Pompe à chaleur

par Gilles Carnoy le 8 janvier 2026

L’arrêté royal du 18 décembre 2025 (M.B. du 31 décembre 2025) rétablit, avec effet au 1^er janvier 2026 et pour une période de cinq ans, le régime qui prévoyait un taux de TVA réduit de 6 % pour les opérations ayant pour objet la livraison avec installation de pompes à chaleur dans, sur ou à proximité immédiate de bâtiments d’habitation (art. 1).

Ce régime expirait le 31 décembre 2024.

Les pompes à chaleur visées sont celles qui sont destinées au chauffage de l’habitation, même si elles peuvent, le cas échéant, être utilisées pour le refroidissement de cette habitation pendant les périodes plus chaudes.

Mise en demeure préalable de régulariser

par Gilles Carnoy le 5 janvier 2026

Une demande en justice fondée sur une infraction d’urbanisme peut être formée par citation ou, dans le cours d’une procédure, comme demande nouvelle par conclusions dans les condition de l’article 807 du Code judiciaire.

La mise en demeure est un préalable à la mise en œuvre de toute sanction de l’inexécution contractuelle. C’est un principe général de droit consacré à présent dans le livre 5 du Code civil. L’article 5.231 du Code civil dispose en effet que « la sanction de l’inexécution doit être précédée d’une mise en demeure dans les cas prévus aux articles 5.83 et 5.224. » Ces dernière disposition le répètent d’ailleurs.

Cela signifie que si l’acheteur, avant de déposer ses conclusions, n’a pas mis le vendeur en demeure de régulariser, le vendeur peut encore régulariser sur le plan urbanistique sans encourir la sanction définitive et radicale de la résolution de la vente (J.-Fr. Germain, « La résolution des contrats synallagmatiques pour inexécution fautive », Recyclage St Louis, 10 novembre 2005, https://dial.uclouvain.be, p. 16).

Cela n’a cependant pas d’effet sur la réparation du dommage retient la Cour de cassation : « nonobstant l’article 1146 du Code civil (applicable à l’époque), en vertu duquel les dommages et intérêts ne sont dus, en règle, que lorsque le débiteur a été mis en demeure de remplir son obligation, les dommages et intérêts compensatoires sont dus à dater du jour où l’inexécution est acquise, peu importe la date de la mise en demeure » (Cass., 31 mars 2006, rôle n° C040419F, www.juportal.be).

Solennisation et condition

par Gilles Carnoy le

La convention d’options croisées ou successives d’achat–vente stipule, en règle, qu’une fois l’option consentie à l’une ou l’autre des parties levée, un acte authentique sera passé et que la vente ne naîtra qu’à ce moment.

Cette clause solennise la vente. Cette clause est licite, les parties pouvant décider d’écarter le principe du consensualisme, qui s’applique notamment à la vente immobilière, au nom justement du principe de la convention-loi, et prévoir que le contrat ne sera conclu qu’à la passation de l’acte authentique.

Parfois l’administration voit dans cette clause une condition suspensive irrégulière puisque passer l’acte constitue une obligation de la vente et non un évènement extérieur (art. 5.141 du Code civil). Cette manière de voir est erronée.

La levée de l’option ne donne pas naissance à un contrat de vente, puisque les parties ont décidé de solenniser le contrat de vente.

Par la levée de l’option d’achat ou de vente, ou par les deux levées, les parties sont engagées dans un avant-contrat, préparatoire du contrat de vente, solennisé de par la volonté des parties : cet avant-contrat peut être qualifié de promesse synallagmatique de vente.

L’acte d’hérédité

par Gilles Carnoy le 2 janvier 2026

Selon l’article 4.59, § 1, du Code civil, l’acte ou le certificat d’hérédité est un mode de preuve de la qualité de successible ou d’héritier.

Ce document est dressé par le notaire. Il est inscrit dans le registre central successoral par le notaire ou par l’AGDP.

