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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Actus du jour

La société loue pour son personnel

Comment est taxé le bailleur lorsqu’il loue à une société qui affecte le bail à l’habitation d’un membre de son personnel, ou à son dirigeant ?

Le bailleur conserve-t-il la taxation sur le RC indexé augmenté de 40 % ?

Ou sera-t-il taxé sur base du revenu locatif net, c’est-à-dire le loyer brut et les charges moins le forfait de frais de 40 % (qui ne peut dépasser 2/3 du RC revalorisé), sans descendre sous le RC indexé majoré de 40 % ?

Selon l’article 7 CIR :

« § 1. Les revenus des biens immobiliers sont : (…)

2° pour les biens immobiliers qui sont donnés en location : (…)

bbis) le revenu cadastral majoré de 40 % quand il s’agit de biens immobiliers bâtis, donnés en location à une personne morale autre qu’une société, en vue de les mettre à disposition :

– d’une personne physique pour occupation exclusivement à des fins d’habitation ; – de plusieurs personnes physiques pour occupation conjointement et exclusivement à des fins d’habitation ; »

Donc s’il s’agit d’une société locataire qui loue pour loger une personne, le revenu immobilier taxable à l’IPP aux taux progressifs par tranche sera :

Art. 7, § 1, 2°, « c) le montant total du loyer et des avantages locatifs (…). »

Bref, le bailleur sera taxé sur le revenu réel. Il vaut donc mieux louer à la personne physique qui va habiter le bien, et qui paiera le loyer avec une allocation logement qui lui sera payée par la société.

Il sera taxé sur cette allocation. Tout comme il sera taxé sur l’avantage résultant de la prise en charge du loyer si la société loue directement.

La société loue pour son personnel

Comment est taxé le bailleur lorsqu’il loue à une société qui affecte le bail à l’habitation d’un membre de son personnel, ou à son dirigeant ?

Le bailleur conserve-t-il la taxation sur le RC indexé augmenté de 40 % ?

Ou sera-t-il taxé sur base du revenu locatif net, c’est-à-dire le loyer brut et les charges moins le forfait de frais de 40 % (qui ne peut dépasser 2/3 du RC revalorisé), sans descendre sous le RC indexé majoré de 40 % ?

Selon l’article 7 CIR :

« § 1. Les revenus des biens immobiliers sont : (…)

2° pour les biens immobiliers qui sont donnés en location : (…)

bbis) le revenu cadastral majoré de 40 % quand il s’agit de biens immobiliers bâtis, donnés en location à une personne morale autre qu’une société, en vue de les mettre à disposition :

– d’une personne physique pour occupation exclusivement à des fins d’habitation ; – de plusieurs personnes physiques pour occupation conjointement et exclusivement à des fins d’habitation ; »

Donc s’il s’agit d’une société locataire qui loue pour loger une personne, le revenu immobilier taxable à l’IPP aux taux progressifs par tranche sera :

Art. 7, § 1, 2°, « c) le montant total du loyer et des avantages locatifs (…). »

Bref, le bailleur sera taxé sur le revenu réel. Il vaut mieux louer à la personne physique qui va habiter le bien, et qui paiera le loyer avec une allocation logement qui lui sera payée par la société.

Il sera taxé sur cette allocation. Tout comme il sera taxé sur l’avantage résultant de la prise en charge du loyer par la société qui loue directement.

La mauvaise foi n’est pas requise si le vendeur connaissait le vice caché

Le vendeur (non professionnel) s’était exonéré de la garantie des vices cachés, sauf bien sûr de ceux qu’ils connaissait.

Il y avait de l’humidité dans la cave et dans la cuisine de la maison vendue.

Rien ne permet de retenir que le vendeur savait que les étanchéités sous terre n’avaient pas été placées dans les règles de l’art, dit la Cour d’appel de liège.

L’expertise établit que le vendeur savait ou devait savoir qu’il y avait de l’humidité dans ces parties de la maison, même s’il en ignorait la cause.

La Cour ajoute que le vendeur n’avait pas « une volonté délibérée de tromper les éventuels acquéreurs. »

Néanmoins la Cour d’appel condamna le vendeur.

