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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente viagère et plus-value

La plus-value à la revente en dehors d’une activité professionnelle d’un bien acquis en viager est-elle taxée, et dans quelles conditions ?

Précisons que le remembrement (fin de l’usufruit par le décès du crédirentier) n’est pas la réalisation d’une plus-value taxable.

La réalisation de la plus-value taxable au titre de revenu divers est la revente (art. 90, 10°, alinéa 1er, b), CIR/92).

L’acte d’acquisition d’un immeuble situé en Belgique et dont le prix est exprimé en une rente viagère doit contenir une déclaration « complétive, certifiée et signée au pied de l’acte » (art. 168 C. enreg.).

Cette déclaration contient les éléments permettant de déterminer les droits, à avoir la valeur vénale de l’immeuble (art. 45 C. enreg.), puisque le prix constitué d’une rente est incertain et aléatoire.

L’article 168 in fine ajoute :

« Si la détermination de la base imposable dépend en tout ou en partie de l’évaluation d’un droit viager, la déclaration doit comprendre les nom, prénoms, domicile, lieu et date de naissance des personnes bénéficiaires dudit droit viager. »

Les droits sont donc perçus sur la déclaration pro fisco de la valeur du bien majorée le cas échéant des charges.

Il n’est pas tenu compte de ce que le bien est grevé d’usufruit ; l’article 48 dispose en effet que « lorsque la convention a pour objet la nue-propriété d’un immeuble dont l’usufruit est réservé par l’aliénateur, la base imposable ne peut être inférieure à la valeur vénale de la pleine propriété. »

La taxation de la plus-value intervient au titre des revenus divers.

C’est l’article 90, 10°, alinéa 1er, a) CIR/92 qui nous intéresse.

Il porte sur les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux, sur des immeubles bâtis situés en Belgique, pour autant qu’il s’agisse de biens bâtis qui ont été acquis à titre onéreux et qui sont aliénés dans les cinq ans de la date d’acquisition.

La base d’imposition est déterminée par l’article 101, § 2, 2°, a, CIR/92. Elle résulte de l’opération arithmétique suivante :

+ le prix de revente marqué par la base d’imposition aux droits d’enregistrement

– les frais réalisés

– le prix d’acquisition marqué par la base des droits d’enregistrement

+ 25 % de ce dernier paramètre

La différence apparaît donc sur la base déclarée pour la perception des droits d’enregistrement.

C’est la raison pour laquelle nous venons de voit comment les droits d’enregistrement ont été payés à l’achat.

Le taux est donné par l’article 171, 4°, e), CIR/92. La plus-value est taxée distinctement au taux de 16,5 %.

Résumons :

  1. L’achat en viager et en nue-propriété est taxé aux droits d’enregistrement sur base d’une déclaration pro fisco de la valeur vénale de la pleine propriété.
  2. Si le bien est revendu dans les cinq ans, la différence entre le prix de vente et cette valeur déclarée majorée de 25 % est une plus-value taxée distinctement au taux de 16,5%.
  3. Donc, si le vendeur crédirentier meurt dans les cinq ans, on fait une très bonne affaire car la plus-value réelle sera très importante mais la base de taxation ne sera pas forcément élevée.
  4. C’est pareil si l’on vend la nue-propriété en cours de viager, mais cette opération est rare et théorique car le revendeur reste solidaire de l’acheteur envers le crédirentier, ce qui est inconfortable.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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