L’article 4.59, § 6, crée la puissante présomption suivante « toutes les personnes désignées dans l’acte ou le certificat d’hérédité sont censées avoir la qualité qui est mentionnée dans l’acte ou le certificat, et pouvoir exercer les droits et les pouvoirs qui y sont rattachés. »

Logiquement, le § 7 ajoute que « toute personne agissant de bonne foi sur la base de l’information mentionnée dans l’acte ou le certificat d’hérédité avec une personne désignée dans cet acte ou ce certificat, est censée agir avec une personne ayant la qualité mentionnée dans cet acte ou ce certificat. »

Autrement dit, l’acte ou le certificat couplé à la bonne foi produit pour le tiers une apparence constitutive de droit.

En matière immobilière, il y a une formalité complémentaire.

S’il s’agit d’une succession immobilière, l’acte d’hérédité est aussi transcrit au bureau de sécurité juridique (art. 3.30, § 1, 7°, du Code civil).

L’effet de la transcription est le suivant (art. 3.30, § 2, alinéa 2) :

Une vente d’immeuble par une personne qui n’est pas désignée dans l’acte d’hérédité transcrit, n’est opposable ni à ceux qui sont désignés dans l’acte, ni à leurs ayants cause.
Une vente d’immeuble ne peut être transcrite dans les registres du bureau de sécurité juridique si l’acte d’hérédité désignant le vendeur n’est pas transcrit.

Autrement dit,

L’acte d’hérédité fait foi de ce qu’une personne a acquis un droit réel immobilier pour cause de mort.
Il sera impossible de rendre opposable une vente si l’acte d’hérédité désignant le vendeur n’ a pas été transcrit.

L’ancêtre du droit de l’environnement

par Gilles Carnoy le 19 décembre 2025

On oublie souvent la servitude de l’article 674 de l’ancien Code civil :

« Art. 674

Celui qui fait creuser un puits ou une fosse d’aisance près d’un mur mitoyen ou non,

Celui qui veut y construire cheminée ou âtre, forge, four ou fourneau,

Y adosser une étable,

Ou établir contre ce mur un magasin de sel ou amas de matières corrosives, est obligé à laisser la distance prescrite par les règlements et usages particuliers sur ces objets, ou à faire les ouvrages prescrits par les mêmes règlements et usages, pour éviter de nuire au voisin. »

Elle régit encore les situations nées avant le 1^e septembre 2021.

L’énumération des ouvrages nuisibles de cette servitude n’est pas limitative. C’est donc un outil très pratique pour lutter contre les ouvrages voisins incommodants.

Qu’en est-il de l’action préventive ?

Avant le livre 3, il existait aussi une action possessoire dite de « dénonciation de nouvel œuvre ».

Elle permettait de faire ordonner la suspension de travaux qui, sans causer un trouble actuel à la possession du demandeur, produirait ce résultat s’ils étaient achevés (De Page, Traité, t. V, n° 880 etT. VI, n° 563).

Actuellement, l’action possessoire de l’article 3.25 du Code civil n’est plus préventive car elle permet de se faire réintégrer dans sa possession, ce qui suppose que le trouble a déjà été commis.

Il faut aussi un trouble commis avec voie de fait ou violence, ce qui ne permet pas d’agir avant qu’il soit commis.

Mais on retrouve cette action dans l’article 3.102 au titre « Prévention des troubles anormaux de voisinage » :

« Si un bien immeuble occasionne des risques graves et manifestes en matière de sécurité, de santé ou de pollution à l’égard d’un bien immeuble voisin, rompant ainsi l’équilibre entre les biens immeubles, le propriétaire ou l’occupant de ce bien immeuble voisin peut demander en justice que des mesures préventives soient prises afin d’empêcher que le risque se réalise. »

C’est la version moderne de la dénonciation de nouvel œuvre.

On notera que ce n’est pas une dérogation à la condition de recevabilité du droit né et actuel car, s’il est question de mesures préventives, il faut que l’immeuble occasionne (à l’indicatif présent) des risques graves et manifestes.