Le vendeur forma un pourvoi en cassation.

Il avançait que s’il n’était pas de mauvaise foi, il devait pouvoir bénéficier de l’exonération contractuelle du contrat de vente.

La Cour de cassation répond ceci :

« En vertu de l’article 1641 de l’ancien Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue.

Selon l’article 1642 de ce code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du même code dispose qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il suit de la combinaison de ces dispositions que le vendeur ne peut invoquer la clause exonératoire de garantie pour vice caché de la chose vendue lorsqu’il a connaissance du vice et s’abstient d’en informer l’acheteur, même s’il n’a pas agi de mauvaise foi ou de manière délibérée. »

Cass., 6 mars 2025, rôle n° C.24.0204.F, www.juportal.be.

La garantie d’éviction dans le futur livre 7

Elle est maintenue et elle n’est pas intégrée dans la délivrance conforme.

Son régime dérogatoire de sanction est aboli ; c’est le droit commun qui régit les sanction (art. 5.83). C’est beaucoup plus simple.

Le trouble doit être actuel ; sa possibilité ne suffit pas. Mais il existe des mécanismes d’anticipation dans le droit des obligation (art. 5.90, alinéa 2, et 5.239, § 2) qui remplacent l’actio timoris.

La connaissance personnelle du vendeur du motif d’éviction n’a pas d’impact sur l’obligation de garantie ; c’était déjà le cas.

Seules les servitudes légales du livre 3 sont exclues de la garantie d’éviction : cela règle la question des servitude créées en vertu de la loi (dite d’utilité publique : conduite de gaz, d’énergie et télécommunication) qui ne sont pas inscrites au Bureau de Sécurité Juridique.

Elle font l’objet d’une publicité très relative par la publication au MB de l’arrêté d’utilité publique ou par des totems.

Comme dans l’ancien Code civil, l’exonération de la garantie du fait personnel est “réputée non écrite” (art. 7.2.24). Cela signifie que le reste du contrat subsiste, s’il ne perd pas son objet, ce n’est pas une nullité.

Le vendeur peut s’exonérer de la garantie du fait des tiers s’il ignorait le risque d’éviction. Cela valide totalement la garantie de la situation de fait dans le compromis Langage Clair, qui balise les recours en matière de non-conformité urbanistique.

Le régime des exonération dans l’ancien Code civik est fort complexe :

  • La clause de non-garantie générale est possible mais le vendeur devra toujours restituer le prix,
  • On peut stipuler une clause spécifique de déclaration d’une cause précise d’éviction mais cela ressort de la description du bien plus que d’une exonération.
  • La clause de non-garantie qualifiée est admise ; elle stipule que l’acheteur acquiert à ses risque et qu’il prend sur lui toutes les conséquences.

Le nouveau dispositif de l’exonération est bien plus simple mais, selon les cas, il doit encore être compatible avec :

  • L’art. VI.83, 30 °, CDE (limiter de façon inappropriée les droits légaux du consommateur), avec son pendant entre des entreprises (VI.91/5, 4°, CDE).
  • L’article 5.52 du Code civil (en cas de déséquilibre manifeste) pour autant que l’on reconnaisse que le compromis Langage Clair est une « clause non négociable », ce qui nous parait exact.

Quand l’infraction d’urbanisme est-elle une cause avérée d’éviction par charge non déclarée ?

Il existe une jurisprudence bruxelloise qui se montre réticente à admettre la pollution d’une vente par l’existence d’une infraction d’urbanisme avant que l’infraction soit reconnue par justice.

Pour des raisons de respect des droits de la défense et de légalité, le tribunal estime qu’une prétention d’infraction ne peut être retenue; il faut qu’elle soit retenue et reconnue par une dcision de justice.

C’est inexact.

La Cour de cassation a estimé – à tout le moins en droit wallon – que l’infraction d’urbanisme était indépendante de sa constatation dans un procès-verbal ou de son éventuelle régularisation :

« De la combinaison des articles D.IV.4, D.VII.1, § 1er, D.VII.4, D.VII.5, D.VII.12 et D.VII.20 du Code du développement territorial, il suit que l’infraction consistant à établir ou à maintenir les travaux visés par le décret sans disposer d’un permis préalable existe par le fait d’ériger ou de maintenir ces travaux irréguliers, et ce, dès le moment où pareil comportement est accompli; l’existence de l’infraction n’est subordonnée ni à sa constatation par les agents ni à l’absence d’un permis de régularisation. »

(Cass., 6 mars 2024, R.G. n° P.23.1588.F).

