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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le notaire doit-il s’assurer de l’efficacité de l’acte ?

Un notaire français reçoit un acte de donation-partage de la nue-propriété de parts sociales de sociétés civiles immobilières.

En France, il faut déposer l’acte au greffe pour en assurer l’opposabilité. Le notaire ne le fait pas, pensant que son client y veillerait.

Cela a permis à des créanciers d’inscrire des nantissements sur les parts, au grand dam des enfants.

Ceux-ci invoquent la responsabilité du notaire, lui reprochant de n’avoir pas fait le nécessaire pour assurer l’opposabilité de l’acte.

La Cour d’appel de Paris déboute les enfants au motif de ce que le notaire n’avait pas reçu mandat de modifier les statuts en ce sens et que cette formalité incombe au gérant.

Un pourvoi en cassation est formé.

La Cour de cassation française casse l’arrêt pour ce motif :

« Attendu qu’en se déterminant ainsi, alors que, indépendamment de l’obligation pesant sur les gérants quant à la publicité des modifications apportées aux statuts de leur société, il incombe au notaire, tenu de s’assurer de l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours, de procéder, sans même qu’il ait reçu mandat pour ce faire, aux formalités correspondantes dont le client se trouve alors déchargé, telle que, en l’occurrence, la publicité de la cession de parts sociales par le dépôt, en annexe au registre du commerce et des sociétés, de deux copies authentiques de l’acte de cession, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »

L’arrêt est sévère.

Il met à la charge du notaire une obligation d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il reçoit (Cass. Fr., 6 octobre 2011, 10-19.190 / 10-30.797, arrêt n° 908, www.courdecassation.fr).

Et en Belgique ?

En Belgique le notaire doit veiller à l’impartialité et à la légalité de l’acte.

L’article 9 de la loi du 25 ventôse an XI contenant organisation du notariat que lorsque le notaire constate l’existence d’intérêts contradictoires ou d’engagements disproportionnés, il attire l’attention des parties et les avise qu’il est loisible à chacune d’elles de désigner un autre notaire ou de se faire assister par un conseil.

De plus, le notaire informe toujours entièrement chaque partie des droits, des obligations et des charges découlant des actes juridiques dans lesquels elle intervient et conseille les parties en toute impartialité.

Il ne faut cependant pas faire du notaire le garant absolu de l’impartialité et de la légalité de l’acte.

Il est investi d’un devoir de conseil, et c’est une obligation de moyen et non de résultat.

Le notaire a le monopole (relatif car le bourgmestre peut passer une vente d’immeuble) de l’authentification des actes et peut donc être requis de prêter son ministère, dans les actes de ses missions légales.

Il doit alors, s’il convient, émettre des réserves.

Lorsqu’un acte est soumis à une formalité d’opposabilité foncière, le notaire est tenu de procéder à la transcription (art. 2, alinéa 2, de la loi du 16 décembre 1851).

Le notaire belge est-il tenu de s’assurer de l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours, et de procéder, sans même qu’il ait reçu mandat pour ce faire, aux formalités correspondantes dont le client se trouve alors déchargé ?

Sauf mission légale (l’article 2 précité), il me semble que le notaire a surtout un devoir de conseil, mais il ne doit pas systématiquement agir à la place de ses clients.

Il ne doit pas procéder à la notification d’une cession de créance (non hypothécaire), il ne doit pas inscrire lui-même la cession des parts dans le registre, par exemple.

Mais il doit dûment conseiller son client à ce sujet.

Doit-il d’initiative faire publier les extraits des résolutions de l’assemblée générale (transfert de siège, remplacement d’administrateur) ?

A mon avis, il doit au moins demander à son client s’il doit faire le nécessaire, sinon il doit être proactif et s’en charger lui-même.

Le 30 octobre 2011

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Attestation d’assurance

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L’article 12 de la loi du 31 mai 2017 prévoit l’obligation pour les entrepreneurs et autres prestataires du secteur de la construction, avant l’entame de tout travail immobilier susceptible d’entrer dans le champ d’application de l’obligation d’assurance, de remettre au maitre de l’ouvrage et à l’architecte une attestation qui confirme la couverture d’assurance conforme à la loi et à ses arrêtés d’exécution.

En possession de cette attestation, et en cas de cession des droits réels portant sur le bien immobilier (une vente par exemple) avant l’expiration de la période de couverture de la responsabilité civile décennale, le maitre de l’ouvrage doit transmettre au nouvel acquéreur l’attestation.

Par ailleurs, la transmission de cette attestation doit être vérifiée par le notaire (art. 12, §1, alinéa 3).

Cela dit, la loi ne prévoit pas de sanction spécifique et il convient de s’en remettre au droit commun de la responsabilité.

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