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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Actus du jour

La vente globale

J’achète plusieurs immeubles: faut il un accord sur la valeur de chaque immeuble ou un prix global suffit-il ?

« En vertu de l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix.

Lorsque l’objet de la vente porte sur plusieurs choses, la vente est parfaite dès que les parties sont convenues du prix global sans qu’il soit requis que le prix soit déterminé pour chaque chose.

Dans la mesure où le moyen, en cette branche, repose sur le soutènement contraire, il manque en droit », dit la Cour de cassation.

Cass., 29 novembre 2019, rôle n° C.19.0045.F, www.juridat.be.

Usucapion d’une servitude de surplomb pour des branches ?

L’article 37, alinéa 1er, du Code rural dispose que celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres du voisin peut contraindre celui-ci à couper ces branches.

En vertu de l’alinéa 4 du même article, le droit de faire couper les branches est imprescriptible.

Il résulte de ces dispositions, dit la Cour de cassation, que le droit de conserver des branches qui surplombent une propriété voisine ne peut s’acquérir par usucapion.

Le tribunal de première instance du Brabant wallon avait donc jugé à tort que le voisin avait acquis une servitude de surplomb pour ses branches débordant au-delà de la clôture.

Il est intéressant de relever que la Cour de cassation a étendu la cassation du jugement aux racines des mêmes arbres.

Le jugement cassé établissait en effet un lien entre les deux sujets.

Cass., 3 janvier 2020, rôle n° C.19.0171.F, www.juridiat.be.

La clause linguistique dans les contrats

Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige.

Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ».

Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ?

Si le défendeur est établi en Région wallonne, pas de problème.

Mais s’il est établi en Flandre ?

L’article 40, alinéa 1er, de la loi sur l’emploi des langues a été assoupli par la loi du 25 mai 2018 :

« Sans préjudice de l’application des articles 794, 861 et 864 du Code judiciaire, les règles qui précèdent sont prescrites à peine de nullité. »

La référence aux article 861 à 864 signifie qu’un acte ne peut plus être déclaré nul au regard de l’emploi des langues sans que l’irrégularité n’ait causé grief.

Or si le défendeur a accepté dans le contrat la langue et la compétence française, il n’y a pas de grief.

Malheureusement, la Cour constitutionnelle, saisie par des magistrats flamands, a annulé l’alinéa 1er de l’article 40 (arrêt n° 120/2019 du 19 septembre 2019).

Depuis le 10 octobre 2019, l’ancienne version de l’article 40 est revenue : le juge doit d’office annuler un acte irrégulier sur le plan de la langue.

Or, selon l’article 4 de la loi du 15 juin 1935, un défendeur « domicilié » en Flandre doit être cité en néerlandais à Bruxelles.

Si le juge considère que le siège servant à présent de « domicile » est en Flandre, il doit frapper la citation de nullité, agissant d’office si une parties ne le demande pas.

Les clauses linguistiques dans les contrats ne peuvent rien y faire. Elles sont en réalité inopérantes.

Les clauses d’élection de domicile à Bruxelles sont pareillement impuissantes.

En effet, on ne peut déroger à une loi d’ordre public par des conventions particulières.

L’homogénéité linguistiques des Régions est l’un des fondements de l’organisation de l’Etat et donc de l’organisation judiciaire, d’où son caractère d’ordre public.

Cette homogénéité n’est cependant pas totale.

L’article 7, § 1er, de la loi permet en effet aux parties de demander conjointement que la cause soit renvoyée devant une juridiction de l’autre langue.

Ce n’est pas normal dans un Etat fédéral mais, rassurez-vous, ce respect du choix des parties disparaîtra lorsque la justice sera régionalisée …

Condition purement potestative de financement

L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige ».

La condition potestative s’entend en réalité de la condition purement potestative, c’est-à-dire celle dont la réalisation dépend exclusivement de la volonté de celui qui s’engage.

Voici un exemple.

Il s’agit d’un projet foncier. L’option d’achat contient la clause suivante :

Au nom de la société A, Monsieur T pourra présenter une facture d’acompte de  200.000 € sur bénéfice à réaliser, à la société H, et ensuite le solde de 2.800.000 € lorsque le crédit de 10.000.000 € sera obtenu d’une institution financière.

La Cour d’appel d’Anvers voit dans cette condition de crédit un condition purement potestative puisque c’est la société H qui doit aller chercher le crédit.

Ce jugeant, les juges d’appel n’ont pas justifié leur décision en  droit, dit la Cour de cassation (5 décembre 2019, rôle n° C.19.0220.N, www.juridat.be).

C’est exact.

En effet, d’une part, il faut aussi l’accord de la banque pour que le crédit soit accordé, et donc la condition ne dépend pas seulement de la société débitrice.

Et, d’autre part, cette société s’engage à poursuivre l’obtention du crédit, c’est une obligation du contrat. Cela ne dépend de sa seule volonté.