Dans le même sens, voy. Cass. 20 avril 2022, RG P.21.1022.F, Pas. 2022, n° 272.

Mandataire à l’AG de la copropriété

Il arrive que les ancien statuts (avant 1994) contiennent une claue du genre « à l’exception du syndic, nul ne peut représenter un co-propriétaire s’il n’est lui-même co-propriétaire ».

Cette clause n’est pas valable car l’article 3.87, § 7, alinéa 1, du Code civil dispose que : « Tout copropriétaire peu se faire représenter par un mandataire membre de l’assemblée générale ou non. »

Madame Mostin enseigne qu’aucune restriction sur le choix du mandataire ne peut être prévue dans les statuts. Une clause qui dispose que seul les copropriétaires peuvent être désignés comme mandataires est réputée non écrite (J.P., Forest, 21 décembre 1999, T. App., 2001/2, p. 42).

Voyez également E. Riquier, « L’assemblée générale des copropriétaires », in La Copropriété par appartements, La Charte, Bruxelles, 2009, p.57 ; E. Riquier, « La copropriété », Larcier, 2ième éd., Bruxelles, 2021, p. 70 ; C. Mostin (dir), « La copropriété », tiré à part du répertoire notarial, Larcier, Bruxelles, 2023, p. 230, n° 170.

Pour être complet, ajoutons que l’article 3.100 du Code civil dispose que « les dispositions du présent chapitre sont impératives. Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d’ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur. »

Et pour gérer un lot ? c’est pareil : l’article 3.85, § 4, du Code civil dispose que « est réputée non écrite toute clause qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix. »

Abus de droit dans les conditions suspensives de financement

Les compromis ou les offres d’achat contiennent souvent une condition suspensive de financement imposant à l’acheteur ou au candidat acheteur de notifier au vendeur le refus de la banque dans un délai déterminé.

À défaut de respecter ce délai, la vente est réputée parfaite et le vendeur peut en demander la résolution avec pour sanction l’indemnité de 10 % du prix.

La jurisprudence a malmené ce type de clause, j’ai déjà consacré un article à ce sujet.

Un arrêt du 1e juin 2023 de la Cour d’appel de Bruxelles (R.W., 2024, n° 88, p. 545), arrive à la conclusion, au terme d’une longue motivation, que compte tenu des circonstances, invoquer une telle clause pouvait dégénérer en abus de droit.

La sanction de l’abus de droit consiste dans la réduction du droit à son usage normal, en l’espèce la moitié de l’indemnité.

Voyez https://gillescarnoy.be/2014/04/10/le-refus-de-la-banque-na-pas-ete-notifie-dans-le-delai/

Insistons enfin sur le fait que les banques demandent un dossier pour prendre position sur une demande, avec un compromis, le certificat de PEC et les RU.

Cela rend très difficile les offres sous conditions de financement.

Déplacement de servitude

L’article 3.124 du livre 3 du Code civil traite de la « condition du fonds servant » de la servitude du fait de l’homme.

Le titulaire du fonds servant ne peut rien faire qui diminue l’exercice de la servitude ou le rende moins commode.

Il ne peut changer l’état des lieux, ni déplacer l’exercice de la servitude, sauf s’il y a un intérêt objectif.

En cas de déplacement, il doit, à ses frais, offrir au propriétaire du fonds dominant un endroit sur le fonds servant aussi commode pour l’exercice de ses droits.

Cela traduit une conception dynamique de la propriété immobilière, que le droit doit permettre d’adapter et de faire évoluer en fonction des circonstances économiques, fonctionnelles et surtout urbanistiques.

Certes, ce dispositif existait déjà dans l’article 701 de l’ancien Code civil qui posait alors comme condition que l’assignation primitive soit devenue plus onéreuse au fonds servant.

