Carnet de route en Droit ImmobilierAvr 23
L’action fondée sur la garantie des vices cachés doiut être formée à bref délai dit l’article 1648 de l’ancien Code civil. Le bref délai est suspendu par des négociations sérieuses (Mons, 28 mars 1994, J.P.P., 1994, p. 193 et la note). C’est une cause de suspension et non un report de la prise de cours […]
Lire plus arrow_forwardJan 5
Une demande en justice fondée sur une infraction d’urbanisme peut être formée par citation ou, dans le cours d’une procédure, comme demande nouvelle par conclusions dans les condition de l’article 807 du Code judiciaire. La mise en demeure est un préalable à la mise en œuvre de toute sanction de l’inexécution contractuelle. C’est un principe […]
Lire plus arrow_forwardJan 5
La convention d’options croisées ou successives d’achat–vente stipule, en règle, qu’une fois l’option consentie à l’une ou l’autre des parties levée, un acte authentique sera passé et que la vente ne naîtra qu’à ce moment. Cette clause solennise la vente. Cette clause est licite, les parties pouvant décider d’écarter le principe du consensualisme, qui s’applique […]
Lire plus arrow_forwardJan 2
Selon l’article 4.59, § 1, du Code civil, l’acte ou le certificat d’hérédité est un mode de preuve de la qualité de successible ou d’héritier. Ce document est dressé par le notaire. Il est inscrit dans le registre central successoral par le notaire ou par l’AGDP. L’article 4.59, § 6, crée la puissante présomption suivante […]
Lire plus arrow_forwardDéc 18
L’option immobilière a vocation à générer une vente d’immeuble et cette vente peut s’avérer lésionnaire. C’est au moment de la levée de l’option que la lésion peut apparaitre puisque c’est à ce moment que nait la vente[1] La lésion résulte d’une comparaison entre la valeur réelle de l’immeuble vendu et le prix convenu. Le point […]
Lire plus arrow_forwardJuin 20
L’ordonnance bruxelloise du 1er juin 2023 adapte la législation fiscale bruxelloise au Code des sociétés et des associations. Cette ordonnance apporte des modifications aux articles 129 et 130 du Code des droits d’enregistrement relatifs à l’acquisition par les associés d’immeubles qui proviennent d’une société. Les articles 129 et 130 précités ont pour objet de soumettre au droit établi […]
Lire plus arrow_forwardAvr 4
Le vendeur (non professionnel) s’était exonéré de la garantie des vices cachés, sauf bien sûr de ceux qu’ils connaissait. Il y avait de l’humidité dans la cave et dans la cuisine de la maison vendue. Rien ne permet de retenir que le vendeur savait que les étanchéités sous terre n’avaient pas été placées dans les […]
Lire plus arrow_forwardMar 16
Elle est maintenue et elle n’est pas intégrée dans la délivrance conforme. Son régime dérogatoire de sanction est aboli ; c’est le droit commun qui régit les sanction (art. 5.83). C’est beaucoup plus simple. Le trouble doit être actuel ; sa possibilité ne suffit pas. Mais il existe des mécanismes d’anticipation dans le droit des obligation […]
Lire plus arrow_forwardMar 15
Il existe une jurisprudence bruxelloise qui se montre réticente à admettre la pollution d’une vente par l’existence d’une infraction d’urbanisme avant que l’infraction soit reconnue par justice. Pour des raisons de respect des droits de la défense et de légalité, le tribunal estime qu’une prétention d’infraction ne peut être retenue; il faut qu’elle soit retenue […]
Lire plus arrow_forwardDéc 6
Les compromis ou les offres d’achat contiennent souvent une condition suspensive de financement imposant à l’acheteur ou au candidat acheteur de notifier au vendeur le refus de la banque dans un délai déterminé. À défaut de respecter ce délai, la vente est réputée parfaite et le vendeur peut en demander la résolution avec pour sanction […]
Lire plus arrow_forwardJan 4
Une vente d’immeuble est annulée du fait de vice de consentement, en l’espèce l’erreur sur la substance. Il apparait que cette erreur trouve (aussi) son origine dans un manquement du notaire à son devoir d’ordre public de conseil impartial. L’annulation de la vente entraîne les restitutions : le vendeur rend le prix et l’acheteur restitue la bien. […]
