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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Citation en matière locative

1.                                 Attendu que ma requérante a donné en location au cité, par bail verbal du [•], un appartement affecté à son logement, situé à [•], au [•] étage.

Que le cité a toujours payé les loyers et la provision pour charges locatives en retard ; qu’il reste à présent devoir à ma requérante les loyers des mois de [•], soit au total [•] euros.

Que le cité a été mis en demeure par lettre du [•], sans qu’il ne remédie à la situation. Qu’il n’ pas davantage réagi au rappel du [•] ; qu’il n’a jamais contesté sa dette.

2.                                 Attendu qu’il s’agit de manquements suffisamment graves pour justifier la résolution judiciaire du bail.

Que toutes les démarches amiables sont restées vaines.

Que ces circonstances indiquent qu’il est impératif de prononcer un jugement exécutoire et de réduire le délai d’expulsion de l’article 4 de la loi du 30 novembre 1998 (art. 1344quater du Code judiciaire),  d’autant que le cité ne loge pas sa famille dans les lieux loués (il est célibataire), qu’il n’y a pas pénurie de logement à Bruxelles et que le cité ne relève pas de l’assistance sociale.

3.                                 Attendu que la créance de ma requérante consiste en loyers impayés. Qu’elle se réserve de compléter sa demande, suivant l’article 808 du Code judiciaire, par le relevé des charges et tous autres termes impayés.

Que la cause n’appelle donc que des débats succincts et doit être appelée et plaidée à l’audience d’introduction dont la date est mentionnée ci-après, suivant l’art. 735 du Code judiciaire.

Que le tribunal indiqué ci-dessous est compétent suivant les articles 591, 1° et 629 du Code judiciaire.

Si est-il que, l’an deux mille onze, le [•], je soussigné [•], huissier de justice de résidence à [•],

Agissant à la requête de :

La SPRL [•] dont le siège social est situé à [•], B.C.E. n° [•], ayant pour conseil [•], avocat à [•].

Je me suis présenté chez, où j’ai parlé à, et j’ai donné citation :

Monsieur [•], sans profession connue, domicilié à [•], et ayant fait élection de domicile (art. [•] du bail) à cet endroit.

A comparaître :

Devant Monsieur le Juge de Paix du canton de [•] siégeant à [•].

Pour :

  • Constater que la cause n’appelle que des débats succincts et qu’elle doit être plaidée lors de son introduction suivant l’article 735 du Code judiciaire.
  • Recevoir la demande et la dire entièrement fondée.
  • Prononcer la résolution du bail verbal du [•] d’un appartement situé à [•], au [•] étage, à la date du prononcé du jugement, aux torts exclusifs du cité.
  • Condamner le cité à payer à ma requérante [•] à titre de loyers et provision pour charges locatives (décompte au [•]) et le montant provisionnel de [•] euros à titre de charges sous réserves de tout terme entamé, prorata temporis, jusqu’à la date de la résolution judiciaire, et le condamner à payer une indemnité d’occupation à dater de la résolution et jusqu’à son départ effectif, d’un même montant mensuel que le loyer et la provision pour charges.
  • Condamner le cité à payer à ma requérante une indemnité de relocation correspondant à trois mois de loyer soit [•] euros.
  • Dire les condamnations pécuniaires portables et condamner le cité aux intérêts judiciaires à dater de la mise en demeure du [•] sur les arriérés de loyers et provisions, et jusqu’au plein et entier paiement, au taux légal en matière civile.
  • Désigner l’expert immobilier [•], auteur de l’état des lieux d’entrée, avec la mission de procéder à la détermination et à l’évaluation des dégâts locatifs et condamner le cité au montant d’un euro à titre de provision sur les dégâts locatifs.
  • Condamner le cité à déguerpir des lieux, lui, les siens et tous ceux qui s’y trouvent de son chef, dans les huit jours de la signification du jugement même prononcé par défaut, et à ce titre réduire le délai d’un mois conformément à l’article 4 de la loi du 30 novembre 1998, et autoriser ma requérante, dans les mêmes conditions, à faire mettre sur le carreau les biens meubles et effets divers du cités et à faire expulser le cité et ceux qui se trouvent dans les lieux de son chef, au besoin à l’aide de la force publique.
  • Condamner le cité à restituer à la requérante les clefs de l’appartement à peine d’une astreinte de 30 euros par jour de retard par rapport aux dates ci-dessus.
  • Autoriser la libération de la garantie locative (banque [•], n° [•]) au profit de ma requérante sur simple production de la copie non signée (art. 792 du Code judiciaire) du jugement à intervenir.
  • Condamner le défendeur à supporter ses dépens et à payer ceux de ma requérante étant le coût du présent exploit, indiqué ci-dessous, et l’indemnité de procédure indexée de [•] euros.
  • Prononcer un jugement exécutoire concernant les condamnations non pécuniaires et les astreintes.

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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