L’option immobilière a vocation à générer une vente d’immeuble et cette vente peut s’avérer lésionnaire. C’est au moment de la levée de l’option que la lésion peut apparaitre puisque c’est à ce moment que nait la vente[1]

La lésion résulte d’une comparaison entre la valeur réelle de l’immeuble vendu et le prix convenu. Le point d’appréciation dans l’ancien Code civil est fixé par l’article 1675 : « Pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ».

L’article 7.2.7 du Livre 7 reformule le contenu de l’article 1675 de l’ancien Code civil et y apporte une modification importante : si une vente résulte de la levée d’une promesse unilatérale de vente, la lésion est évaluée au moment de cette promesse, c’est-à-dire au moment de la volonté du vendeur, et non au moment de la réalisation de la vente comme l’exige actuellement l’article 1675 de l’ancien Code civil.

Cette modification évite que le vendeur ne tire prétexte d’une hausse des prix survenue dans l’intervalle, pour remettre en cause le prix qu’il a négocié dans la promesse et qui était normal à l’époque.

C’et ainsi que l’article 7.2.7 (moment d’appréciation) de la proposition de loi intégrant le livre 7, déposée le 20 février 2025, se lit comme suit : « La lésion s’apprécie au jour de la vente. Toutefois, en cas de promesse unilatérale de vente, elle s’apprécie au jour de cette promesse. »

Le texte n’évoque pas la promesse d’achat. Les travaux préparatoires[2] ajoutent cependant ceci : « Le moment d’appréciation de la lésion pour la promesse unilatérale d’achat est différente que celle qui vaut pour la promesse unilatérale de vente. En effet, au moment de la promesse unilatérale d’achat, le vendeur n’a pas encore donné, de manière irrévocable, son consentement. Il dispose encore de la possibilité de ne pas lever l’option de vente auquel cas il n’aura jamais donné son consentement à la vente. Son consentement ne peut donc être vicié au moment de la promesse unilatérale d’achat puisqu’il ne l’a pas encore donné. »

[1] P. Harmel, « Vente – Théorie générale », Rép. Not., p. 384; H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, tome IV, volume I, op. cit., p. 484, n°406 ; Civ., Bruxelles, 13 septembre 1966, Rev. not. Bel., 1967, p. 257 ; L. Simont et J. De Gavre, « Examen de jurisprudence (1965-1968) : Les contrats spéciaux », R.C.J.B., 1969, p. 554.

[2] DOC 56 0743/001, p. 35.