Option et lésion

par Gilles Carnoy le 18 décembre 2025

L’option immobilière a vocation à générer une vente d’immeuble et cette vente peut s’avérer lésionnaire. C’est au moment de la levée de l’option que la lésion peut apparaitre puisque c’est à ce moment que nait la vente[1]

La lésion résulte d’une comparaison entre la valeur réelle de l’immeuble vendu et le prix convenu. Le point d’appréciation dans l’ancien Code civil est fixé par l’article 1675 : « Pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ».

L’article 7.2.7 du Livre 7 reformule le contenu de l’article 1675 de l’ancien Code civil et y apporte une modification importante : si une vente résulte de la levée d’une promesse unilatérale de vente, la lésion est évaluée au moment de cette promesse, c’est-à-dire au moment de la volonté du vendeur, et non au moment de la réalisation de la vente comme l’exige actuellement l’article 1675 de l’ancien Code civil.

Cette modification évite que le vendeur ne tire prétexte d’une hausse des prix survenue dans l’intervalle, pour remettre en cause le prix qu’il a négocié dans la promesse et qui était normal à l’époque.

C’et ainsi que l’article 7.2.7 (moment d’appréciation) de la proposition de loi intégrant le livre 7, déposée le 20 février 2025, se lit comme suit : « La lésion s’apprécie au jour de la vente. Toutefois, en cas de promesse unilatérale de vente, elle s’apprécie au jour de cette promesse. »

Le texte n’évoque pas la promesse d’achat. Les travaux préparatoires[2] ajoutent cependant ceci : « Le moment d’appréciation de la lésion pour la promesse unilatérale d’achat est différente que celle qui vaut pour la promesse unilatérale de vente. En effet, au moment de la promesse unilatérale d’achat, le vendeur n’a pas encore donné, de manière irrévocable, son consentement. Il dispose encore de la possibilité de ne pas lever l’option de vente auquel cas il n’aura jamais donné son consentement à la vente. Son consentement ne peut donc être vicié au moment de la promesse unilatérale d’achat puisqu’il ne l’a pas encore donné. »

[1] P. Harmel, « Vente – Théorie générale », Rép. Not., p. 384; H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, tome IV, volume I, op. cit., p. 484, n°406 ; Civ., Bruxelles, 13 septembre 1966, Rev. not. Bel., 1967, p. 257 ; L. Simont et J. De Gavre, « Examen de jurisprudence (1965-1968) : Les contrats spéciaux », R.C.J.B., 1969, p. 554.

[2] DOC 56 0743/001, p. 35.

Prêt d’immeuble (commodat) et donation

par Gilles Carnoy le 2 décembre 2025

Certains auteurs de doctrine se sont demandé si le commodat d’immeuble pouvait constituer une libéralité.

La réponse est affirmative selon les circonstances.

Au contraire de l’auteur Johan Verstraete[1], les Prof. Michèle Grégoire et Lorette Rousseau soutiennent cette thèse et considèrent que le commodat est une libéralité qui doit s’analyser comme une absence de jouissance du bien prêté pour le propriétaire ou pour ses ayants droit[2].

Le Prof. Jean-Louis Van Boxtael soulève également ce risque de requalification en donation lorsque, comme en l’espèce, le prêt s’accompagne de la perte durable, par le propriétaire, de la jouissance d’une partie importante de son patrimoine[3].

Si le commodat est requalifié en donation, il pourrait être fait application des articles 4.173 et 4.174 du Code civil qui prévoient qu’une donation peut être révoquée pour cause d’ingratitude si le donataire « s’est rendu coupable envers [le donateur] de sévices, délits ou injures graves ».

L’article 4.175 précise que « la demande en révocation pour cause d’ingratitude doit être formée dans l’année, à compter du jour du délit imputé par le donateur au donataire, ou du jour où le délit a pu être connu par le donateur ».

Cette disposition prévoit donc une sanction civile pour un comportement inapproprié du bénéficiaire envers le donateur.

