Carnet de route en Droit ImmobilierLa plus-value à la revente en dehors d’une activité professionnelle d’un bien acquis en viager est-elle taxée, et dans quelles conditions ?
Précisons que le remembrement (fin de l’usufruit par le décès du crédirentier) n’est pas la réalisation d’une plus-value taxable.
La réalisation de la plus-value taxable au titre de revenu divers est la revente (art. 90, 10°, alinéa 1er, b), CIR/92).
L’acte d’acquisition d’un immeuble situé en Belgique et dont le prix est exprimé en une rente viagère doit contenir une déclaration « complétive, certifiée et signée au pied de l’acte » (art. 168 C. enreg.).
Cette déclaration contient les éléments permettant de déterminer les droits, à avoir la valeur vénale de l’immeuble (art. 45 C. enreg.), puisque le prix constitué d’une rente est incertain et aléatoire.
L’article 168 in fine ajoute :
« Si la détermination de la base imposable dépend en tout ou en partie de l’évaluation d’un droit viager, la déclaration doit comprendre les nom, prénoms, domicile, lieu et date de naissance des personnes bénéficiaires dudit droit viager. »
Les droits sont donc perçus sur la déclaration pro fisco de la valeur du bien majorée le cas échéant des charges.
Il n’est pas tenu compte de ce que le bien est grevé d’usufruit ; l’article 48 dispose en effet que « lorsque la convention a pour objet la nue-propriété d’un immeuble dont l’usufruit est réservé par l’aliénateur, la base imposable ne peut être inférieure à la valeur vénale de la pleine propriété. »
La taxation de la plus-value intervient au titre des revenus divers.
C’est l’article 90, 10°, alinéa 1er, a) CIR/92 qui nous intéresse.
Il porte sur les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux, sur des immeubles bâtis situés en Belgique, pour autant qu’il s’agisse de biens bâtis qui ont été acquis à titre onéreux et qui sont aliénés dans les cinq ans de la date d’acquisition.
La base d’imposition est déterminée par l’article 101, § 2, 2°, a, CIR/92. Elle résulte de l’opération arithmétique suivante :
+ le prix de revente marqué par la base d’imposition aux droits d’enregistrement
– les frais réalisés
– le prix d’acquisition marqué par la base des droits d’enregistrement
+ 25 % de ce dernier paramètre
La différence apparaît donc sur la base déclarée pour la perception des droits d’enregistrement.
C’est la raison pour laquelle nous venons de voit comment les droits d’enregistrement ont été payés à l’achat.
Le taux est donné par l’article 171, 4°, e), CIR/92. La plus-value est taxée distinctement au taux de 16,5 %.
Résumons :
- L’achat en viager et en nue-propriété est taxé aux droits d’enregistrement sur base d’une déclaration pro fisco de la valeur vénale de la pleine propriété.
- Si le bien est revendu dans les cinq ans, la différence entre le prix de vente et cette valeur déclarée majorée de 25 % est une plus-value taxée distinctement au taux de 16,5%.
- Donc, si le vendeur crédirentier meurt dans les cinq ans, on fait une très bonne affaire car la plus-value réelle sera très importante mais la base de taxation ne sera pas forcément élevée.
- C’est pareil si l’on vend la nue-propriété en cours de viager, mais cette opération est rare et théorique car le revendeur reste solidaire de l’acheteur envers le crédirentier, ce qui est inconfortable.
Bonjour,
Je comprends qu’il y a une taxe sur la plue-value lorsque moins de 5 ans sont passés entre l’achat et la vente du bien.
Dans le cadre d’un viager, est-il juste que la notion des 5 ans prend cours à partir de l’acte d’achat en viager et en nue proprité et non au moment de la pleine propriété c’est-à-dire au moment du décès du vendeur?
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