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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Convention d’évaluation liante

Entre :

Le maître d’ouvrage, Monsieur [•], gérant de société, domicilié [•],

 Et :

L’entreprise, la SA [•], ayant son siège social à [•], BCE n° [•], représentée par son administrateur délégué, Monsieur [•],

Il est d’abord exposé :

Le Maître d’ouvrage a passé commande de travaux auprès de l’entreprise sur base d’une l’offre du [•], référencée [•].

L‘entreprise a proposé un prix en quantités présumées.

Après exécution des travaux, le maître d’ouvrage a contesté le prix pour des raisons à la fois juridiques et factuelles.

Il subsiste un solde de [•] € contesté par le maître d’ouvrage et réclamé par l’entreprise.

Les parties ont constaté que leur litige repose sur le coût des travaux. Le maître de l’ouvrage propose de payer [•] € pour solde de tous comptes, ce que l’entreprise refuse.

Les parties se sont rapprochées et sont convenues, de procéder comme décrit ci-dessous, pour faciliter le règlement de leur litige.

Il a ensuite été convenu de ce qui suit :

Article 1 :         objet de la convention

1.   Les parties confient conjointement à l’expert unique Monsieur [•] la mission décrite à l’article 7. Cette mission a pour objet de fixer le prix des travaux en fonction  des éléments suivants :

  • les obligations contractuelles,
  • l’exécution qui é été donnée aux travaux,
  • les circonstances dans lesquelles les travaux devaient être exécutés
  • les règles de l’art,
  • les prix du marché.

 2.   Cette mission a pour objectif de décider pour les parties, dans le cadre de leur contrat, quelle est la contrepartie de ces travaux.

3.   Les parties s’interdisent de révoquer ou de récuser l’expert avant l’achèvement de sa mission, sauf si l’expert accuse un retard de plus de quatre mois à dater de l’installation de l’expertise.

4.   S’il faut désigner un autre expert, les parties se concerteront et, en cas de désaccord, la partie la plus diligente pourra faire désigner un expert par le président du tribunal de première instance de [•].

Article 2 :         effet de la décision entre les parties

1.     La décision de l’expert est liante. Les parties s’obligent à la respecter et à tenir pour applicable à leur rapport contractuel l’évaluation du coût des travaux telle qu’elle résultera de l’accomplissement de sa mission par l’expert.

2.     Les parties n’attachent pas à la présente les effets d’une transaction car ni la décision de l’expert ni, par hypothèse, sa validité ne sont encore connues.

3.     Les parties n’attachent pas à la présente les effets d’un arbitrage, l’expert ne devant rendre qu’un avis technique.

4.     Les parties n’attachent pas au rapport de l’expert l’effet prévu à l’article 962 du Code judiciaire car elles s’interdisent de contester l’évaluation, même en justice, sous réserve de l’article 4 ci-dessous.

5.     Durant l’exécution de la présente convention, les parties suspendent les démarches judiciaires sauf les mesures conservatoires, les intérêts, le cours de la prescription et plus généralement de tout délai contractuel ou légal.

6.     En cas d’échec de l’expertise, quelle qu’en soit la raison, les éléments de l’expertise ne pourront être utilisés dans le litige entre les parties. Les parties pourront cependant faire état de la présente tentative de règlement dans la procédure.

7.     En participant à l’expertise, les parties n’effectuent aucune reconnaissance préjudiciable. [•]

8.     La décision est sans effet sur les aspects strictement juridiques du litige, étant l’imputation des paiements, la validité des clauses du contrat, etc.

Article 3 :         effet de la décision vis-à-vis des tiers

1.     Chaque partie pourra opposer l’expertise aux tiers, et notamment aux sous-traitants, comme elle pourra les inviter à l’expertise.

2.     La décision de l’expert pourra être communiquée à l’administration fiscale pour justifier les éventuelles notes de crédit.

3.     L’entreprise déclare que les factures litigieuses n’ont pas été affacturée auprès d’un tiers.

Article 4 :         validité de la décision

1.     La décision devra être motivée par pièces et raisonnement, et se dérouler dans le respect du contradictoire ainsi que, mutatis mutandis, des règles pertinentes définies aux articles 962 à 991bis du Code judiciaire.

2.     Le caractère liant de la décision ne prive pas les parties d’en poursuivre la nullité si l’expertise est affectée d’un vice qui nuit à la partie qui l’invoque.

Article 5 :         coût de l’expertise

1.     L’expert fixera à sa discrétion la provision et ses frais et honoraires en respectant les usages en la matière.

2.     Les parties contribueront par moitié à la provision. La partie dont la position sera la plus éloignée de l’évaluation de l’expert supportera les frais d’expertise.

Article 6 :         collaboration des parties

1.     Les parties s’obligent à loyalement collaborer à l’expertise en donnant accès à l’immeuble objet des travaux et en communiquant les pièces nécessaires ou simplement utiles, à l’appréciation de l’expert.

