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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Les accords de valorisation en vue de la vente d’un immeuble

A est propriétaire d’un bien qui vieillit ou qui se prête à amélioration. Mais il ne dispose pas des moyens de valoriser son immeuble avant la vente.

B dispose quant à lui des aptitudes lui permettant de réaliser les travaux (c’est souvent un architecte ou un entrepreneur) mais il n’a pas les fonds pour acheter l’immeuble.

Les parties vont alors convenir d’une opération par laquelle l’immeuble sera amélioré par l’un et ensuite vendu par l’autre, la plus-value des améliorations étant partagée.

Il peut s’agir d’une simple remise à jour, mais aussi plus radicalement d’une rehausse, d’une division avec création d’unités de logement vendues à l’unité, d’une extension en profondeur, etc.

Comment structurer juridiquement pareil accord ?

Le contrat d’entreprise

Le propriétaire devra payer la TVA sur les travaux, sans la récupérer, avant de vendre l’immeuble (6 % pour du logement ancien sinon 21 %).

Sur le prix de la valeur apportée, les droits d’enregistrement seront aussi appliqués lors de la vente (12,5 %), à charge de l’acquéreur mais en grevant l’opération.

L’entrepreneur récupèrera la TVA sur ses fournitures.

Il devra les garanties (vices cachés véniels et responsabilité décennale à son maître de l’ouvrage puis à l’acheteur par le transfert des garantie de l’article 1615 du Code civil.

Mais le vendeur et l’entrepreneur ne seront pas solidaires envers les tiers.

Il se peut seulement qu’un désordre affectant l’immeuble soit en même temps un vice caché à charge du vendeur et un vice véniel ou décennal non couvert par la réception, à charge de l’entrepreneur.

Le vendeur ne sera pas taxé sur la plus-value s’il détient l’immeuble depuis plus de cinq ans.

L’entrepreneur sera normalement taxé sur son bénéfice tel qu’il ressort de sa comptabilité.

L’accession

Le propriétaire peut autoriser les travaux sans renoncer à l’accession.

Il doit alors indemniser l’entrepreneur (art. 555 du Code civil) mais la matière est supplétive et les parties peuvent modaliser cette indemnisation par le partage de la plus-value.

À mon avis, la TVA sera due sur cette indemnité, mais cette question est controversée.  Cela rendra la TVA récupérable en amont pour l’entrepreneur.

L’entrepreneur ne devra pas de garantie spécifique n’étant pas lié par un contrat d’entreprise.

Le vendeur ne sera pas taxé sur la plus-value s’il détient l’immeuble depuis plus de cinq ans.

L’entrepreneur sera taxé sur son bénéfice, c’est-à-dire sur l’accroissement de son actif en fin d’exercice, tel que résultant de sa comptabilité.

La RDA

Une renonciation gratuite à l’accession permet à l’entrepreneur de devenir propriétaire des améliorations pouvant être distinguées.

À ce titre, il peut prétendre au partage de la plus-value. Mais s’il vend conjointement en régime de droits d’enregistrement, il ne récupère pas la TVA sur ses fournitures.

Le problème est que la RDA génère un droit de superficie. Le partage de la plus-value peut être vu comme une charge de ce droit.

Plus précisément, l’obligation pour le superficiaire de réaliser les travaux et de partager la plus-value peut être vue comme une charge du droit concédé.

Fiscalement, cela signifie que le droit d’enregistrement de 2 % (art. 83 CDE) sera perçu sur cette charge, ce qui n’est pas encore très grave.

Plus gênant, le propriétaire personne physique est taxé à l’IPP sur ce montant, au taux marginal (art. 7, § 1er, 3°, et 10, 1°, CIR/92).

Cela explique que cette formule est souvent écartée.

La société momentanée

C’est la formule la plus fréquemment adoptée. Les banques qui financent les travaux préfèrent cette forme juridique.

Les parties mettent en commun l’une l’immeuble et l’autre son entreprise.

Après la vente de l’immeuble et lors de la liquidation de la société momentanée, les parties se partagent la plus-value apportée par les travaux, selon la clef prédéterminée.

On ne considère plus l’objet commercial ou civil de la société ; cela ressort de l’article 26 de la loi du 15 avril 2018.

Cette loi n’a pas modifié l’article 53 du Code des sociétés qui dispose que les associés d’une société momentanée sont tenus solidairement envers les tiers avec qui ils ont traité.

Les parties seront donc solidaires, ce qui est un désavantage pour l’associé vendeur dont l’intervention est plus passive et limitée.

Dans la société de droit commun, devenue société simple, il peut être dérogé à la solidarité par une stipulation expresse de l’acte conclu avec les tiers (nouvel article 53 du Code des sociétés).

On n’aperçoit pas pourquoi cela ne serait pas aussi possible dans la société momentanée, puisque cette matière n’est pas d’ordre public.

Cette question est importante relativement à la garantie des travaux car le vendeur s’exonère généralement de sa garantie de vice caché.

Il doit donc aussi penser à s’exonérer de la garanties des travaux réalisé par son associé.

L’associé entrepreneur sera taxé sur son résultat tel qu’il résulte de sa comptabilité, comme tous ses autres bénéfices.

L’associé vendeur ne sera professionnel que s’il déploie des opérations fréquentes et reliées entre elle. Une opération ne suffira pas, même en société momentanée.

Mais s’il déploie des moyens dépassant la gestion normale de patrimoine privé, il s’expose à une taxation de sa part de plus-value au titre de revenu divers (30 %).

La notion est intimement liée à la mise en risque et le seul fait de valoriser son bien en concluant une société momentanée ne répond pas nécessairement à ce critère.

Aussi, dès lors que l’associé vendeur détient l’immeuble depuis plus de cinq ans, sa plus-value ne sera pas imposable.

La société momentanée peut être assujettie mais elle ne récupèrera pas la TVA due en amont sur les frais et fournitures si l’immeuble est vendu non neuf, en régime de droit d’enregistrement.

La photo : l’ancienne usine La Magnéto Belge, sobre mais encore de style art déco, rue Marconi à Forest (Léon Guiannotte, 1941). Le quartier Marconi – Rodenbach était très industriel du fait de la proximité de l’axe important qu’était la chaussée d’Alsemberg et de la présence des deux prisons, de Forest et de St Gilles, dont la bourgeoisie n’appréciait pas la proximité. On voit rue Rodenbach des logements sociaux de grande qualité architecturale. Le bâtiment est inscrit à la liste de sauvegarde en 1998.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

Lire plus arrow_forward

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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