Leg en duo

par Gilles Carnoy le 6 août 2026

Le leg en duo est une formule bien connue. Une institution bénéficiant du taux de 7 % est désignée légataire universelle par testament.

L’institution doit prendre en charge l’ensemble des droits et reverser un montant net aux héritiers qui auraient normalement été davantage taxés.

Est-ce un abus fiscal (art. 18, § 2, CDE et 106 CS) ?

Il existe une règle essentielle en la matière : l’acte doit avoir été posé par le contribuable lui-même.

En matière successorale, les contribuables sont les héritiers ou légataires, pas le défunt.

Or la situation est crée par le testateur, futur défunt.

Les contribuables n’ont donc pas posé un acte abusif.

Cela exclut l’application de l’abus fiscal en matière de leg en duo.

Cass., 22 mai 2026 (rôle n° F.22.0113.F, www.juportal.be) :

« Il suit de la combinaison de ces dispositions (art. 18, § 2, CDE et 106 CS) que le redevable des droits de succession, qui ne réalise lui-même aucune des opérations visées à l’article 18, § 2, précité, ne commet pas un abus fiscal, lors même qu’il en est le bénéficiaire en sa qualité d’ayant cause universel ou à titre universel de l’auteur de l’opération. Dans la mesure où il est fondé sur le soutènement contraire, le moyen, en cette branche, manque en droit. »

Les pales de l’éoliennes peuvent-elles passer au dessus de chez vous ?

par Gilles Carnoy le 3 août 2026

L’article 3.63 du Code civil, relatif à l’étendue verticale de la propriété foncière, accorde au propriétaire du sol la maîtrise juridique du sursol jusqu’à une hauteur qui reste utile à l’exercice des prérogatives du propriétaire.

Un propriétaire peut donc réaliser des ouvrages ou des plantations sur, au-dessus ou en dessous du fonds.

Eneco Wind voulait faire survoler la propriété de Vivaqua par les pales de ses éoliennes.

Elle demande un permis unique à la Région wallonne qui refuse au motif, justement, de ce que cela entravait le droit civil de Vivaqua.

Dans un arrêt n° 264.672 du 27 octobre 2025, la Région wallonne refuse de délivrer le permis unique.

Dans sa requête en annulation contre la Région, Eneco Wind affirmait que l’enjeu d’un éventuel litige civil entre les sociétés concernées ne serait pas de nature à entraver la mise en œuvre du projet conforme au bon aménagement des lieux.

Le Conseil d’Etat répond :

« Si les règles de droit civil ne constituent pas des règles de police d’aménagement du territoire au regard desquelles la légalité d’une demande de permis unique doit être notamment examinée, il est toutefois possible que la méconnaissance d’une règle de droit civil par le projet, indépendamment de sa conséquence en droit civil, soit la cause d’une mauvaise urbanisation. Dans ce cas, il appartient à l’autorité chargée d’instruire la demande de se prononcer sur ce point de bon aménagement des lieux. Un litige de droit civil doit donc être pris en compte par l’administration saisie d’une demande d’autorisation quand il est connu de celle-ci au moment où elle statue et qu’elle estime que son enjeu est de nature à entraver la mise en œuvre d’un projet conforme au bon aménagement des lieux. »

La requête est rejetée.

Les pales ne peuvent déborder en surplomb chez le voisin

Bail à perpétuité

par Gilles Carnoy le 18 juin 2026

Le louage de choses est essentiellement limité dans le temps et ne peut être consenti ‘à perpétuité’.

La durée des baux est limitée à nonante-neuf ans maximum (article 1er du décret des 18 – 29 décembre 1790, Pasin., 1790, p. 105 – encore applicable de nos jours).

Cette disposition est d’ordre public : les baux consentis pour une durée supérieure sont nuls (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T IV, Bruxelles, Bruylant, 1938, p. 476, n°492; M. La Haye et J. Vankerchove, « Le louage des choses. Les baux en général », Les Novelles, Droit civil, VI/1, Bruxelles, Larcier, 1964, p. 166-168, nos 288 et 295).

Comme l’mphytéose et le droit de superficie.

Il fallait rompre avec l’ancien droit. La Révolution française a profondément bouleversé le droit rural en abolissant les droits féodaux et la plupart des rentes perpétuelles et autres mainmortes.

