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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Convention d’évaluation liante

Entre :

Le maître d’ouvrage, Monsieur [•], gérant de société, domicilié [•],

 Et :

L’entreprise, la SA [•], ayant son siège social à [•], BCE n° [•], représentée par son administrateur délégué, Monsieur [•],

Il est d’abord exposé :

Le Maître d’ouvrage a passé commande de travaux auprès de l’entreprise sur base d’une l’offre du [•], référencée [•].

L‘entreprise a proposé un prix en quantités présumées.

Après exécution des travaux, le maître d’ouvrage a contesté le prix pour des raisons à la fois juridiques et factuelles.

Il subsiste un solde de [•] € contesté par le maître d’ouvrage et réclamé par l’entreprise.

Les parties ont constaté que leur litige repose sur le coût des travaux. Le maître de l’ouvrage propose de payer [•] € pour solde de tous comptes, ce que l’entreprise refuse.

Les parties se sont rapprochées et sont convenues, de procéder comme décrit ci-dessous, pour faciliter le règlement de leur litige.

Il a ensuite été convenu de ce qui suit :

Article 1 :         objet de la convention

1.   Les parties confient conjointement à l’expert unique Monsieur [•] la mission décrite à l’article 7. Cette mission a pour objet de fixer le prix des travaux en fonction  des éléments suivants :

  • les obligations contractuelles,
  • l’exécution qui é été donnée aux travaux,
  • les circonstances dans lesquelles les travaux devaient être exécutés
  • les règles de l’art,
  • les prix du marché.

 2.   Cette mission a pour objectif de décider pour les parties, dans le cadre de leur contrat, quelle est la contrepartie de ces travaux.

3.   Les parties s’interdisent de révoquer ou de récuser l’expert avant l’achèvement de sa mission, sauf si l’expert accuse un retard de plus de quatre mois à dater de l’installation de l’expertise.

4.   S’il faut désigner un autre expert, les parties se concerteront et, en cas de désaccord, la partie la plus diligente pourra faire désigner un expert par le président du tribunal de première instance de [•].

Article 2 :         effet de la décision entre les parties

1.     La décision de l’expert est liante. Les parties s’obligent à la respecter et à tenir pour applicable à leur rapport contractuel l’évaluation du coût des travaux telle qu’elle résultera de l’accomplissement de sa mission par l’expert.

2.     Les parties n’attachent pas à la présente les effets d’une transaction car ni la décision de l’expert ni, par hypothèse, sa validité ne sont encore connues.

3.     Les parties n’attachent pas à la présente les effets d’un arbitrage, l’expert ne devant rendre qu’un avis technique.

4.     Les parties n’attachent pas au rapport de l’expert l’effet prévu à l’article 962 du Code judiciaire car elles s’interdisent de contester l’évaluation, même en justice, sous réserve de l’article 4 ci-dessous.

5.     Durant l’exécution de la présente convention, les parties suspendent les démarches judiciaires sauf les mesures conservatoires, les intérêts, le cours de la prescription et plus généralement de tout délai contractuel ou légal.

6.     En cas d’échec de l’expertise, quelle qu’en soit la raison, les éléments de l’expertise ne pourront être utilisés dans le litige entre les parties. Les parties pourront cependant faire état de la présente tentative de règlement dans la procédure.

7.     En participant à l’expertise, les parties n’effectuent aucune reconnaissance préjudiciable. [•]

8.     La décision est sans effet sur les aspects strictement juridiques du litige, étant l’imputation des paiements, la validité des clauses du contrat, etc.

Article 3 :         effet de la décision vis-à-vis des tiers

1.     Chaque partie pourra opposer l’expertise aux tiers, et notamment aux sous-traitants, comme elle pourra les inviter à l’expertise.

2.     La décision de l’expert pourra être communiquée à l’administration fiscale pour justifier les éventuelles notes de crédit.

3.     L’entreprise déclare que les factures litigieuses n’ont pas été affacturée auprès d’un tiers.

Article 4 :         validité de la décision

1.     La décision devra être motivée par pièces et raisonnement, et se dérouler dans le respect du contradictoire ainsi que, mutatis mutandis, des règles pertinentes définies aux articles 962 à 991bis du Code judiciaire.

2.     Le caractère liant de la décision ne prive pas les parties d’en poursuivre la nullité si l’expertise est affectée d’un vice qui nuit à la partie qui l’invoque.

Article 5 :         coût de l’expertise

1.     L’expert fixera à sa discrétion la provision et ses frais et honoraires en respectant les usages en la matière.

2.     Les parties contribueront par moitié à la provision. La partie dont la position sera la plus éloignée de l’évaluation de l’expert supportera les frais d’expertise.

Article 6 :         collaboration des parties

1.     Les parties s’obligent à loyalement collaborer à l’expertise en donnant accès à l’immeuble objet des travaux et en communiquant les pièces nécessaires ou simplement utiles, à l’appréciation de l’expert.

2.     Les provisions de l’expert seront payées dans les 15 jours ouvrables de la réception de l’appel de fonds. Elles ne devront pas être consignées.

3.     Les parties veilleront à respecter l’esprit de conciliation qui doit présider au processus mis en place ; elles s’interdisent de se dénigrer auprès des tiers et veilleront à leur réputation respective.

Article 7 :         mission de l’expert

Requis par la partie la plus diligente,

  • s’entourer de tous renseignements utiles et procéder conformément aux articles 972 § 1 à 3, 973, § 3, 978 et 979 § 1 et 2 du Code judiciaire,
  • convoquer les parties et leurs conseillers juridiques et/ou techniques sur les lieux litigieux sis [•],
  • prendre connaissance des documents contractuels, des explications et des dossiers des parties ainsi que leurs éventuelles notes de faits directoires,
  • visiter les lieux litigieux, décrire et dresser un état du chantier litigieux, en analysant notamment les techniques utilisées par l’entreprise,
  • Donner un avis précis et motivé sur la qualité des prestations exécutées et leur coût en tenant compte des spécificités du travail réalisé et des difficultés techniques  auxquelles l’entreprise a, le cas échéant, été confrontée pour mener à bien le chantier litigieux,
  • Répondre à toutes les questions utiles et notes de faits directoires des parties et de tenter de les concilier en indiquant, au sujet de la facture encore ouverte si il y a lieu, pour le maître d’ouvrage, de ne plus rien régler, de la régler en tout ou en partie et, dans ce dernier cas, d’indiquer le montant qui serait dû à l’entreprise,
  • Faire les comptes entre les parties et tenter de les concilier,
  • A défaut, rédiger son rapport dans les deux mois suivants la date où l’expert aura reçu les ultimes remarques, notes de faits directoires ou tout autre document des parties.

Article 8 :         divers

1.     Les parties pourront communiquer de manière probante par courriel.

2.     Le tribunal de première instance de [•] sera compétent en cas de litige relatif à la formation ou à l’exécution de la présente convention, ou sur la validité de la décision.

*

Fait à [•], le [•], en trois exemplaires originaux, chaque partie reconnaissant par sa signature avoir retiré son original. Le troisième exemplaire est destiné à l’expert. 

 

L’entreprise Le maître de l’ouvrage
Représentant : [•]
Email : [•] Email : [•]
Gsm : [•] Gsm : [•]

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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