Le texte actuel est plus large en visant l’intérêt objectif.

La notion d’intérêt objectif est laissée à l’appréciation du magistrat, au regard des circonstances concrètes de la cause.

Les travaux parlementaires nous enseignent encore ceci ceci (DOC 55 0173/001 p. 228) :

(…) en réponse au Conseil d’État, on observera qu’il s’agit de la généralisation des termes actuels visant une assignation plus onéreuse ou des réparations avantageuses qui sont également sujets à interprétation dès lors que l’on utilise des adjectifs comme “onéreux” ou “avantageux”.

Avec cette généralisation, les possibilités de déplacement sont plus favorables au fonds servant. C’est pourquoi on maintient, dans la première phrase, l’exigence de ne rien faire qui rende “moins commode” l’exercice de la servitude plutôt que de proposer comme dans l’Avant-Projet Capitant, “plus incommode”, afin de garder une solution équilibrée.

La faculté de proposer un autre endroit est maintenue et même élargie, on l’a dit. Il se peut en effet que le fonds servant reçoive une autre destination ou configuration. Et il faut permettre un tel changement en imposant au titulaire de la servitude, sous certaines conditions, d’accepter son déplacement.

Pour que le déplacement puisse être obtenu, il faut, dans le projet, que le fonds servant démontre y avoir un intérêt objectif.

La question est, dans les textes actuels (ancien Code civil), controversée de savoir où doit ou peut se trouver le nouvel endroit proposé ; selon les uns, le nouvel endroit proposé ne peut se situer que sur le fonds servant (voy. V. DEFRAITEUR, Les servitudes, Kluwer, Mechelen, 2015., p. 124 ; V. SAGAERT, Beginselen van belgisch privaatrecht, V, Goedenrecht, Mechelen, 2014, p. 490, n° 605) tandis que, selon d’autres, ledit endroit peut se trouver sur un autre fonds appartenant au propriétaire du fonds servant (voy. J.P. Tournai, 5 juin 2007, Rev. dr. rur., 2008, p. 52), voire sur le fonds d’un tiers ayant marqué accord (voy. J.P. Hal, 25  janvier  2006, R.G.D.C., 2009/6, p. 295, note A. SALVE; R.P.D.B., t. XII, v° Servitudes, p. 99, n° 521. Comp. J. HANSENNE, Les biens. Précis, Fac. de droit de Liège, 1996, t. II, p. 1213).

Le projet  (devenu le livre 3 actuel) préciseque l’endroit proposé doit se trouver sur le fonds servant, ce qui n’empêche évidemment, vu le caractère généralement supplétif de ce Livre, aucunement l’accord du propriétaire d’un autre fonds de prendre à sa charge la servitude.

Les frais du déplacement sont à charge du propriétaire du bien assujetti, en d’autres mots, du fonds servant. En réponse à l’observation du Conseil d’État, les rédacteurs n’ont pas prévu une procédure spécifique, d’une part, pour inciter l’accord amiable entre les parties et, d’autre part, parce qu’il n’y a pas de raisons pour prévoir une procédure spécifique.

Quant à l’information, elle sera assurée par la publicité hypothécaire.

La réserve de progressivité

Vius résidez en Belgique et vous percevez des revenus en France, par exemple des loyers.

C’est la France qui taxe les loyers d’un immeuble situé en France. En Belgique, les loyers perçus depuis la France seront pris en considération pour déterminer les taux d’imposition atteints.

C’est ce que l’on appelle la réserve de progressivité.

Pour illustrer la réserve de progressivité, supposons que vous ayez en Belgique un revenu professionnel imposable de 80.000 € d’origine belge. Et supposons que les revenus locatifs produits en France s’élèvent à 20.000 € par an.

La réserve de progressivité signifie que, pour déterminer les taux applicables aux revenus belges, les 20.000 € de source française seront pris en considération pour le calcul de l’impôt belge dû.

Les taux applicables aux revenus de l’année 2024 sont les suivants :

25 % pour la tranche de revenus de 0,01 euros à 15.820 euros (montant indexé);

40 % pour la tranche de 15.820 euros (montant indexé) à 27.920 euros (montant indexé);

45 % pour la tranche de 27.920 euros (montant indexé) à 48.320 euros (montant indexé);

50 % pour la tranche supérieure à 48.320 euros​ (montant indexé​).

