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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Citation en matière locative

1.                                 Attendu que ma requérante a donné en location au cité, par bail verbal du [•], un appartement affecté à son logement, situé à [•], au [•] étage.

Que le cité a toujours payé les loyers et la provision pour charges locatives en retard ; qu’il reste à présent devoir à ma requérante les loyers des mois de [•], soit au total [•] euros.

Que le cité a été mis en demeure par lettre du [•], sans qu’il ne remédie à la situation. Qu’il n’ pas davantage réagi au rappel du [•] ; qu’il n’a jamais contesté sa dette.

2.                                 Attendu qu’il s’agit de manquements suffisamment graves pour justifier la résolution judiciaire du bail.

Que toutes les démarches amiables sont restées vaines.

Que ces circonstances indiquent qu’il est impératif de prononcer un jugement exécutoire et de réduire le délai d’expulsion de l’article 4 de la loi du 30 novembre 1998 (art. 1344quater du Code judiciaire),  d’autant que le cité ne loge pas sa famille dans les lieux loués (il est célibataire), qu’il n’y a pas pénurie de logement à Bruxelles et que le cité ne relève pas de l’assistance sociale.

3.                                 Attendu que la créance de ma requérante consiste en loyers impayés. Qu’elle se réserve de compléter sa demande, suivant l’article 808 du Code judiciaire, par le relevé des charges et tous autres termes impayés.

Que la cause n’appelle donc que des débats succincts et doit être appelée et plaidée à l’audience d’introduction dont la date est mentionnée ci-après, suivant l’art. 735 du Code judiciaire.

Que le tribunal indiqué ci-dessous est compétent suivant les articles 591, 1° et 629 du Code judiciaire.

Si est-il que, l’an deux mille onze, le [•], je soussigné [•], huissier de justice de résidence à [•],

Agissant à la requête de :

La SPRL [•] dont le siège social est situé à [•], B.C.E. n° [•], ayant pour conseil [•], avocat à [•].

Je me suis présenté chez, où j’ai parlé à, et j’ai donné citation :

Monsieur [•], sans profession connue, domicilié à [•], et ayant fait élection de domicile (art. [•] du bail) à cet endroit.

A comparaître :

Devant Monsieur le Juge de Paix du canton de [•] siégeant à [•].

Pour :

  • Constater que la cause n’appelle que des débats succincts et qu’elle doit être plaidée lors de son introduction suivant l’article 735 du Code judiciaire.
  • Recevoir la demande et la dire entièrement fondée.
  • Prononcer la résolution du bail verbal du [•] d’un appartement situé à [•], au [•] étage, à la date du prononcé du jugement, aux torts exclusifs du cité.
  • Condamner le cité à payer à ma requérante [•] à titre de loyers et provision pour charges locatives (décompte au [•]) et le montant provisionnel de [•] euros à titre de charges sous réserves de tout terme entamé, prorata temporis, jusqu’à la date de la résolution judiciaire, et le condamner à payer une indemnité d’occupation à dater de la résolution et jusqu’à son départ effectif, d’un même montant mensuel que le loyer et la provision pour charges.
  • Condamner le cité à payer à ma requérante une indemnité de relocation correspondant à trois mois de loyer soit [•] euros.
  • Dire les condamnations pécuniaires portables et condamner le cité aux intérêts judiciaires à dater de la mise en demeure du [•] sur les arriérés de loyers et provisions, et jusqu’au plein et entier paiement, au taux légal en matière civile.
  • Désigner l’expert immobilier [•], auteur de l’état des lieux d’entrée, avec la mission de procéder à la détermination et à l’évaluation des dégâts locatifs et condamner le cité au montant d’un euro à titre de provision sur les dégâts locatifs.
  • Condamner le cité à déguerpir des lieux, lui, les siens et tous ceux qui s’y trouvent de son chef, dans les huit jours de la signification du jugement même prononcé par défaut, et à ce titre réduire le délai d’un mois conformément à l’article 4 de la loi du 30 novembre 1998, et autoriser ma requérante, dans les mêmes conditions, à faire mettre sur le carreau les biens meubles et effets divers du cités et à faire expulser le cité et ceux qui se trouvent dans les lieux de son chef, au besoin à l’aide de la force publique.
  • Condamner le cité à restituer à la requérante les clefs de l’appartement à peine d’une astreinte de 30 euros par jour de retard par rapport aux dates ci-dessus.
  • Autoriser la libération de la garantie locative (banque [•], n° [•]) au profit de ma requérante sur simple production de la copie non signée (art. 792 du Code judiciaire) du jugement à intervenir.
  • Condamner le défendeur à supporter ses dépens et à payer ceux de ma requérante étant le coût du présent exploit, indiqué ci-dessous, et l’indemnité de procédure indexée de [•] euros.
  • Prononcer un jugement exécutoire concernant les condamnations non pécuniaires et les astreintes.

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Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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