Carnet de route en Droit ImmobilierDéc 18
Le commodat (prêt à usage) d’immeuble est un contrat impossible : Rémunéré il est requalifié en bail car il est essentiellement gratuit (art. 1876 de l’ancien Code civil ; Cass., 4 janvier 1979, Pas., 1979, I, p. 501 ; I. Durant, « Du prêt », J.T., 2004, p. 323 ; H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », Bruylant, Bruxelles, […]
Lire plus arrow_forwardDéc 2
En cas de mise en vente d’un logement qui fait l’objet d’un bail de résidence principale de neuf ans, le preneur domicilié dans les lieux dispose d’un droit de préférence (art. 247/1, § 1, du Code bruxellois du logement). C’est l’article 2 de l’ordonnance du 28 septembre 2023 qui reconnait un droit de préemption au […]
Lire plus arrow_forwardDéc 2
Les opérations immobilières sur options permettent au marchand de bien de capter la différence entre le prix global initial et la somme des prix à la découpe. En contrepartie, il prend en charge les frais et les démarches de la division et de la commercialisation. Le marchand répartit le prix global sur l’ensemble des lots […]
Lire plus arrow_forwardNov 30
Monsieur et Madame achètent un immeuble 17.000.000 anciens francs, chacun pour moitié avec une clause de tontine. Mais c’est Monsieur qui paie tout. Au décès de Monsieur, Madame est donc propriétaire du tout. Le fils, héritier frustré, s’en émeut. Il considère que l’opération de tontine constitue un contrat aléatoire. C’est bien exact, chaque partie assume […]
Lire plus arrow_forwardNov 26
L’article 247/1, § 1er, alinéa 1er, du Code du logement accorde au « preneur » un droit de préemption. La disposition précise que ce droit profite au « conjoint ». Faut-il en déduire que le conjoint n’est pas nécessairement vu comme un preneur au sens de l’ordonnance du 28 septembre 2023 ? C’est une question importante car normalement les notifications […]
Lire plus arrow_forwardOct 15
En Wallonie : 3 % sur le terrain Dans une promotion immobilière résidentielle, dans laquelle le promoteur bâtit sur droit de superficie, l’acquéreur achète : Le taux de la TVA est en principe de 21 % sauf application du régime spécial de démolition – reconstruction. Et le sol soumis au droit d’enregistrement ? La réduction à 3 % […]
Lire plus arrow_forwardJuil 29
La promesse unilatérale d’achat est parfois interdite, nous apprend le nouveau livre du répertoire notarial consacré à la vente[1]. Cette affirmation est étonnante. Elle ne me paraît pas exacte, rassurez-vous. D’où vient le problème ? Le droit économique prohibe les contrats créant un déséquilibre manifeste entre les droits et les obligations des parties au détriment du […]
Lire plus arrow_forwardJuil 28
Cela arrive souvent : le vendeur refuse d’abord une offre d’achat, puis il le regrette. Réalisant qu’il ne reçoit finalement pas de meilleure offre, il se dépêche de revenir vers l’offrant et d’accepter son offre. Mais il avait d’abord refusé l’offre. Or une offre refusée n’existe plus, elle devient caduque et ne peut donc plus être […]
Lire plus arrow_forwardAvr 17
Quelle est la situation visée ? Un propriétaire n’a pas les moyens ni les compétences de mettre son bien en valeur en vue de le vendre dans de bonnes conditions. Il faut, par exemple, diviser, précadastrer et mettre le bien sous statut de copropriété. Et, pour la division et/ou pour les travaux, poursuivre la délivrance d’un […]
Lire plus arrow_forwardMar 15
Dans la vente, le transfert de propriété intervient par la conclusion du contrat : l’obligation de dare est mort-née, selon la belle formule du Prof. Foriers car l’obligation nait et s’exécute entièrement en même temps. Le report de l’effet du transfert de propriété n’y change rien, c’est bien la conclusion du contrat qui réalise l’obligation […]
Lire plus arrow_forwardDéc 22