Dans mon exemple, avec réserve de progressivité, l’impôt belge s’élève à 35.052 € (je ne prends pas en compte la réserve exonérée ou d’autres exonérations, abattements ou réductions) calculé en appliquant la progressivité sur un montant de 100.000 € (80.000 + 20.000) mais en retenant comme impôt finalement dû en Belgique uniquement 80% du résultat obtenu (car sur ce total de 100.000 €, seuls 80.000 € sont taxables en Belgique).

Si la réserve de progressivité n’existait pas, de sorte que l’impôt se calculerait uniquement sur 80.000 €, l’impôt dû en Belgique s’élèverait à 33.815 €.

La réserve de progressivité a donc comme impact une forme de double taxation, mais assez limitée dans son ampleur.

Le sort du droit de superficie constitué par la société quand elle est dissoute

En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué.

Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR).

Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le terrain.

La société est dissoute. Si la dissolution de la société met fin au droit de superficie, les constructions reviennent à la société et le dividende (boni de liquidation) porte sur le terrain et les constructions.

Si la dissolution ne met pas fin au droit de superficie, seul le terrain est attribué aux actionnaires, comme dividende. En ce cas, le droit s’éteint pas confusion, les actionnaires devenant à la fois tréfonciers et superficiaires.

La dissolution de la société doit être considérée comme le décès pour un constituant personne physique. Or, en règle, le décès ne met pas fin au droit de superficie.

Donc la dissolution de la personne morale n’entraine pas l’extinction du droit de superficie.

Donc c’est le terrain grevé du droit qui est transmis aux actionnaires au titre de partage de l’avoir social, et le droit s’éteint par confusion et non par dissolution de la société.

Cela signifie que le dividende de liquidation n’inclut pas les bâtiments, contrairement à la thèse de l’administration.

(Tribunal de première instance de Flandre Occidentale, div. Bruges, 10ième chambre, 15 mai 2023, rôle n° 21/2976/A, publié sur taxwin.be).

La société loue pour son personnel

Comment est taxé le bailleur lorsqu’il loue à une société qui affecte le bail à l’habitation d’un membre de son personnel, ou à son dirigeant ? Le bailleur conserve-t-il la taxation sur le RC indexé augmenté de 40 % ? Ou sera-t-il taxé sur base du revenu locatif net, c’est-à-dire le loyer brut et les charges moins […]

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Comment est taxé le bailleur lorsqu’il loue à une société qui affecte le bail à l’habitation d’un membre de son personnel, ou à son dirigeant ?

Le bailleur conserve-t-il la taxation sur le RC indexé augmenté de 40 % ?

Ou sera-t-il taxé sur base du revenu locatif net, c’est-à-dire le loyer brut et les charges moins le forfait de frais de 40 % (qui ne peut dépasser 2/3 du RC revalorisé), sans descendre sous le RC indexé majoré de 40 % ?

Selon l’article 7 CIR :

« § 1. Les revenus des biens immobiliers sont : (…)

2° pour les biens immobiliers qui sont donnés en location : (…)

bbis) le revenu cadastral majoré de 40 % quand il s’agit de biens immobiliers bâtis, donnés en location à une personne morale autre qu’une société, en vue de les mettre à disposition :

– d’une personne physique pour occupation exclusivement à des fins d’habitation ; – de plusieurs personnes physiques pour occupation conjointement et exclusivement à des fins d’habitation ; »

Donc s’il s’agit d’une société locataire qui loue pour loger une personne, le revenu immobilier taxable à l’IPP aux taux progressifs par tranche sera :

Art. 7, § 1, 2°, « c) le montant total du loyer et des avantages locatifs (…). »

Bref, le bailleur sera taxé sur le revenu réel. Il vaut donc mieux louer à la personne physique qui va habiter le bien, et qui paiera le loyer avec une allocation logement qui lui sera payée par la société.

Il sera taxé sur cette allocation. Tout comme il sera taxé sur l’avantage résultant de la prise en charge du loyer si la société loue directement.

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