C’est pour cette raison que dans les ventes d’immeuble, on considère que la condition suspensive de financement n’est pas purement potestative, mais pour autant qu’elle soit bien rédigée.

La condition suspensive « la vente est conclue sous la condition suspensive de ce que l’acheteur demande un crédit de … € » est nulle.

La condition suspensive « la vente est conclue sous la condition de ce que l’acheteur obtienne un crédit de … € d’au moins une banque … » n’est pas nulle.

L’arrêt dans sa langue :

“1. Krachtens artikel 1174 Burgerlijk Wetboek is iedere verbintenis nietig, wanneer zij is aangegaan onder een potestatieve voorwaarde aan de zijde van degene die zich verbindt.

Enkel de voorwaarde die uitsluitend afhangt van de wil van hem die zich verbindt, is nietig.

2. Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat in de aankoopoptie van 8 oktober 2014 met betrekking tot een projectgrond werd bedongen: “T. V. d. P., zal namens vennootschap A-Plus een eerste factuur (als voorschot op de nog te realiseren winst) mogen aanbieden aan de vennootschap ‘Holidaystraat’ van 200.000 EUR + BTW en het saldo van 2.800.000 EUR, nadat voormeld krediet van 10.000.000 EUR werd bekomen bij een bankinstelling”.

3. De appelrechters die oordelen dat de vervulling van de voorwaarde “nadat voormeld krediet van 10.000.000 EUR werd bekomen bij een bankinstelling” uitsluitend afhangt van de wil van de partijen die zich verbonden hebben, en deze bijgevolg zuiver potestatief is en dus zonder gevolg dient te blijven, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.”

Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

Clause d’accroissement inégale : la compensation n’est pas possible en Flandre

Dans la clause d’accroissement ou de tontine, une différence d’âge (ou de santé) donc d’espérance de vie, crée une clause inégale. En effet, chacun acquiert la part de l’autre sous la condition suspensive du prédécès de l’autre et ces acquisitions sont supposées se compenser.

Une clause inégale pourrait être requalifiée en donation déguisée. En faveur d’un héritier légal, le bénéficiaire devra faire rapport et subira éventuellement la réduction.  Pour un autre bénéficiaire, la réduction à la partie légalement disponible (aujourd’hui la moitié de la masse à distribuer) peut frapper la donation.

On peut penser rétablir l’équilibre par des mises inégales. Le tontinier moins âgé ferait alors l’acquisition d’une plus grande part dans l’indivision.  Cette technique n’est pas acceptée par le Vlabel (décision n° 17044l du 19 septembre 2018, Fisc., n° 1597, p. 7) : « l’inégalité des chances de survie ne peut être compensée par une mise inégale ».

Le Vlabel considère que l’espérance de vie et l’apport sont deux « équilibres différents », chacun devant être réalisé. En effet, un investissement plus important n’augmente nullement la chance de survivre de l’autre indivisaire.

En bref, en Flandre, toute clause d’accroissement, contrat aléatoire, avec une grande différence d’âge n’est plus un contrat onéreux et devient taxable comme libéralité.

Heureusement, le Vlabel a précisé que les clauses d’accroissement inégales concours avant la position n° 17044 du 19 septembre 2018 reste valides (Fisc., n° 1625, 27 septembre 2019, p. 8).

L’accord sur la chose et sur le prix

Le prix est un élément constitutif essentiel de la vente.

Les parties doivent marquer leur accord sur cet élément, à peine de quoi la négociation ne produit pas le contrat.

L’accord sur le prix peut être tacite mais il doit être exprès. Tacite ne signifie pas supposé.

C’est ce qu’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 4 octobre 2019 (rôle n° C.18.0414.F, www.juridat.be) :

« Il résulte de l’article 1583 du Code civil que, pour que la vente soit parfaite entre parties, il faut que celles-ci soient convenues de la chose et du prix.

La seule circonstance qu’un prix offert est supérieur à celui sur lequel le vendeur avait précédemment marqué son accord ne suffit pas à établir son consentement sur ce nouveau prix.

L’arrêt attaqué, qui déclare parfaite la vente de l’immeuble du demandeur pour la somme de 450.000 euros sans constater l’accord sur ce prix, viole cette disposition légale. »

Cet arrêt porte sur la formation de la vente : pour cela il suffit de constater un accord sur la chose et le prix.

Pour prouver le contrat, entre parties, il faut un écrit papier ou électronique, sauf si on prouve contre une entreprise.

Et pour faire valoir la vente non plus entre parties mais contre un tiers, il faut l’avoir fait transcrire.

Bref, les règles en matière de formation, de preuve et d’opposabilité sont différentes.

Certificat d’inventaire d’amiante en Flandre

Le décret flamand du 29 mars 2019 ajoute un point 33/14 à l’article 33 du  décret du 23 décembre 2011 dit « décret Matériaux ».

