Carnet de route en Droit ImmobilierJuil 10
L’article 12 de la loi du 31 mai 2017 prévoit l’obligation pour les entrepreneurs et autres prestataires du secteur de la construction, avant l’entame de tout travail immobilier susceptible d’entrer dans le champ d’application de l’obligation d’assurance, de remettre au maitre de l’ouvrage et à l’architecte une attestation qui confirme la couverture d’assurance conforme à […]
Lire plus arrow_forwardMar 7
La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]
Lire plus arrow_forwardJuil 12
Il existe dans les actes de vente d’immeuble neuf, des clauses excluant que certaines caractéristiques du bien soient considérées comme un vice caché. Par exemple : « L’attention de l’acquéreur est attirée sur le fait que des fissures propres au tassement du bâtiment peuvent apparaître durant les premières années. Celles-ci sont inhérentes à la construction neuve et […]
Lire plus arrow_forwardJuin 7
Dans la garantie des vices cachés, le vice doit exister au moment de la vente, au moins en germe. C’est ce que nous enseigne un arrêt de la Cour de cassaion du 27 avril 2020 (rôle n° C.19.0337.N, www.juridat.be) : “het gebrek moet ten minste in de kiem bestaan van op het ogenblik van de […]
Lire plus arrow_forwardFév 9
J’achète plusieurs immeubles: faut il un accord sur la valeur de chaque immeuble ou un prix global suffit-il ? « En vertu de l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix. Lorsque l’objet de la vente porte sur plusieurs choses, la vente […]
Lire plus arrow_forwardDéc 13
L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige ». La condition potestative s’entend en réalité de la condition purement potestative, c’est-à-dire celle dont la réalisation dépend exclusivement de la volonté de celui qui s’engage. Voici un exemple. Il […]
Lire plus arrow_forwardNov 10
Dans la clause d’accroissement ou de tontine, une différence d’âge (ou de santé) donc d’espérance de vie, crée une clause inégale. En effet, chacun acquiert la part de l’autre sous la condition suspensive du prédécès de l’autre et ces acquisitions sont supposées se compenser. Une clause inégale pourrait être requalifiée en donation déguisée. En faveur […]
Lire plus arrow_forwardNov 6
Le prix est un élément constitutif essentiel de la vente. Les parties doivent marquer leur accord sur cet élément, à peine de quoi la négociation ne produit pas le contrat. L’accord sur le prix peut être tacite mais il doit être exprès. Tacite ne signifie pas supposé. C’est ce qu’a jugé la Cour de cassation […]
Lire plus arrow_forwardOct 28
Le décret flamand du 29 mars 2019 ajoute un point 33/14 à l’article 33 du décret du 23 décembre 2011 dit « décret Matériaux ». Selon cette disposition, un certificat d’inventaire d’amiante doit être remis en cas de vente d’un immeuble datant d’une année à risque, c’est-à-dire avant 2001. Cette information doit précéder tant le […]
Lire plus arrow_forwardOct 25
Le futur failli fait une donation d’immeuble à sa fille. La donation est à charge de rembourser une dette du futur failli. La fille exécute la charge en empruntant à Record Banque et en hypothéquant le bien. Le curateur du failli exerce l’action paulienne contre la donation à charge (art. 20 de l’ancienne loi sur […]
Lire plus arrow_forwardJuil 17
Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]
Lire plus arrow_forwardAvr 20
Le dol au sens de l’article 1116 du Code civil implique qu’un cocontractant utilise intentionnellement des artifices en vue d’inciter l’autre partie à conclure le contrat. La réticence d’une partie, lors de la conclusion d’une convention, peut, dans certaines circonstances, être constitutive de dol lorsqu’elle porte sur un fait qui, s’il avait été connu de […]
Lire plus arrow_forwardFév 18
Une vente de bureau est annulée décision de justice. Le vendeur est tenu à rembourser le prix perçu avec un complément pour tenir compte de l’inflation. Qu’en pense la Cour de cassation ? « L’annulation de la convention implique que les parties sont, si possible, replacées dans une situation identique à celle qui aurait été la leur […]
Lire plus arrow_forwardFév 17
Que si passe-t-il lorsqu’une personne vend un immeuble sans mandat du propriétaire ? Par exemple lorsque l’agent immobilier croit pouvoir accepter une offre complète. Le propriétaire peut-il ratifier un acte conclu sans mandat ? En principe non. La personne qui a agi en son nom personnel et sans procuration est tenue à l’obligation contractée. La […]
Lire plus arrow_forwardOct 10
Lorsqu’un sinistre ravage le bien vendu sur compromis, avant l’acte, il faut tenir compte de différentes règles : Le compromis fait vente et le risque pèse sur le propriétaire (art. 1138 et 1302 du Code civil), Pendente conditione, le bien demeure aux risques du débiteur qui ne s’est obligé de le livrer (art. 1182), Sous terme, […]
Lire plus arrow_forwardOct 1
En matière de vente d’immeuble, la simulation est une manœuvre dangereuse. Selon l’article 204 C. enreg., lorsque la convention constatée dans un acte n’est pas celle qui a été conclue entre les parties ou que l’acte est incomplet ou inexact, en ce sens qu’il ne révèle pas tous les éléments de cette convention, il est […]
Lire plus arrow_forwardSep 30
Dans les ventes immobilières, en droit d’enregistrement, il faut bien distinguer deux notions : Il y a simulation lorsqu’une convention unique présentée à l’enregistrement déguise deux ou plusieurs ventes successives (art. 204 C. enreg.). Outre les droits dus, chaque partie doit payer les droits à titre d’amende. Il y a mutation apparente lorsque des actes ostensibles […]
Lire plus arrow_forwardAoût 2
Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]
Lire plus arrow_forwardJuil 25
L’article 50 de la loi réformant les régimes matrimoniaux énonce sobrement que l’article 1595 du Code civil est abrogé. Cette disposition entre en vigueur le 1er septembre prochain. L’article 1595 du Code civil interdisait la vente entre époux sauf quelques exceptions légales. Cette interdiction était vue comme dépassée depuis longtemps vu la liberté contractuelle dont disposent […]
Lire plus arrow_forwardJuil 24
Un bâtiment neuf reste neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit l’année de sa première occupation, ou de sa première utilisation ou mise en service, selon le type de bien (art. 44, § 3, 1°, a) et b), du Code TVA). Concrètement cela signifie que l’on peut, dans ce délai, revendre en […]
Lire plus arrow_forward28 avril 2026
La modification du nombre des logements dans un immeuble est un acte soumis à la délivrance préalable d’un permis d’urbanisme à Bruxelles depuis le 1er janvier 2010 (art. 98, § 1, 12°, CoBAT). Auparavant, on devait tenir compte des travaux qui accompagnent habituellement un acte de division (sanitaire, électricité, isolation, etc.), qui n’étaient pas dispensés. […]
