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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le notaire doit-il s’assurer de l’efficacité de l’acte ?

Un notaire français reçoit un acte de donation-partage de la nue-propriété de parts sociales de sociétés civiles immobilières.

En France, il faut déposer l’acte au greffe pour en assurer l’opposabilité. Le notaire ne le fait pas, pensant que son client y veillerait.

Cela a permis à des créanciers d’inscrire des nantissements sur les parts, au grand dam des enfants.

Ceux-ci invoquent la responsabilité du notaire, lui reprochant de n’avoir pas fait le nécessaire pour assurer l’opposabilité de l’acte.

La Cour d’appel de Paris déboute les enfants au motif de ce que le notaire n’avait pas reçu mandat de modifier les statuts en ce sens et que cette formalité incombe au gérant.

Un pourvoi en cassation est formé.

La Cour de cassation française casse l’arrêt pour ce motif :

« Attendu qu’en se déterminant ainsi, alors que, indépendamment de l’obligation pesant sur les gérants quant à la publicité des modifications apportées aux statuts de leur société, il incombe au notaire, tenu de s’assurer de l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours, de procéder, sans même qu’il ait reçu mandat pour ce faire, aux formalités correspondantes dont le client se trouve alors déchargé, telle que, en l’occurrence, la publicité de la cession de parts sociales par le dépôt, en annexe au registre du commerce et des sociétés, de deux copies authentiques de l’acte de cession, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »

L’arrêt est sévère.

Il met à la charge du notaire une obligation d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il reçoit (Cass. Fr., 6 octobre 2011, 10-19.190 / 10-30.797, arrêt n° 908, www.courdecassation.fr).

Et en Belgique ?

En Belgique le notaire doit veiller à l’impartialité et à la légalité de l’acte.

L’article 9 de la loi du 25 ventôse an XI contenant organisation du notariat que lorsque le notaire constate l’existence d’intérêts contradictoires ou d’engagements disproportionnés, il attire l’attention des parties et les avise qu’il est loisible à chacune d’elles de désigner un autre notaire ou de se faire assister par un conseil.

De plus, le notaire informe toujours entièrement chaque partie des droits, des obligations et des charges découlant des actes juridiques dans lesquels elle intervient et conseille les parties en toute impartialité.

Il ne faut cependant pas faire du notaire le garant absolu de l’impartialité et de la légalité de l’acte.

Il est investi d’un devoir de conseil, et c’est une obligation de moyen et non de résultat.

Le notaire a le monopole (relatif car le bourgmestre peut passer une vente d’immeuble) de l’authentification des actes et peut donc être requis de prêter son ministère, dans les actes de ses missions légales.

Il doit alors, s’il convient, émettre des réserves.

Lorsqu’un acte est soumis à une formalité d’opposabilité foncière, le notaire est tenu de procéder à la transcription (art. 2, alinéa 2, de la loi du 16 décembre 1851).

Le notaire belge est-il tenu de s’assurer de l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours, et de procéder, sans même qu’il ait reçu mandat pour ce faire, aux formalités correspondantes dont le client se trouve alors déchargé ?

Sauf mission légale (l’article 2 précité), il me semble que le notaire a surtout un devoir de conseil, mais il ne doit pas systématiquement agir à la place de ses clients.

Il ne doit pas procéder à la notification d’une cession de créance (non hypothécaire), il ne doit pas inscrire lui-même la cession des parts dans le registre, par exemple.

Mais il doit dûment conseiller son client à ce sujet.

Doit-il d’initiative faire publier les extraits des résolutions de l’assemblée générale (transfert de siège, remplacement d’administrateur) ?

A mon avis, il doit au moins demander à son client s’il doit faire le nécessaire, sinon il doit être proactif et s’en charger lui-même.

Le 30 octobre 2011

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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