Lire plus arrow_forwardJuil 6
Le vendeur doit faire titre à son acheteur, c’est-à-dire collaborer à l’acte authentique qui réitère la vente, ou qui la reçoit, c’est selon, en vue de permettre à l’acquéreur d’opposer aux tiers le contrat translatif. Cette obligation relève de la délivrance juridique, obligation de résultat qui est la conséquence de l’obligation principale du contrat de […]
Lire plus arrow_forwardFév 20
En vertu de l’article 1626 de l’ancien Code civil, le vendeur doit garantir l’acquéreur des charges prétendues sur l’immeuble vendu, non déclarées lors de la vente. Un charge peut être une servitude ou une infraction d’urbanisme, par exemple. La garantie impose au vendeur d’indemniser l’acquéreur qui subit l’éviction totale ou partielle. Comment ? L’article 1636 du […]
Lire plus arrow_forwardJuil 13
Parfois, l’immeuble est payé partiellement ou totalement après l’acte. En ce cas, les parties conviennent d’un intérêts sur le prix. S’agit-il d’une « charge stipulée » de la vente, au sens de l’article 45 C. enreg., sur quoi les droits d’enregistrement sont dus ? Selon Werdefroy (« Droits d’enregistrements », 2012-2013, n° 687), auteur de référence en matière de […]
Lire plus arrow_forwardJuin 20
Des sociétés A et B du même groupe ont réalisé un split sale avant l’entrée en vigueur du nouvel article 18, § 2, C. enreg., relatif à l’abus fiscal. Ce split sale avait été validé in tempore par le SDA. Après travaux, les société vendent le bien à des tiers acquéreurs non liés. Ces ventes […]
Lire plus arrow_forwardJuin 20
Insistons sur la faible qualité contractuelle des clauses de condition suspensive de renseignements urbanistiques (RU) exempts d’infraction urbanistique. Les RU ne constituent pas le statut urbanistique de l’immeuble ; seul un permis ou un certificat peut réaliser la situation urbanistique (ou, à défaut, les données planologiques). Bien souvent, les RU ne sont qu’une information, sans […]
Lire plus arrow_forwardJuin 15
La cession de ses droits par un indivisaire n’est que conditionnelle car elle dépend du partage à intervenir entre les indivisaires. Un arrêt du 22 décembre 2006 de la Cour de cassation (R.W., 2006-2007, p. 1411, note S. Mosselmans) porte sur la situation suivante. Deux des quatre enfants avaient vendu à un tiers leur part indivises […]
Lire plus arrow_forwardMar 21
Pour la majorité des actes authentiques, mais également pour d’autres prestations ou formalités liées à un acte, les notaires appliquent des honoraires réglementés qui ont été fixés par un arrêté royal du 16 décembre 1950. Ces tarifs n’ont plus été révisés depuis décembre 1980. Le secteur n’avait donc plus connu d’adaptation depuis quarante ans. L’Observatoire […]
Lire plus arrow_forwardNov 26
Les actes portant acquisition d’un immeuble en Belgique par un Etat étranger sont enregistrés gratuitement sous condition de réciprocité dans l’Etat étranger en question. Cela figure dans l’article 161, 6°, du Code des droits d’enregistrement. Il faut que l’immeuble soit destiné à l’installation de la représentation diplomatique ou consulaire de l’Etat étranger en Belgique, soit […]
Lire plus arrow_forwardAoût 23
Dans une promotion en loi Breyne, la banque émet la garantie d’achèvement selon l’article 12, 2°, de la loi. En cas de défaillance du promoteur, la banque doit assurer l’achèvement en payant un entrepreneur ou en utilisant l’entrepreneur déjà actif sur le chantier. La banque préfère utiliser l’entrepreneur et achever en nature que payer un […]
Lire plus arrow_forward28 avril 2026
La modification du nombre des logements dans un immeuble est un acte soumis à la délivrance préalable d’un permis d’urbanisme à Bruxelles depuis le 1er janvier 2010 (art. 98, § 1, 12°, CoBAT). Auparavant, on devait tenir compte des travaux qui accompagnent habituellement un acte de division (sanitaire, électricité, isolation, etc.), qui n’étaient pas dispensés. […]