Pour le louage de service, l’article 1780 de l’ancien CVode civil dispose : « on ne peut engager ses services qu’à temps, ou pour une entreprise déterminée. »

C’est aussi une disposition révolutionnaire : elle supprime le métayage qui attachait les honmes à la terre, institution contraire au primat de la liberté proné parla Révolution.

Le Code civil nous enseigne parfois l’histoire.

Modifier le nombre des logements dans un immeuble : la loi dans le temps

par Gilles Carnoy le 28 avril 2026

La modification du nombre des logements dans un immeuble est un acte soumis à la délivrance préalable d’un permis d’urbanisme à Bruxelles depuis le 1^er janvier 2010 (art. 98, § 1, 12°, CoBAT).

Auparavant, on devait tenir compte des travaux qui accompagnent habituellement un acte de division (sanitaire, électricité, isolation, etc.), qui n’étaient pas dispensés.

Dans la pratique certaines Communes retiennent la date de 1992, l’OPU créant l’infraction de changement de destination (article 84, § 1er, 5° de l’ordonnance du 29 août 1991).

Ensuite, la date de 1993, après la modification de l’article 84, § 1er, 5°, par l’ordonnance du 23 novembre 1993, portant sur le changement d’utilisation.

On écartait depuis longtemps l’article 2, 2°, G, du Titre Ier du règlement général sur la bâtisse de l’Agglomération bruxelloise du 21 mars 1975, ce texte étant contraire à une norme supérieure.

Le Conseil d’Etat a plus finement fait valoir que la date pertinente est le 9 février 1996, date d’entrée en vigueur de l’article 2, alinéa 1er, 3° de l’arrêté du Gouvernement du 11 janvier 1996.

Cette disposition dispense de permis la modification de la destination indiquée dans le permis de bâtir ou d’urbanisme de certaines pièces destinées au logement à condition qu’elle ne modifie pas le nombre ou la répartition des logements.

A contrario, la transformation, même sans travaux, d’une maison unifamiliale en appartements requiert un permis d’urbanisme.

Un ordonnance inédite de la chambre du conseil du tribunal de première instance francophone de Bruxelles, du 7 avril 2026, le rappelle à bon escient :

« Il est reproché aux inculpés d’avoir modifié le nombre de logements dans une construction existante sans permis d’urbanisme (inculpation A) et d’avoir maintenu des travaux exécutés sans permis d’urbanisme (inculPation B).

(…)

Il ressort en effet des éléments du dossier que les travaux d’aménagement ont été réalisés avant 1996, et dès lors avant l’obligation qui était faite par la législation en vigueur à l’époque, les autorités administratives bruxelloises ne facilitant décidément pas la tâche de l’Ordre judiciaire ni des simples citoyens par les fréquents revirements d’interprétation et de réglementation, de disposer d’un permis d’urbanisme.

En outre, il y a lieu de rappeler les règles de prescription, vu l’ancienneté des faits. Il y a lieu de rappeler que la suspension de la prescription en matière de maintien des lieux en situation d’infraction urbanistique, pour trouver à s’appliquer, suppose le maintien de la disposition desdits lieux. Or, d’une part les inculpés sub2 et sub3 n’ont jamais disposé des lieux, et d’autre part l’inculpé sub 1 n’en a certainement plus disposé depuis la vente réalisée en 1998. »

On notera aussi le principe retenu que pour l’infraction de maintien, il faut disposer des lieux, en garder la maitrise juridique.

Comment est suspendu le « bref délai » en matière de vice caché ?

par Gilles Carnoy le 23 avril 2026

L’action fondée sur la garantie des vices cachés doiut être formée à bref délai dit l’article 1648 de l’ancien Code civil.

Le bref délai est suspendu par des négociations sérieuses (Mons, 28 mars 1994, J.P.P., 1994, p. 193 et la note).

C’est une cause de suspension et non un report de la prise de cours du délai.

La Cour de cassation vient apporter des précisions utiles dans un arrêt du 30 mars 2026 (rôle n° C.25.0117.N, www.juportal.be) :

“De korte termijn kan worden geschorst wegens ernstige onderhandelingen met het oog op het bereiken van een minnelijke regeling. Zodra het duidelijk is dat een minnelijke schikking uitgesloten is, begint de korte termijn opnieuw te lopen.”

