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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Citation en matière locative

1.                                 Attendu que ma requérante a donné en location au cité, par bail verbal du [•], un appartement affecté à son logement, situé à [•], au [•] étage.

Que le cité a toujours payé les loyers et la provision pour charges locatives en retard ; qu’il reste à présent devoir à ma requérante les loyers des mois de [•], soit au total [•] euros.

Que le cité a été mis en demeure par lettre du [•], sans qu’il ne remédie à la situation. Qu’il n’ pas davantage réagi au rappel du [•] ; qu’il n’a jamais contesté sa dette.

2.                                 Attendu qu’il s’agit de manquements suffisamment graves pour justifier la résolution judiciaire du bail.

Que toutes les démarches amiables sont restées vaines.

Que ces circonstances indiquent qu’il est impératif de prononcer un jugement exécutoire et de réduire le délai d’expulsion de l’article 4 de la loi du 30 novembre 1998 (art. 1344quater du Code judiciaire),  d’autant que le cité ne loge pas sa famille dans les lieux loués (il est célibataire), qu’il n’y a pas pénurie de logement à Bruxelles et que le cité ne relève pas de l’assistance sociale.

3.                                 Attendu que la créance de ma requérante consiste en loyers impayés. Qu’elle se réserve de compléter sa demande, suivant l’article 808 du Code judiciaire, par le relevé des charges et tous autres termes impayés.

Que la cause n’appelle donc que des débats succincts et doit être appelée et plaidée à l’audience d’introduction dont la date est mentionnée ci-après, suivant l’art. 735 du Code judiciaire.

Que le tribunal indiqué ci-dessous est compétent suivant les articles 591, 1° et 629 du Code judiciaire.

Si est-il que, l’an deux mille onze, le [•], je soussigné [•], huissier de justice de résidence à [•],

Agissant à la requête de :

La SPRL [•] dont le siège social est situé à [•], B.C.E. n° [•], ayant pour conseil [•], avocat à [•].

Je me suis présenté chez, où j’ai parlé à, et j’ai donné citation :

Monsieur [•], sans profession connue, domicilié à [•], et ayant fait élection de domicile (art. [•] du bail) à cet endroit.

A comparaître :

Devant Monsieur le Juge de Paix du canton de [•] siégeant à [•].

Pour :

  • Constater que la cause n’appelle que des débats succincts et qu’elle doit être plaidée lors de son introduction suivant l’article 735 du Code judiciaire.
  • Recevoir la demande et la dire entièrement fondée.
  • Prononcer la résolution du bail verbal du [•] d’un appartement situé à [•], au [•] étage, à la date du prononcé du jugement, aux torts exclusifs du cité.
  • Condamner le cité à payer à ma requérante [•] à titre de loyers et provision pour charges locatives (décompte au [•]) et le montant provisionnel de [•] euros à titre de charges sous réserves de tout terme entamé, prorata temporis, jusqu’à la date de la résolution judiciaire, et le condamner à payer une indemnité d’occupation à dater de la résolution et jusqu’à son départ effectif, d’un même montant mensuel que le loyer et la provision pour charges.
  • Condamner le cité à payer à ma requérante une indemnité de relocation correspondant à trois mois de loyer soit [•] euros.
  • Dire les condamnations pécuniaires portables et condamner le cité aux intérêts judiciaires à dater de la mise en demeure du [•] sur les arriérés de loyers et provisions, et jusqu’au plein et entier paiement, au taux légal en matière civile.
  • Désigner l’expert immobilier [•], auteur de l’état des lieux d’entrée, avec la mission de procéder à la détermination et à l’évaluation des dégâts locatifs et condamner le cité au montant d’un euro à titre de provision sur les dégâts locatifs.
  • Condamner le cité à déguerpir des lieux, lui, les siens et tous ceux qui s’y trouvent de son chef, dans les huit jours de la signification du jugement même prononcé par défaut, et à ce titre réduire le délai d’un mois conformément à l’article 4 de la loi du 30 novembre 1998, et autoriser ma requérante, dans les mêmes conditions, à faire mettre sur le carreau les biens meubles et effets divers du cités et à faire expulser le cité et ceux qui se trouvent dans les lieux de son chef, au besoin à l’aide de la force publique.
  • Condamner le cité à restituer à la requérante les clefs de l’appartement à peine d’une astreinte de 30 euros par jour de retard par rapport aux dates ci-dessus.
  • Autoriser la libération de la garantie locative (banque [•], n° [•]) au profit de ma requérante sur simple production de la copie non signée (art. 792 du Code judiciaire) du jugement à intervenir.
  • Condamner le défendeur à supporter ses dépens et à payer ceux de ma requérante étant le coût du présent exploit, indiqué ci-dessous, et l’indemnité de procédure indexée de [•] euros.
  • Prononcer un jugement exécutoire concernant les condamnations non pécuniaires et les astreintes.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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