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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le notaire doit-il s’assurer de l’efficacité de l’acte ?

Un notaire français reçoit un acte de donation-partage de la nue-propriété de parts sociales de sociétés civiles immobilières.

En France, il faut déposer l’acte au greffe pour en assurer l’opposabilité. Le notaire ne le fait pas, pensant que son client y veillerait.

Cela a permis à des créanciers d’inscrire des nantissements sur les parts, au grand dam des enfants.

Ceux-ci invoquent la responsabilité du notaire, lui reprochant de n’avoir pas fait le nécessaire pour assurer l’opposabilité de l’acte.

La Cour d’appel de Paris déboute les enfants au motif de ce que le notaire n’avait pas reçu mandat de modifier les statuts en ce sens et que cette formalité incombe au gérant.

Un pourvoi en cassation est formé.

La Cour de cassation française casse l’arrêt pour ce motif :

« Attendu qu’en se déterminant ainsi, alors que, indépendamment de l’obligation pesant sur les gérants quant à la publicité des modifications apportées aux statuts de leur société, il incombe au notaire, tenu de s’assurer de l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours, de procéder, sans même qu’il ait reçu mandat pour ce faire, aux formalités correspondantes dont le client se trouve alors déchargé, telle que, en l’occurrence, la publicité de la cession de parts sociales par le dépôt, en annexe au registre du commerce et des sociétés, de deux copies authentiques de l’acte de cession, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »

L’arrêt est sévère.

Il met à la charge du notaire une obligation d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il reçoit (Cass. Fr., 6 octobre 2011, 10-19.190 / 10-30.797, arrêt n° 908, www.courdecassation.fr).

Et en Belgique ?

En Belgique le notaire doit veiller à l’impartialité et à la légalité de l’acte.

L’article 9 de la loi du 25 ventôse an XI contenant organisation du notariat que lorsque le notaire constate l’existence d’intérêts contradictoires ou d’engagements disproportionnés, il attire l’attention des parties et les avise qu’il est loisible à chacune d’elles de désigner un autre notaire ou de se faire assister par un conseil.

De plus, le notaire informe toujours entièrement chaque partie des droits, des obligations et des charges découlant des actes juridiques dans lesquels elle intervient et conseille les parties en toute impartialité.

Il ne faut cependant pas faire du notaire le garant absolu de l’impartialité et de la légalité de l’acte.

Il est investi d’un devoir de conseil, et c’est une obligation de moyen et non de résultat.

Le notaire a le monopole (relatif car le bourgmestre peut passer une vente d’immeuble) de l’authentification des actes et peut donc être requis de prêter son ministère, dans les actes de ses missions légales.

Il doit alors, s’il convient, émettre des réserves.

Lorsqu’un acte est soumis à une formalité d’opposabilité foncière, le notaire est tenu de procéder à la transcription (art. 2, alinéa 2, de la loi du 16 décembre 1851).

Le notaire belge est-il tenu de s’assurer de l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours, et de procéder, sans même qu’il ait reçu mandat pour ce faire, aux formalités correspondantes dont le client se trouve alors déchargé ?

Sauf mission légale (l’article 2 précité), il me semble que le notaire a surtout un devoir de conseil, mais il ne doit pas systématiquement agir à la place de ses clients.

Il ne doit pas procéder à la notification d’une cession de créance (non hypothécaire), il ne doit pas inscrire lui-même la cession des parts dans le registre, par exemple.

Mais il doit dûment conseiller son client à ce sujet.

Doit-il d’initiative faire publier les extraits des résolutions de l’assemblée générale (transfert de siège, remplacement d’administrateur) ?

A mon avis, il doit au moins demander à son client s’il doit faire le nécessaire, sinon il doit être proactif et s’en charger lui-même.

Le 30 octobre 2011

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Trouble de voisinage et intrusion

Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes. Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage. Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause.  Son […]

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Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes.

Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage.

Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause.  Son jugement va cependant être cassé par la Cour de cassation.

L’action pour troubles de voisinage fondée sur l’article 544 du Code civil implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins, rappelle la Cour de cassation.

Cette action requiert que l’usage même non fautif d’un fonds cause à un autre fonds voisin des troubles qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

Par conséquent, une action ne peut être fondée sur les troubles de voisinage lorsqu’il n’est pas question de troubles causés par l’usage d’un fonds voisin, mais bien de l’intrusion dans un fonds ou de son occupation sans droit ni titre par un voisin.

Bref, j’aurais dû agir au possessoire (art. 1370 du Code judiciaire) pour faire cesser une atteinte à la possession de mon fonds, et non en trouble de voisinage.

En effet, ce fondement suppose que le trouble vienne de l’usage que le voisin fait de sa propriété et non de la mienne…

De vordering wegens burenhinder gesteund op artikel 544 Burgerlijk Wetboek veronderstelt dat het evenwicht tussen de rechten van naburige eigenaars is verbroken.

Opdat een vordering op burenhinder kan worden gesteund is vereist dat het zelfs niet foutief gebruik van een erf aan een naburig erf hinder toebrengt die de gewone ongemakken van nabuurschap overschrijdt.

Een vordering kan bijgevolg niet op burenhinder worden gesteund wanneer er geen sprake is van hinder veroorzaakt door het gebruik van een naburig erf, maar wel van het betreden of het zonder recht noch titel bezetten van een erf door een nabuur.

Cass., 5 décembre 2016, rôle n° C.16.0150.N, www.juridat.be.

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