Il faut donc des négociations sérieuses en vue d’atteindre une solution amiable. Dès qu’un règlement amiable est exclu, le délai reprend.

Il faut donc retenir des négociations sérieuses, soit celles où le vendeur accepte de discuter de sa garantie, ce qui n’est pas toujours le cas d’une réunion de constat sur place, sans reconnaissance préjudiciable, car l’intention du vendeur dans ce type de démarche peut être, tout au contraire, d’instruire sa défense en voyant de quoi il retourne (Bruxelles., 5 octobre 2005, J.T., 2006, p. 416).

En pratique, il faut baliser les négociations en précisant qu’elles suspendent le délai même si les parties réservent leurs droits. Sinon, évitons tout risque : il faut citer puis discuter.

Et dans le lvre 7 ? Il n’y aura plus de garantie de vice caché mais de conformité. Le système sera plus compliqué mais pas plus précis :

délai de garantie : 10 ans,
délai de notification du vice au vendeur : délai raisonnable à dater de la découverte,
délai de prescription : 2 ans à dater de la notification.

Bref on passe du bref délai au délai raisonnable …

Le locataire et l’incendie

par Gilles Carnoy le 17 mars 2026

L’article 220/1 du Code bruxellois du logement dispose :

« Art. 220/1. Assurance contre l’incendie et les dégâts des eaux. § 1er. Le preneur répond de l’incendie et du dégât des eaux, à moins qu’il ne prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute.

2. La responsabilité du preneur visée au paragraphe 1er est couverte par une assurance, conclue auprès d’un assureur autorisé ou exempté d’autorisation conformément à la loi du 13 mars 2016 relative au statut et au contrôle des entreprises d’assurance ou de réassurance.

Sauf si les parties en conviennent autrement, le preneur contracte une assurance contre l’incendie et le dégâts des eaux préalablement à l’entrée dans les lieux. Il apporte la preuve du paiement des primes annuellement. Si le preneur reste en défaut d’apporter la preuve du paiement des primes dans le mois suivant l’entrée dans les lieux ou, ultérieurement, dans le mois qui suit la demande du bailleur, ce dernier peut solliciter auprès de son organisme assureur assurant l’habitation d’ajouter, au profit du preneur, une clause d’abandon de recours à son contrat d’assurance « habitation ». Dans ce cas, il peut en répercuter le coût au preneur. La franchise peut être laissée à charge du preneur si sa responsabilité est engagée ».

L’expression « est couverte » laisse ouverte la question de savoir pas qui l’assurance doit être souscrite.

L’expression « sauf si les parties en conviennent autrement » signifie que les parties peuvent décider de choisir une alternative. Il suffit de prévoir ce mécanisme dans le bail.

L’’expression « peut solliciter … une clause d’abandon de recours » signifie que le bailleur peut préférer cette formule qui lui laisse la maitrise de la police.

Pour le reste, l’alinéa 1 reproduit le principe de l’article 1733 de l’ancien Code civil et est conforme au projet de livre 7, l’article 7.3.25 de ce futur livre disposant que « Le locataire répond des autres dégradations du bien qui se produisent pendant la jouissance et notamment des dégradations résultant d’un incendie, à moins qu’il prouve qu’elles ne lui sont pas imputables. »

Rien de bien nouveau, donc.

Le Code bruxellois du logement ajoute le dégât des eaux, traité pareillement.

Taxe pour logement inoccupé

par Gilles Carnoy le 13 mars 2026

Un opérateur d’hébergement touristique à Bruxelles loue un immeuble dont la situation de droit consiste dans cinq unités de logement.

Le bien est exploité comme établissement d’hébergement touristique (maximum 90 jours).

De cette manière, le logement est occupé, certes, mais pas conformément à sa destination de logement.

La cellule logements inoccupés (C.I.L.) du service public régional de Bruxelles-Capitale dresse un P.V. : « personne n’est inscrit à cette adresse à titre de résidence principale dans les registres de la population ».

L’article 19/1 du Code bruxellois du logement érige en infraction le fait de maintenir un logement inoccupé sans raisons légitime.

L’article 19/2 définit le logement inoccupé comme le bien « qui n’est pas occupé conformément à sa destination en logement depuis plus de douze mois consécutifs. »

La destination urbanistique est donc au cœur de ce dispositif.

