La réforme du Code civil prévoit également de profondément revoir la loi Breyne.

Le législateur a hésité entre maintenir une lex specialis ou intégrer la loi Breyne dans le livre 7, et on ne sait toujours pas ce qu’il décidera.

Mais il est certain que la loi Breyne ne survivra pas dans son contenu actuell.

La Cour de Justice de l’Union européenne vient à son tour rappeler l’urgence d’une réforme, par son arrêt du 26 février 2026 (affaire n° C‑824/24).

C’est une nouvelle fois la garantie d’achèvement (voltooiingswaarborg) qui fait parler d’elle.

La Commission a ouvert, dès 2022, une procédure en manquement d’État contre la Belgique au regard des articles 16 et 23 de la directive service 2006/123.

Pour rappel, la loi Breyne entend sécuriser la vente ou la construction sur plan d’une habitation en conférant une garantie d’achèvement au client du promoteur (art. 12).

• Si le promoteur est agréé pour les travaux publics, la garantie s’élève à 5 % du prix du marché.

• Si le promoteur ne l’est pas, la garantie couvre les sommes nécessaires à l’achèvement de la maison ou de l’immeuble dont fait partie l’appartement, soit possiblement 100 %.

(Art. 3 et 4 de l’arrêté royal du 21 octobre 1971).

Cette différence de traitement fondée sur le critère de l’agréation pour les travaux public agite la doctrine depuis toujours (B. Kohl, « La loi Breyne », Larcier, Bruxelles, 2022, p. 437).

Le législateur considérait que les critères d’agréation constituaient déjà une garantie justifiant la différence de régime.

C’est sans doute vrai sauf lorsque l’entrepreneur agréé travaille avec un sous-traitant non agréé.

La Commission invoque un effet discriminatoire indirect dès lors que l’agréation avantage surtout les opérateurs actifs en Belgique.

De plus, les promoteurs non constructeurs ne peuvent invoquer une agréation.

Mais dans la directive service, c’est moins la discrimination que son implication dans la liberté d’activité qui est en cause.

Pour la Cour de justice, les promoteurs européens qui ne sont pas constructeurs en Belgique doivent poursuivre une agréation ou s’associer avec un partenaire agréé, afin de bénéficier du cautionnement de 5 %.

Et d’en conclure « la loi Breyne, en ce qu’elle impose aux promoteurs et aux entrepreneurs des autres États membres une exigence supplémentaire, est de nature à restreindre le droit qu’ils ont de fournir librement leurs services en Belgique. »

Est-ce justifié ?

L’article 16, § 1, de la directive service interdit aux États membres de subordonner l’accès à une activité de service, ou son exercice, sur leur territoire à des exigences contraires aux principes de non‑discrimination, de nécessité et de proportionnalité.

Pour la Commission, l’obligation de fournir une garantie d’achèvement de la construction ne peut être justifiée que par les motifs limitativement énumérés à l’article 16.

Il s’agit de l’ordre public, la sécurité publique, la santé publique et la protection de l’environnement.

Or le risque de voir des constructions non achevées, en raison de l’insolvabilité d’un promoteur ou d’un entrepreneur, ne correspond pas, selon la Commission, à un motif de sécurité publique.

Ce n’est pas tout.

L’article 23 de la directive 2006/123 dispose :

« Les États membres peuvent prévoir que les prestataires dont les services présentent un risque direct et particulier pour la santé ou la sécurité du destinataire ou d’un tiers ou pour la sécurité financière du destinataire, souscrivent une assurance responsabilité professionnelle appropriée au regard de la nature et de l’étendue du risque, ou prévoient une garantie ou un arrangement similaire équivalent ou fondamentalement comparable pour ce qui est de sa finalité. »

Or la Cour relève que le client du promoteur devient immédiatement propriétaire du terrain et, à mesure des constructions, du bâti.

Partant, dit la Cour, « la garantie d’achèvement de 100 % de la construction va au-delà de ce qui est nécessaire pour atteindre l’objectif de protection financière des consommateurs en tant que destinataires des services concernés. » 

Le dispositif de l’arrêt tombe logiquement : « en imposant un cautionnement de 100 % du prix total du bâtiment aux entrepreneurs et vendeurs qui ne sont pas des entrepreneurs agréés, alors que ces derniers ne doivent fournir qu’un cautionnement de 5 %, le Royaume de Belgique a manqué aux obligations qui lui incombent en vertu des articles 16 et 23 de la directive 2006/123. »

Qu’en conclure ?

La directive n’a pas d’effet direct horizontal (art. 288 TFUE), elle doit être transposée et l’a été par la loi du 26 mars 2010, actuellement dans le Code de droit économique.

Le promoteur non agréé ne peut donc imposer une garantie d’achèvement de 5 %. Il doit encore attendre une modification législative.

Mais il existe bien un effet vertical si l’Etat belge a engagé sa responsabilité en ne transposant pas correctement la directive.

La loi sera bientôt revue et nul doute que le régime de la garantie d’achèvement sera harmonisé.

On peut s’attendre à la même garantie pour tous les promoteurs, qui ne corresponde plus à 100 % du marché.

Aujourd’hui les deux régimes de garantie ne sont plus seulement une question de discrimination.

Ce système n’a plus de sens vu l’obligation d’assurer la responsabilité décennale (loi du 31 mai 2017, en vigueur depuis le 1er juillet 2018).

Un promoteur constructeur agréé doit offrir une assurance couvrant sa responsabilité décennale.

Il en va pareillement s’il n’est pas agréé, avec le même plafond de l’article 6 de la loi.

Et s’il n’est pas entrepreneur mais seulement vendeur, il a fait appel à un entrepreneur qui doit être assuré.

Bref, s’il existe une même couverture pour les désordres, pourquoi est-ce différent pour l’inachèvement ? rien ne le justifie.

Enfin, que dire des différences régionales en matière d’accès à la profession d’entrepreneur ?

Là aussi, subsistent des différences entre la Flandre et les autres Régions et c’est injustifiable.

La photo : Ixelles, le Val de la Cambre, clos résidentiel construit entre 1928 et 1931 selon le plan de lotissement et les prescriptions architecturales d’Adrien Blomme. Le promoteur était la Compagnie Générale d’Entreprises Immobilières COGENI. L’entrée du site se situe 48-50 avenue Emile Duray. Il est traversant et débouche 169 avenue de l’Hippodrome.  Le style est néo-médiéval voire baroque flamand ; ce n’est pas ce que je préfère de Blomme qui avait alors 50 ans. Il faut croire que l’architecte a aimé ce style car sa maison personnelle relevait de cette inspiration (coin rue des Mélèzes et rue Américaine 205, toujours à Ixelles, 2017). Cela dit, à la même époque (1928) Adrien Blomme déposait les plans de sa nouvelle maison personnelle, avec ses ateliers, de style superbement moderniste (Rectorat de l’ULB avenue Franklin Roosevelt 52). Ce sont surtout les interventions de Blomme dans le style moderniste que l’on retiendra (la Brasserie Wielemans-Ceuppens, le cinéma Métropole, l’usine de cigarettes rue Gabrielle Petit à Molenbeek, etc.). Voyez https://www.admirable-artdeco.be/fr/themes/1878-1940/.