Pour la Cour de cassation, les décisions de l’assemblée générale, bonnes ou mauvaises, légales ou illégales, subsistent et sortent tous leurs effets si elles n’ont pas fait l’objet d’une action en nullité dans les quatre mois de la réunion de l’assemblée (art. 3.92, § 3, du Code civil). Le principe est qu’un acte affecté d’une […]
Lire plus arrow_forwardDéc 9
Les vices cachés dans la vente sont des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus (art. 1641 de l’ancien Code civil). Cela signifie, et […]
Lire plus arrow_forwardJuil 18
Un agent immobilier reçoit une offre pour une maison dans la banlieue anversoise, au prix de 1.485.000 €, acte en main. La précision « acte en main » est écrite en français dans l’offre entièrement rédigée en néerlandais. L’agent immobilier transfère l’information de l’offre le week end, aux propriétaires, par WhatsApp, sans autre commentaire. Le lundi, les […]
Lire plus arrow_forwardJuil 18
Un arrêt inédit de la Cour d’appel de Bruxelles du 19 janvier 2024 (RG n° 2019/AR/856) rappelle les principes en matière de porte-fort, qui sont souvent méconnus. Il s’agissait d’une offre d’achat émise par une personne se portant fort pour une société qui ratifiera plus tard. C’est un porte-fort « nu », le porte-fort n’est pas tenu […]
Lire plus arrow_forwardMar 18
Le demandeur en cassation avait acheté un appartement à Ostende en 2004 et fit rapidement le constat de problèmes d’humidité. Il fit des réparation en 2005 et en 2007. Manifestement en vain, car de nouveaux problèmes apparurent en 2010 et en 2015. Las, il introduisit la procédure début 2011 sur le fondement juridique de la […]
Lire plus arrow_forwardJan 9
L’ordonnance du 28 septembre 2023 modifie le Code bruxellois du Logement en insérant les articles 247/1 à 247/4 instaurant un droit de préemption au profit du locataire. L’ordonnance a été publiée le 27 décembre 2023 et est entrée en vigueur le 6 janvier 2024. Elle n’intéresse pas que les sociétés immobilières et les propriétaires privés ; […]
Lire plus arrow_forwardJuil 27
Lorsqu’un droit de préemption est accordé et que le bien est mis en vente sous plus grande contenance, le vendeur doit faire une offre particulière et distincte pour la partie sous préemption. C’est du moins ce qui est prévu à l’article 50, alinéa 3, de la loi du 4 novembre 1969 sur le bail à […]
Lire plus arrow_forwardJuil 19
En 1841 la Cour de cassation consacrait l’existence « de chemins d’exploitation qui doivent leur existence primitive au consentement réciproque des propriétaires voisins qui ont préféré mettre en commun et sacrifier la jouissance d’une portion de leurs terrains que de se trouver gênés dans l’exploitation de leurs terres » (Cass., 25 février 1841, Pas., 1841, […]
Lire plus arrow_forwardJuil 18
La loi du 31 mai 2017 impose une assurance de la responsabilité civile décennale des entrepreneurs, architectes et autres prestataires du secteur de la construction de travaux immobiliers. La loi s’applique aux travaux pour lesquels le permis d’urbanisme a été délivré après le 1er juillet 2018 ou, en loi Breyne, aux travaux pour lesquels le […]
Lire plus arrow_forwardJuil 12
Un arrêt de la Cour de cassation du 6 avril 2023 nous rappelle la nature exacte de la réception en loi Breyne (rôle n° C.22.0354.F, www.juportal.be). Suivant l’article 9 de la loi, Selon l’article 2 de l’arrêté d’exécution du 21 octobre 1971, la réception d’un ouvrage doit répondre à des conditions minimales prévues : L’article […]
Lire plus arrow_forward19 décembre 2025
On oublie souvent la servitude de l’article 674 de l’ancien Code civil : « Art. 674 Celui qui fait creuser un puits ou une fosse d’aisance près d’un mur mitoyen ou non, Celui qui veut y construire cheminée ou âtre, forge, four ou fourneau, Y adosser une étable, Ou établir contre ce mur un magasin de […]