Selon cette disposition, un certificat d’inventaire d’amiante doit être remis en cas de vente d’un immeuble datant d’une année à risque, c’est-à-dire avant 2001.

Cette information doit précéder tant le compromis que l’acte.

En cas de vente d’un appartement, le certificat concerne tant le lot privatif que les parties communes.

Cette information complète celle en matière de sol (bodemattest), de PEB et de conformité électrique.

L’acte authentique contient le mention de la remise du certificat.

La sanction de l’inexécution de cette obligation est la nullité relative qui peut être couverte une fois que l’acquéreur est en possession du certificat.

L’Ovam compose l’inventaire d’amiante, comme en matière du sol.

Cela requiert du temps et cela explique que le décret du 29 mars 2019 ne soit pas encore en application.

La Flandre se rapproche à cet égard de la France, et elle a raison.

En France, un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) doit être joint à toute promesse de vente et à toute convention de vente d’un logement.

Ce dossier contient :

  • Le diagnostic Amiante mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante,
  • Le diagnostic Assainissement Non Collectif des immeubles non raccordés au réseau public,
  • Le diagnostic Plomb de risque d’exposition au plomb (CREP),
  • Le diagnostic Electricité d’état de l’installation intérieure électrique,
  • Le diagnostic ERP ou État risques et pollutions (aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués),
  • Le diagnostic Gaz d’état de l’installation intérieure de gaz.
  • Le diagnostic Termites relatif à la présence de termites.
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE),
  • Le diagnostic Mérule sur la présence d’un risque de mérule,
  • Le diagnostic Métrage Loi Carrez attestant de la surface du lot concerné,
  • Le diagnostic technique de l’immeuble en copropriété.

Le vendeur qui méconnaît cette obligation d’information ne peut invoquer une exonération de vice caché.

Dans certain cas, il s’expose à la nullité de la vente.

On arrivera sans doute à un dispositif protecteur similaire en Belgique, avec le temps.

L’inopposabilité paulienne n’atteint pas le sous-acquéreur de bonne foi

Le futur failli fait une donation d’immeuble à sa fille.

La donation est à charge de rembourser une dette du futur failli.

La fille exécute la charge en empruntant à Record Banque et en hypothéquant le bien.

Le curateur du failli exerce l’action paulienne contre la donation à charge (art. 20 de l’ancienne loi sur les faillites, mettant en œuvre l’art. 1167 du Code civil).

Le curateur estime que la donation même à charge est un acte d’appauvrissement au préjudice des créanciers.

Le tribunal déclare la donation inopposable à la masse et retient la complicité de la fille.

Le curateur retrouve donc l’immeuble dans l’actif de la masse et veut le faire vendre.

Le curateur doit-il tenir compte de l’hypothèque de Record, qui est de bonne foi ?

Le tribunal de commerce de Liège, statuant en dernier ressort, répond par la négative.

Selon le tribunal, l’effet de l’action paulienne est le rétablissement du statu quo ante.

Cela implique qu’à l’égard du créancier paulien, le patrimoine du failli soit replacé à la position existant avant l’acte inopposable.

L’hypothèque consentie en conséquence d’un acte frauduleux est donc inopposable au créancier paulien.

La Cour de cassation casse ce jugement.

En effet, « la demande visée à l’article 1167 du Code civil, qui tend à l’indemnisation du dommage causé au créancier du fait de l’appauvrissement frauduleux du débiteur, n’est accordée que contre les auteurs ou les complices de la fraude et n’atteint pas les sous-acquéreurs de bonne foi. »

C’est toute la différence entre une inopposabilité et une annulation.

Si le bien avait été revendu par la fille à un sous-acquéreur de bonne foi, cette vente n’aurait pu être remise en question à l’égard de ce sous-acquéreur.

Encore faut-il que ce sous acquéreur ait acquis des droits opposables aux créanciers titulaires de droits réels, ce qui suppose qu’il ait fait transcrire son acquisition.

Cass., 7 février 2019, rôle n° C.18.0304.F, www.juridat.be.

Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

La vente globale

J’achète plusieurs immeubles: faut il un accord sur la valeur de chaque immeuble ou un prix global suffit-il ? « En vertu de l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix. Lorsque l’objet de la vente porte sur plusieurs choses, la vente […]

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J’achète plusieurs immeubles: faut il un accord sur la valeur de chaque immeuble ou un prix global suffit-il ?

« En vertu de l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix.

Lorsque l’objet de la vente porte sur plusieurs choses, la vente est parfaite dès que les parties sont convenues du prix global sans qu’il soit requis que le prix soit déterminé pour chaque chose.

Dans la mesure où le moyen, en cette branche, repose sur le soutènement contraire, il manque en droit », dit la Cour de cassation.

Cass., 29 novembre 2019, rôle n° C.19.0045.F, www.juridat.be.

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