attendu que, d’une part, le principe de l’égalité […]

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Caution et paiement partiel du débiteur

Lorsque le cautionnement est contracté pour une partie de la dette et que le débiteur effectue un paiement partiel, sur quelle partie de la dette faut-il imputer le paiement ? Sur la partie de la dette non cautionnée, sauf stipulation contraire, dit la Cour de cassation dans un arrêt du 5 février 1998 (Pas., 1998, I, […]

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Caution et dette principale annulée pour dol

Selon l’article 2036 du Code civil, la caution peut opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal, et qui sont inhérentes à la dette ; mais elle ne peut opposer les exceptions qui sont purement personnelles au débiteur. Un contrat de franchise Carrefour est conclu et garanti par un tiers caution solidaire. […]

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Caution de longue durée pour bail de courte durée

L’article 1740 du Code civil dispose que la caution du locataire n’est pas tenue des obligations de celui-ci dans le cas où le bail a été reconduit tacitement (article 1738 du Code civil). Il en va de même lorsque le locataire se maintient sans titre ni droit dans les lieux loués au-delà du terme, nonobstant […]

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Le livre 7 entre en gare !

La loi du 22 juillet 2026 insérant le livre 7 « Les contrats spéciaux » dans le Code civil et modifiant les livres 1, 5, 8 et 9 du même Code et diverses autres lois a été publiée ce 23 septembre 2026. Son article 50 dispose qu’elle entre en vigueur le premier jour du douzième […]

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La loi du 22 juillet 2026 insérant le livre 7 « Les contrats spéciaux » dans le Code civil et modifiant les livres 1, 5, 8 et 9 du même Code et diverses autres lois a été publiée ce 23 septembre 2026.

Son article 50 dispose qu’elle entre en vigueur le premier jour du douzième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge.

Donc le 1er septembre 2027.

Le livre 7 s’applique à tous les actes juridiques et faits juridiques survenus après l’entrée en vigueur de la présente loi. Et, comme pour les livres 3 et 5,

« Sauf accord contraire des parties, les présentes dispositions ne s’appliquent pas et les règles antérieures demeurent applicables:
1° aux effets futurs des actes juridiques et faits juridiques survenus avant l’entrée en vigueur de la présente loi;
2° par dérogation à l’alinéa 1er, aux actes juridiques et aux faits juridiques survenus après l’entrée en vigueur de la présente loi qui se rapportent à une obligation née d’un acte juridique ou d’un fait juridique survenu avant l’entrée en vigueur de la présente loi. »

Il y a certaines dispositions qui entrent en vigueur plus tôt.

Par dérogation à l’alinéa 1er, les articles 6, 8, 11, 14 et 15 entrent en vigueur le 3 octobre 2026, par exemple la modification de l’article 5.89 du Code civil.

Selon cette disposition, « sont toutefois réputées non écrites les clauses qui exonèrent le débiteur : (…) 2° de sa faute ou de celle d’une personne dont il répond, lorsque cette faute cause une atteinte à la vie ou à l’intégrité physique d’une personne.

La loi du 22 juillet 2026 ajoute l’intégrité psychique. Ce n’est pas un ajout de forme, c’est important.

Les article VI.43 et VI.44 du Code de droit économique sont abrogés; ils concernaient les livraisons de bien.

L’article 5.80 du Code civil est aussi modifié. Si le transfert de la propriété dans la vente reste opéré par l’achange de consentement, il n’emporte plus le transfert des risques qui ne s’opère que par la délivrance de la chose.

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