Si l’immeuble a une destination urbanistique de logement et qu’il n’est pas occupé comme logement, l’infraction peut donc exister.

Ce sera le cas si l’affectation donnée relève de l’hébergement touristique qui est traité différemment du logement dans le glossaire du PRAS.

Bref, l’infraction relève autant du logement inoccupé que (urbanistiquement) mal occupé.

C’est ce qu’a décidé le Conseil d’Etat (VI chambre), 31 janvier 2025, n° 262.204.

On notera que les faits correspondent aussi à deux infractions urbanistiques puisque le contrevenant modifie la destination sans permis préalable et maintien cette situation art. 300, 1° et 2°, CoBAT).

Non bis in idem ? pas nécessairement car les faits générateurs, fort proches, ne se confondent pas.

Pompe à chaleur

par Gilles Carnoy le 8 janvier 2026

L’arrêté royal du 18 décembre 2025 (M.B. du 31 décembre 2025) rétablit, avec effet au 1^er janvier 2026 et pour une période de cinq ans, le régime qui prévoyait un taux de TVA réduit de 6 % pour les opérations ayant pour objet la livraison avec installation de pompes à chaleur dans, sur ou à proximité immédiate de bâtiments d’habitation (art. 1).

Ce régime expirait le 31 décembre 2024.

Les pompes à chaleur visées sont celles qui sont destinées au chauffage de l’habitation, même si elles peuvent, le cas échéant, être utilisées pour le refroidissement de cette habitation pendant les périodes plus chaudes.

Mise en demeure préalable de régulariser

par Gilles Carnoy le 5 janvier 2026

Une demande en justice fondée sur une infraction d’urbanisme peut être formée par citation ou, dans le cours d’une procédure, comme demande nouvelle par conclusions dans les condition de l’article 807 du Code judiciaire.

La mise en demeure est un préalable à la mise en œuvre de toute sanction de l’inexécution contractuelle. C’est un principe général de droit consacré à présent dans le livre 5 du Code civil. L’article 5.231 du Code civil dispose en effet que « la sanction de l’inexécution doit être précédée d’une mise en demeure dans les cas prévus aux articles 5.83 et 5.224. » Ces dernière disposition le répètent d’ailleurs.

Cela signifie que si l’acheteur, avant de déposer ses conclusions, n’a pas mis le vendeur en demeure de régulariser, le vendeur peut encore régulariser sur le plan urbanistique sans encourir la sanction définitive et radicale de la résolution de la vente (J.-Fr. Germain, « La résolution des contrats synallagmatiques pour inexécution fautive », Recyclage St Louis, 10 novembre 2005, https://dial.uclouvain.be, p. 16).

Cela n’a cependant pas d’effet sur la réparation du dommage retient la Cour de cassation : « nonobstant l’article 1146 du Code civil (applicable à l’époque), en vertu duquel les dommages et intérêts ne sont dus, en règle, que lorsque le débiteur a été mis en demeure de remplir son obligation, les dommages et intérêts compensatoires sont dus à dater du jour où l’inexécution est acquise, peu importe la date de la mise en demeure » (Cass., 31 mars 2006, rôle n° C040419F, www.juportal.be).

Solennisation et condition

par Gilles Carnoy le

La convention d’options croisées ou successives d’achat–vente stipule, en règle, qu’une fois l’option consentie à l’une ou l’autre des parties levée, un acte authentique sera passé et que la vente ne naîtra qu’à ce moment.

Cette clause solennise la vente. Cette clause est licite, les parties pouvant décider d’écarter le principe du consensualisme, qui s’applique notamment à la vente immobilière, au nom justement du principe de la convention-loi, et prévoir que le contrat ne sera conclu qu’à la passation de l’acte authentique.

Parfois l’administration voit dans cette clause une condition suspensive irrégulière puisque passer l’acte constitue une obligation de la vente et non un évènement extérieur (art. 5.141 du Code civil). Cette manière de voir est erronée.

La levée de l’option ne donne pas naissance à un contrat de vente, puisque les parties ont décidé de solenniser le contrat de vente.

Par la levée de l’option d’achat ou de vente, ou par les deux levées, les parties sont engagées dans un avant-contrat, préparatoire du contrat de vente, solennisé de par la volonté des parties : cet avant-contrat peut être qualifié de promesse synallagmatique de vente.

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