A cet égard, la Cour d’appel d’Anvers a précisé dans un arrêt du 17 décembre 2024 que « L’injure grave susceptible d’entraîner la révocation de la donation pour cause d’ingratitude consiste en tout comportement du donataire – et non d’un tiers – qui est de nature insultante et offensante et qui porte atteinte à l’intégrité morale, à l’honneur et à la dignité du donateur. L’intention, c’est-à-dire l’animus iniurandi, est centrale. Le bénéficiaire doit avoir eu l’intention particulière d’offenser le donateur. Ce n’est pas tant le fait que le donateur se soit senti offensé qui importe, mais plutôt l’intention du bénéficiaire d’offenser le donateur. L’injure doit être suffisamment grave et concerner le donateur lui-même »[4].

[1] J. Verstraete, « Acquérir un immeuble en tant que cohabitant », in H. Casman et M. van look, Les régimes matrimoniaux, Liège, Wolters Kluwer, f. mob., 2002, TXV.1-8.

[2] M. Grégoire et L. Rousseau, « Contrats et actes pouvant assurer la protection du survivant », in J.-L. Renchon et F. Tainmont (dir.), Le couple non marié à la lumière de la cohabitation légale, Louvain-la-Neuve/Bruxelles, Academia-Bruylant/Bruylant, 2000, p. 232.

[3] J.-L. Van Boxtael, « Le prêt à usage ou commodat », Notamus, 2004/2, p. 36.

[4] Anvers, 30 avril 2024, R.G.D.C., 2025, liv. 5, p. 315.

TVA sur une indemnité ?

par Gilles Carnoy le 30 novembre 2025

Le fait générateur de la TVA constitue soit une livraison, soit une prestation de service, soit encore un prélèvement.

Réparer un dommage n’est pas prester un service au sens de l’article 18 du Code de la TVA. Il ne faut donc en principe pas appliquer la TVA sur une indemnité (Cass., 4 février 1983, R.W. 1983-1984, coll. 30 ; circulaire 2017/C/65 relative au traitement, sur le plan de la TVA, des amendes de retard dans l’exécution de contrats).

Il en va de même pour le dédit prévu à l’article 1794 de l’ancien Code civil ou des arrhes (CJUE, 18 juillet 2007, affaire C‑277/05, Société thermale d’Eugénie-les-Bains ; Décision TVA n° E.T.18.762 du 13 septembre 1974).

Leprincipe doiut être nuancé.

La TVA n’est due que s’il existe un lien direct entre le service fourni au bénéficiaire et la contre-valeur effective reçue, autrement dit lorsque l’indemnité est rémunératoire et non réparatice (CJUE, 11 juin 2020, affaire C-43/19, Vodaphone Portugal, point 32, et jurisprudence citée).

Il faut alors que l’indemnité constitue une exécution en argent par défaut d’exécution en nature (CJUE, 24 novembre 2024, affaire C-622/23, RHTB et Parkring).

La distinction n’est pas toujours aisée.

L’agent immobilier peut-il utiliser les photos après sa mission ?

par Gilles Carnoy le 26 novembre 2025

L’image d’un immeuble n’est pas une donnée personnelle pour autant que l’agent n’ait pas lié le visuel à une information identifiant la personne. Il n’est donc pas question de protection des données personnelles.

Le droit à l’image existe pour les personnes, pas pour les biens.

Mais une forme de protection existe en tant que l’image de l’immeuble est exploitable.

La protection joue alors lorsque l’image prise d’un immeuble atteint sa valeur d’exploitation (Cass., fr., 10 mars 1999, 25 janvier 2000 et 2 mai 2001, « Actualités du droit d’auteur en France [1998-1999] », A.M. 2000, III, p. 287, affaire dit e du café de Benouville).

En général, cela ne concerne pas les phots ou les films des biens commercialisés parl’agence immobilière.