2.     Les provisions de l’expert seront payées dans les 15 jours ouvrables de la réception de l’appel de fonds. Elles ne devront pas être consignées.

3.     Les parties veilleront à respecter l’esprit de conciliation qui doit présider au processus mis en place ; elles s’interdisent de se dénigrer auprès des tiers et veilleront à leur réputation respective.

Article 7 :         mission de l’expert

Requis par la partie la plus diligente,

  • s’entourer de tous renseignements utiles et procéder conformément aux articles 972 § 1 à 3, 973, § 3, 978 et 979 § 1 et 2 du Code judiciaire,
  • convoquer les parties et leurs conseillers juridiques et/ou techniques sur les lieux litigieux sis [•],
  • prendre connaissance des documents contractuels, des explications et des dossiers des parties ainsi que leurs éventuelles notes de faits directoires,
  • visiter les lieux litigieux, décrire et dresser un état du chantier litigieux, en analysant notamment les techniques utilisées par l’entreprise,
  • Donner un avis précis et motivé sur la qualité des prestations exécutées et leur coût en tenant compte des spécificités du travail réalisé et des difficultés techniques  auxquelles l’entreprise a, le cas échéant, été confrontée pour mener à bien le chantier litigieux,
  • Répondre à toutes les questions utiles et notes de faits directoires des parties et de tenter de les concilier en indiquant, au sujet de la facture encore ouverte si il y a lieu, pour le maître d’ouvrage, de ne plus rien régler, de la régler en tout ou en partie et, dans ce dernier cas, d’indiquer le montant qui serait dû à l’entreprise,
  • Faire les comptes entre les parties et tenter de les concilier,
  • A défaut, rédiger son rapport dans les deux mois suivants la date où l’expert aura reçu les ultimes remarques, notes de faits directoires ou tout autre document des parties.

Article 8 :         divers

1.     Les parties pourront communiquer de manière probante par courriel.

2.     Le tribunal de première instance de [•] sera compétent en cas de litige relatif à la formation ou à l’exécution de la présente convention, ou sur la validité de la décision.

*

Fait à [•], le [•], en trois exemplaires originaux, chaque partie reconnaissant par sa signature avoir retiré son original. Le troisième exemplaire est destiné à l’expert. 

 

L’entreprise Le maître de l’ouvrage
Représentant : [•]
Email : [•] Email : [•]
Gsm : [•] Gsm : [•]

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Présomption en l’absence d’état des lieux d’entrée

Dans le bail, diverses obligations pèsent sur le preneur relativement au bien : En cours de bail, le preneur doit entretenir le bien en bon père de famille (art. 1728, 1°, de l’ancien Code civil). Le preneur est tenu de procéder aux réparations locatives ou de menu entretien (art. 1754). Le preneur est responsable des débats […]

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Dans le bail, diverses obligations pèsent sur le preneur relativement au bien :

En cours de bail, le preneur doit entretenir le bien en bon père de famille (art. 1728, 1°, de l’ancien Code civil).

Le preneur est tenu de procéder aux réparations locatives ou de menu entretien (art. 1754).

Le preneur est responsable des débats locatifs (article 1732).

Le preneur est présumé responsable de l’incendie, sauf s’il prouve l’absence de faute (art. 1733).

Le preneur a une obligation de restitution en fin de bail, dans l’état dans lequel il a reçu le bien, sous réserve de la vétusté et de la force majeure.

Les dégâts locatifs s’apprécient par comparaison entre les états de lieu d’entrée et de sortie (art. 1730, § 1er).

Il existe une présomption qui peut être renversée, de ce qu’à défaut d’état des lieux d’entrée, le preneur a reçu le bien dans le même état que celui où il se trouve à la fin du bail (art. 1731, § 1er).

Qu’en est-il lorsque le bien est loué en mauvais état ?

La Cour de cassation rappelle utilement les principes (Cass., 26 juin 2023, rôle n° C.23.0015.F, www.juportal.be).

« D’une part, la circonstance que, au moment de l’entrée dans les lieux, la chose louée est en mauvais état ne dispense le preneur, qui a accepté le bien en cet état, ni de son obligation de restitution, ni de sa responsabilité du chef des dégradations ou des pertes qui arrivent en cours de bail ou du chef du manquement à son obligation d’user de la chose louée en bon père de famille.

D’autre part, lorsque, avant la conclusion du bail ou en cours de bail, les parties ont convenu de la réalisation par le bailleur de travaux d’aménagement de la chose louée, le preneur est responsable des dégradations à ces aménagements, ces travaux eussent-ils été réalisés après l’entrée du preneur dans les lieux.

Partant, si, à défaut d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, pour fournir la preuve contraire, le bailleur n’est pas tenu de démontrer que le bien était en bon état à l’entrée dans les lieux, mais seulement que l’état du bien s’est dégradé par rapport au moment, soit de l’entrée dans les lieux, soit de la réalisation des aménagements par le bailleur.

Le moyen, qui repose sur le soutènement contraire, manque en droit. »

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