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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Avenant de cession de bail de résidence

Entre :

Madame [·], domiciliée à [·], ci-après dénommée la locataire,

Madame [·], domiciliée à [·], ci-après dénommée la cessionnaire,

La SA mmobilière [·] ayant son siège social à [·], représentée par son administrateur-délégué Monsieur [·], ci-après dénommée la bailleresse,

Il est d’abord exposé :

Par bail du [·], la bailleresse a donné en location à la locataire l’appartement situé à [·], [·]ième étage droit.

S’gissant de la résidence principale de la locataire, le bail est régi par la loi du 20 février 1991.

Le bail a une durée de 9 ans prenant cours le [·] pour se terminer le [·]. Le loyer s’élève [·] à majorer des charges sur quoi la locataire avance une provision mensuelle de [·].

Un état des lieux d’entrée a été établi le [·] et une garantie locative de 2 mois a été constituée en faveur da la bailleresse.

La locataire a récemment été mutée à un poste à l’étranger et souhaite résilier le bail conformément à l’article 3 § 5 de la loi. Toutefois la cessionnaire a marqué son accord pour se substituer au locataire.

Les parties se sont concertées et ont formé un accord sur ce qui précède, qu’elles expriment ci-après.

Il est ensuite convenu :

Article 1 :         cession

La locataire cède à la cessionnaire, qui accepte, tous les droits et obligations découlant du bail de résidence la liant à la bailleresse, et portant sur la totalité du bien loué.

La cession prend effet au 1er [·]. Les droits ou les obligations nés avant cette date, ou à naître d’un évènement antérieur, resteront dus ou à devoir par la locataire, sous réserve de ce qui est dit à l’article 3 ci-dessous.

La bailleresse accepte la cession aux conditions indiquées dans la présente convention, pour autant que les montants dont question à l’article 2 soient intégramement payés avant le 1er [·].

Confromément à l’article 4 § 1 de la loi du 20 février 1991, la locataire sera déchargée de toute obligation future, après le 1er [·].

La cessionnaire établira dans les lieux sa résidence principale.

Article 2 :         décompte

Un décompte intermédiaire de charges jusqu’au 1er [·] sera réalisé par la bailleresse au moyen des justificatifs disponibles, complétés éventuellement de prorata temporis basés sur la consommation de l’année de référence précédente, et des loyers éventuellement impayés.

La locataire s’engage à solder ce compte avant son départ et au plus tard le 1er [·] à défaut de quoi la bailleresse pourra s’opposer à la cession convenue à l’article 1er ci-dessus.

Article 3 :         état des lieux

Vu le bon état actuel du bien, la cessionnaire s’engage à restituer le bien loué en fin de bail selon l’état des lieux de sortie comparé à l’état des lieux d’entrée établi en début de bail avec la locataire, sans opposer son occupation partielle ni refuser les éventuels dégâts causés avant son entrée dans les lieux.

La locataire et la cessionnaire organiseront entre elles leurs rapports contributoires, sans effet pour la bailleresse.

La locataire s’engage à nettoyer l’appartement en profondeur avant remise à la cessionnaire.

Article 4 :         garantie locative

La cessionnaire constituera une garantie locative bancaire correspondant à deux mois de loyer pour le 1er [·] au plus tard.

Dès réception de cette lettre de garantie, la bailleresse restituera à la locataire l’original de la lettre de la garantie qu’elle a constituée, pour autant que le compte dont question à l’article 2 ait été soldé.

Article 5 :         assurance

La cessionnaire reprendra à son compte l’assurance des risques divers couvrant le bien loué, ou souscrira elle-même une police équivalente auprès d’une compagnie d’assurances belge.

Afin d’assurer la transition sans risque, et de réserver à la cessionnaire le choix indiqué à l’alinéa précédent, la locataire s’engage à maintenir à ses frais la couverture d’assurance un mois encore après son départ.

La cessionnaire justifiera de la bonne exécution de son engagement d’assurer le bien pour le 31 [·] au plus tard.

Article 6 :         clefs et documentation technique

Les clés, badges, commandes à distance et codes seront remis par la locataire à la cessionnaire le 1er [·].

La documentation (mode d’emploi de la chaudière, coordonnées du plombier, du chaufagiste et de l’électricien, acte de base, R.O.I. de l’immeuble, etc.) seront pareillement remis par la locataire à la cessionnaire.

Article 7 :         effet de la cession

Le présent accord ne vaut pas novation du bail qui se poursuit sans autre modification et sans créer un nouveau bail à dater du 1er [·].

S’il existe une sûreté personnelle autre que la garantie bancaire, la bailleresse exprime la réserve de l’article 1285 du Code civil en ce sens que toute décharge découlant du présent accord ne profite pas aux codébiteurs.

Article 8 :         notifications

Les parties déclarent que les communications peuvent valablement intervenir entre elles par courrier électronique ou télécopies, aux adresses physiques et électroniques indiquées au pied de la présente convention.

*

Fait à Bruxelles, le [·], en quatre originaux, chaque partie reconnaissant par sa signature avoir retiré l’exemplaire lui revenant, le quatrième étant destiné à l’enregistrement à la diligence de la bailleresse.

La locataire

La cessionnaire

La bailleresse

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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