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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Avenant de cession de bail de résidence

Entre :

Madame [·], domiciliée à [·], ci-après dénommée la locataire,

Madame [·], domiciliée à [·], ci-après dénommée la cessionnaire,

La SA mmobilière [·] ayant son siège social à [·], représentée par son administrateur-délégué Monsieur [·], ci-après dénommée la bailleresse,

Il est d’abord exposé :

Par bail du [·], la bailleresse a donné en location à la locataire l’appartement situé à [·], [·]ième étage droit.

S’gissant de la résidence principale de la locataire, le bail est régi par la loi du 20 février 1991.

Le bail a une durée de 9 ans prenant cours le [·] pour se terminer le [·]. Le loyer s’élève [·] à majorer des charges sur quoi la locataire avance une provision mensuelle de [·].

Un état des lieux d’entrée a été établi le [·] et une garantie locative de 2 mois a été constituée en faveur da la bailleresse.

La locataire a récemment été mutée à un poste à l’étranger et souhaite résilier le bail conformément à l’article 3 § 5 de la loi. Toutefois la cessionnaire a marqué son accord pour se substituer au locataire.

Les parties se sont concertées et ont formé un accord sur ce qui précède, qu’elles expriment ci-après.

Il est ensuite convenu :

Article 1 :         cession

La locataire cède à la cessionnaire, qui accepte, tous les droits et obligations découlant du bail de résidence la liant à la bailleresse, et portant sur la totalité du bien loué.

La cession prend effet au 1er [·]. Les droits ou les obligations nés avant cette date, ou à naître d’un évènement antérieur, resteront dus ou à devoir par la locataire, sous réserve de ce qui est dit à l’article 3 ci-dessous.

La bailleresse accepte la cession aux conditions indiquées dans la présente convention, pour autant que les montants dont question à l’article 2 soient intégramement payés avant le 1er [·].

Confromément à l’article 4 § 1 de la loi du 20 février 1991, la locataire sera déchargée de toute obligation future, après le 1er [·].

La cessionnaire établira dans les lieux sa résidence principale.

Article 2 :         décompte

Un décompte intermédiaire de charges jusqu’au 1er [·] sera réalisé par la bailleresse au moyen des justificatifs disponibles, complétés éventuellement de prorata temporis basés sur la consommation de l’année de référence précédente, et des loyers éventuellement impayés.

La locataire s’engage à solder ce compte avant son départ et au plus tard le 1er [·] à défaut de quoi la bailleresse pourra s’opposer à la cession convenue à l’article 1er ci-dessus.

Article 3 :         état des lieux

Vu le bon état actuel du bien, la cessionnaire s’engage à restituer le bien loué en fin de bail selon l’état des lieux de sortie comparé à l’état des lieux d’entrée établi en début de bail avec la locataire, sans opposer son occupation partielle ni refuser les éventuels dégâts causés avant son entrée dans les lieux.

La locataire et la cessionnaire organiseront entre elles leurs rapports contributoires, sans effet pour la bailleresse.

La locataire s’engage à nettoyer l’appartement en profondeur avant remise à la cessionnaire.

Article 4 :         garantie locative

La cessionnaire constituera une garantie locative bancaire correspondant à deux mois de loyer pour le 1er [·] au plus tard.

Dès réception de cette lettre de garantie, la bailleresse restituera à la locataire l’original de la lettre de la garantie qu’elle a constituée, pour autant que le compte dont question à l’article 2 ait été soldé.

Article 5 :         assurance

La cessionnaire reprendra à son compte l’assurance des risques divers couvrant le bien loué, ou souscrira elle-même une police équivalente auprès d’une compagnie d’assurances belge.

Afin d’assurer la transition sans risque, et de réserver à la cessionnaire le choix indiqué à l’alinéa précédent, la locataire s’engage à maintenir à ses frais la couverture d’assurance un mois encore après son départ.

La cessionnaire justifiera de la bonne exécution de son engagement d’assurer le bien pour le 31 [·] au plus tard.

Article 6 :         clefs et documentation technique

Les clés, badges, commandes à distance et codes seront remis par la locataire à la cessionnaire le 1er [·].

La documentation (mode d’emploi de la chaudière, coordonnées du plombier, du chaufagiste et de l’électricien, acte de base, R.O.I. de l’immeuble, etc.) seront pareillement remis par la locataire à la cessionnaire.

Article 7 :         effet de la cession

Le présent accord ne vaut pas novation du bail qui se poursuit sans autre modification et sans créer un nouveau bail à dater du 1er [·].

S’il existe une sûreté personnelle autre que la garantie bancaire, la bailleresse exprime la réserve de l’article 1285 du Code civil en ce sens que toute décharge découlant du présent accord ne profite pas aux codébiteurs.

Article 8 :         notifications

Les parties déclarent que les communications peuvent valablement intervenir entre elles par courrier électronique ou télécopies, aux adresses physiques et électroniques indiquées au pied de la présente convention.

*

Fait à Bruxelles, le [·], en quatre originaux, chaque partie reconnaissant par sa signature avoir retiré l’exemplaire lui revenant, le quatrième étant destiné à l’enregistrement à la diligence de la bailleresse.

La locataire

La cessionnaire

La bailleresse

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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