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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le « chantage » de l’agent immobilier

Si un jugement fait titre d’une vente d’un immeuble situé en Belgique, et que cette vente n’a pas été enregistrée, les droits seront dus sur le jugement (art. 146 C. enr.), ainsi que l’amende (art. 41, 1°, C.enr.).

Il s’agit des droits de vente (art. 44 et svts. C. enr.), soit 10 % (Flandre) ou 12,5 % du prix ou de la valeur vénale si elle est supérieure. Il n’en va autrement que lorsque le jugement constate que l’action en résolution de la vente a été introduite dans l’année de celle-ci.

Quand un arrêt ou un jugement peut-il être considéré comme faisant titre d’une convention ? Un jugement fait titre d’une convention lorsque son dispositif implique nécessairement l’existence de cette convention, dont il consacre une conséquence.

Il n’est pas indispensable que le dispositif fasse expressément état de la convention ; il suffit que les motifs ayant un rapport direct, étroit et nécessaire avec le dispositif établissent l’existence de la convention.

Il n’y a pas lieu de distinguer entre les décisions définitives ou préparatoires ou interlocutoires. La décision ne doit pas être coulée en force de chose jugée.

Mais ce n’est pas tout. Si le jugement faisant titre d’une vente d’immeuble belge condamne aussi à payer, par exemple le prix, les droits seront dus sur cette base par application de l’article 142 C. enr. Il s’agit des droits dus sur les condamnations, soit 3 %.

En cas, les droits de la vente (10 % ou 12, %) seront dus sur le prix (ou la valeur vénale si elle est supérieure) et les droits de condamnation (3 %) seront dus sur le prix auquel l’acheteur est condamné.

Imaginons que l’agent immobilier ait accompli sa mission en présentant un acquéreur au prix demandé. Les parties signent un document recevant la vente. Puis elles se ravisent, renonçant à la vente.

L’agent immobilier prétend naturellement à sa commission. Il réclame paiement mais son commettant refuse au motif de ce qu’il n’a finalement pas vendu. L’agent immobilier attend un an avant d’introduire son action.

Si le tribunal lui donne raison et condamne le commettant à payer la commission en constatant que l’intervention de l’agent immobilier a abouti à une vente, ce jugement fera titre d’une vente non enregistrée et le receveur réclamera les droits de la vente (10 % ou 12,5 %) aux parties.

Le commettant regrettera alors amèrement de n’avoir pas payé la commission …

Si l’agent immobilier cite en justice, en paiement de sa commission, avant l’écoulement d’un délai d’un an suivant la vente, le commettant peut encore agir en résolution de la vente et éviter que le jugement provoque l’enregistrement de la vente selon l’article 146 C. enr.

C’est pourquoi l’agent immobilier attend un an. Ensuite il explique la situation au commettant qui comprendra le risque qu’il court à ne pas payer et subir la procédure…

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Bonjour
    Merci pour ce billet du moins intéressant
    Le titre est déjà choquant surtout pour ce qui œuvre dans ce secteur, le contenu est tout aussi pertinent. Ce fut une bonne lecture. Quoi que je ne dirai pas que c’est un chantage c’est plutôt un moyen de se faire payer de manière légale ses commissions.

    janvier 12, 2013

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Quand les époux peuvent-ils couvrir la nullité de la vente entre époux ?

L’article 1595 du Code civil prohibe en principe la vente entre époux. Cette interdiction subsiste tant que dure le mariage. La nullité de la vente qui en découle est une nullité relative. Dès lors, cette nullité peut être couverte. En d’autres termes, les époux peuvent y renoncer. Mais la nullité ne peut être couverte qu’à […]

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L’article 1595 du Code civil prohibe en principe la vente entre époux.

Cette interdiction subsiste tant que dure le mariage.

La nullité de la vente qui en découle est une nullité relative.

Dès lors, cette nullité peut être couverte. En d’autres termes, les époux peuvent y renoncer.

Mais la nullité ne peut être couverte qu’à un moment où la cause de nullité a cessé d’exister, c’est-à-dire après le mariage.

Le juge avait déduit la confirmation de la vente par les époux en relevant des éléments qui avaient eu lieux avant le divorce.

La Cour de cassation a donc cassé cette décision (Cass., 24 février 2017, rôle n° C.16.0285.N, www.juridat.be).

Krachtens artikel 1595 Burgerlijk Wetboek kunnen echtgenoten in principe geen koopovereenkomst met elkaar sluiten.

Dat verbod blijft bestaan zolang het huwelijk niet is beëindigd.

De niet-naleving van dat verbod wordt gesanctioneerd door een relatieve en derhalve voor bevestiging vatbare nietigheid.

Deze bevestiging kan slechts plaatsgrijpen nadat de nietigheidsgrond heeft opgehouden te bestaan.

De appelrechters die een bevestiging van de nietige koopovereenkomst afleiden uit elementen die dateren van vóór de ontbinding van het huwelijk, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.

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