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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Avenant de cession de bail de résidence

Entre :

Madame [·], domiciliée à [·], ci-après dénommée la locataire,

Madame [·], domiciliée à [·], ci-après dénommée la cessionnaire,

La SA mmobilière [·] ayant son siège social à [·], représentée par son administrateur-délégué Monsieur [·], ci-après dénommée la bailleresse,

Il est d’abord exposé :

Par bail du [·], la bailleresse a donné en location à la locataire l’appartement situé à [·], [·]ième étage droit.

S’gissant de la résidence principale de la locataire, le bail est régi par la loi du 20 février 1991.

Le bail a une durée de 9 ans prenant cours le [·] pour se terminer le [·]. Le loyer s’élève [·] à majorer des charges sur quoi la locataire avance une provision mensuelle de [·].

Un état des lieux d’entrée a été établi le [·] et une garantie locative de 2 mois a été constituée en faveur da la bailleresse.

La locataire a récemment été mutée à un poste à l’étranger et souhaite résilier le bail conformément à l’article 3 § 5 de la loi. Toutefois la cessionnaire a marqué son accord pour se substituer au locataire.

Les parties se sont concertées et ont formé un accord sur ce qui précède, qu’elles expriment ci-après.

Il est ensuite convenu :

Article 1 :         cession

La locataire cède à la cessionnaire, qui accepte, tous les droits et obligations découlant du bail de résidence la liant à la bailleresse, et portant sur la totalité du bien loué.

La cession prend effet au 1er [·]. Les droits ou les obligations nés avant cette date, ou à naître d’un évènement antérieur, resteront dus ou à devoir par la locataire, sous réserve de ce qui est dit à l’article 3 ci-dessous.

La bailleresse accepte la cession aux conditions indiquées dans la présente convention, pour autant que les montants dont question à l’article 2 soient intégramement payés avant le 1er [·].

Confromément à l’article 4 § 1 de la loi du 20 février 1991, la locataire sera déchargée de toute obligation future, après le 1er [·].

La cessionnaire établira dans les lieux sa résidence principale.

Article 2 :         décompte

Un décompte intermédiaire de charges jusqu’au 1er [·] sera réalisé par la bailleresse au moyen des justificatifs disponibles, complétés éventuellement de prorata temporis basés sur la consommation de l’année de référence précédente, et des loyers éventuellement impayés.

La locataire s’engage à solder ce compte avant son départ et au plus tard le 1er [·] à défaut de quoi la bailleresse pourra s’opposer à la cession convenue à l’article 1er ci-dessus.

Article 3 :         état des lieux

Vu le bon état actuel du bien, la cessionnaire s’engage à restituer le bien loué en fin de bail selon l’état des lieux de sortie comparé à l’état des lieux d’entrée établi en début de bail avec la locataire, sans opposer son occupation partielle ni refuser les éventuels dégâts causés avant son entrée dans les lieux.

La locataire et la cessionnaire organiseront entre elles leurs rapports contributoires, sans effet pour la bailleresse.

La locataire s’engage à nettoyer l’appartement en profondeur avant remise à la cessionnaire.

Article 4 :         garantie locative

La cessionnaire constituera une garantie locative bancaire correspondant à deux mois de loyer pour le 1er [·] au plus tard.

Dès réception de cette lettre de garantie, la bailleresse restituera à la locataire l’original de la lettre de la garantie qu’elle a constituée, pour autant que le compte dont question à l’article 2 ait été soldé.

Article 5 :         assurance

La cessionnaire reprendra à son compte l’assurance des risques divers couvrant le bien loué, ou souscrira elle-même une police équivalente auprès d’une compagnie d’assurances belge.

Afin d’assurer la transition sans risque, et de réserver à la cessionnaire le choix indiqué à l’alinéa précédent, la locataire s’engage à maintenir à ses frais la couverture d’assurance un mois encore après son départ.

La cessionnaire justifiera de la bonne exécution de son engagement d’assurer le bien pour le 31 [·] au plus tard.

Article 6 :         clefs et documentation technique

Les clés, badges, commandes à distance et codes seront remis par la locataire à la cessionnaire le 1er [·].

La documentation (mode d’emploi de la chaudière, coordonnées du plombier, du chaufagiste et de l’électricien, acte de base, R.O.I. de l’immeuble, etc.) seront pareillement remis par la locataire à la cessionnaire.

Article 7 :         effet de la cession

Le présent accord ne vaut pas novation du bail qui se poursuit sans autre modification et sans créer un nouveau bail à dater du 1er [·].

S’il existe une sûreté personnelle autre que la garantie bancaire, la bailleresse exprime la réserve de l’article 1285 du Code civil en ce sens que toute décharge découlant du présent accord ne profite pas aux codébiteurs.

Article 8 :         notifications

Les parties déclarent que les communications peuvent valablement intervenir entre elles par courrier électronique ou télécopies, aux adresses physiques et électroniques indiquées au pied de la présente convention.

*

Fait à Bruxelles, le [·], en quatre originaux, chaque partie reconnaissant par sa signature avoir retiré l’exemplaire lui revenant, le quatrième étant destiné à l’enregistrement à la diligence de la bailleresse.

La locataire

La cessionnaire

La bailleresse

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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