Le Code de droit économique a intégré la liberté de panorama (loi du 27 juin 2016) qui signifie que l’on peut faire et diffuser des photos d’œuvres tridimensionnelles protégées par le droit d’auteur (sculptures, bâtiments constituant une création) sans devoir requérir l’autorisation préalable de l’ayant droit, pour autant bien sûr qu’il s’agisse d’œuvres placées de façon permanente dans un lieux public.

Cela n’autorise cependant pas à utiliser les photos à des fins commerciales ou publicitaires ni à utiliser l’œuvre par voie d’adaptation.

Mais, ici encore, cela concerne l’auteur de l’œuvre lorsque l’immeuble constitue une création originale protégée (l’architecte). Ce n’est pas le cas de la plupart des biens que l’agent immobilier présente à la vente.

Le problème est en réalité commercial et déontologique.

Les clients apprécient modérément que des éléments de la vente soient conservés par l’agence et que des visuels de leur maison restent publics et cette préoccupation doit être resêctée par l’agent immobilier.

Sur le plan déontologique, l’article 56 du Code de déontologie dispose que « L’agent immobilier intermédiaire ne procèdera à un affichage sur le bien qu’avec l’accord de son commettant et se conformera aux dispositions applicables en la matière pour le bien concerné. »

Les différends en la matière se basent en général sur différents principes illustrés parle Code de déontologie.

Sur l’obligation de discrétion :

L’article 35 du Code dispose que « l’agent immobilier est tenu au respect d’un devoir de discrétion, qu’il doit faire également respecter par les personnes travaillant sous son autorité. Ce devoir de discrétion signifie que l’agent immobilier ne peut communiquer des données, faits et opinions relatifs à une mission à des personnes autres que celles qui sont autorisées à en prendre connaissance, et ce, aussi bien durant qu’après sa mission. »

Sur l’obligation de respecter la vie privée :

L’article 6 du Code dispose : « Sauf cause de justification, l’agent immobilier doit respecter l’inviolabilité du domicile et la vie privée des personnes concernées par des visites ou des interventions à domicile ».

Sur l’obligation de ne pas conserver les documents de la commercialisation :

L’article 16 du Code dispose : « Sans préjudice de dispositions légales ou réglementaires prévoyant des délais particuliers, l’agent immobilier conservera et restituera sans retard au commettant tous les documents que ce dernier lui a remis ou dont il a rémunéré l’obtention dans le cadre de sa mission. »

Totes ces dispositions s’opposent à ce que l’agent immobilier communique au public sans limite sur les ventes qu’il a réalisées en permettant d’identifier le bien par des photos.

Toutefois, les dispositions précitées ne traitent qu’indirectement des visuels.

C’est pourquoi, les missions contiennent souvent un dispositif contractuel à ce sujet, permettant à l’agent immobilier d’utiliser les photos et visuels qu’il aura réalisés, à des fins promotionnelles ou commerciales, même après la mission, sans utilisation d’information personnelle et financière.

Cette clause est parfaitement légale.

Délai de révision de la TVA sur l’immeuble redevenu neuf

par Gilles Carnoy le 10 août 2025

Le délai de révision est de 5 ans pour les travaux, 15 ans pour les biens d’investissement immobiliers et 25 ans si l’immeuble est mis en location par bail soumettant les loyers à la TVA.

Qu’en est-il lorsque le bien a fait l’objet de travaux importants au point de reconférer au bien un caractère neuf ?

Il s’agit de travaux immobiliers dépassant la rénovation et pouvant être assimilés à une construction neuve.

L’article 190 de la directive permet d’assimiler des prestations de services à des biens d’investissement.

Cette disposition, dit la CJUE dans l’affaire Drebers (n°C-243/23, 12 septembre 2024), présente un effet direct et peut être invoquée devant le juge national contre de l’autorité fiscale compétente.

Il en résulte que lorsque les travaux ont un impact économique similaire à celui d’une nouvelle construction, la période de révision de la TVA sur ces travaux est prolongée à 15 ans.

Ce n’est pas une conséquence négligeable.

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