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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Brèves 2010

27 décembre 2010 Vous prévoyez d’émettre une offre d’achat et vous voulez intégrer les frais d’acte dans vos calculs. Pour vous aider à réaliser votre décompte, le site des notaires vous donne accès à une application en ligne : www.notaire.be/calcul_de_frais.php.

26 décembre 2010 Messieurs de Patoul et Ringuelle ont déposé le 12 novembre 2010 une proposition d’ordonnance (n° A-135/1 et A-135/2 – 2010/2011) visant à éviter la double taxation pour la vente de terrains. Le législateur fédéral a assujetti à la TVA la vente du terrain attenant au bâtiment neuf, pour le 1er janvier 2011. Mais les droits d’enregistrement resteront aussi d’application si le législateur régional ne réagit pas avant le 1er janvier 2011 en modifiant l’article 159, 8° CDE. Il est temps d’agir pour éviter une double taxation ! Le projet d’ordonnance bruxelloise vise le même texte que celui adopté par le législateur régional wallon (décret du 9 décembre 2004).

23 décembre 2010 Le Gouvernement bruxellois a adopté un nouveau régime de primes à l’énergie pour l’année 2011. Près de 12 millions € seront octroyés pour des investissements économiseurs d’énergie plus performants. Les ménages à faibles revenus bénéficieront d’une aide plus importante. Certaines primes comme celles des chaudières à condensation et des vitrages performants ont été adaptées en fonction des nouvelles techniques. Enfin, deux nouvelles primes à l’énergie sont dorénavant accessibles pour les ménages : une prime pour les circulateurs de chauffage central avec un variateur de vitesse (classe A) et une prime pour la ventilation contrôlée à la demande (centralisée ou individuelle). Pour plus d’informations sur www.bruxellesenvironnement.be.

23 décembre 2010 Les bâtiments public doivent être déclarés à Bruxelles-Environnement pour l’application de la PEB (arrêté du Gouvernement du 27 mai 2010). Rappelons que la PEB des bâtiments publics doit être affichée, selon la directive 2002/91 CE. Bruxelles-Environnement a développé une application web pour cet enregistrement. Un peu comme tax-on-web, si l’organisme public passe par cette application, la date limite d’enregistrement passe du 31 décembre 2010 au 1er mars 2011.

22 décembre 2010 Lors d’un recours au Gouvernement, en matière de délivrance de permis d’urbanisme, un avis consultatif est demandé au Collège d’urbanisme. Cet avis de vient la décision si le Gouvernement ne prend pas de décision. Le requérant peut demander à être entendu devant le Collège d’urbanisme (art. 171, § 3, CoBAT). Un arrêté du Gouvernement du 2 juillet 2010, publié au Moniteur Belge le 22 décembre 2010, désigne les personnes pour assister à l’audience.

21 décembre 2010 La Direction générale opérationnelle Fiscalité publie au Moniteur Belge l’indexation des montants à prendre en compte pour l’application du taux réduit des droits d’enregistrement sur les mutations immobilières de 5 % et de 6 %, visé aux articles 53 à 60 du Code des droits d’enregistrement, selon la situation de la Commune de localisation de l’immeuble dans une zone à très forte pression immobilière, une zone à forte pression immobilière ou en dehors des zones précitées, au 1er juillet de l’année qui précède. L’annonce désigne également les Communes concernées.

21 décembre 2010 Le Gouvernement wallon annonce une réforme d’ampleur (sic), prévoyant plus d’une centaine de mesures pour soutenir les locataires publics, les sociétés de logement ainsi qu’une offre de logements publics de qualité. Ce plan de réforme porte sur 900 millions €. L’ambition est de créer, d’ici 2014, 7.000 logements neufs basse énergie, de rénover 10.000 autres, de faire diminuer les charges de 50.000 ménages et de réserver de nouveaux logements à des catégories sociales spécifiques (dont personnes âgées, familles nombreuses, résidences-services). Ne nous emballons pas : on verra à l’usage ce qu’il adviendra de ces belles résolutions.

16 décembre 2010 L’arrêté du Gouvernement wallon modifie l’arrêté du 30 avril 2009 déterminant les conditions auxquelles la garantie de bonne fin est accordée au remboursement des prêts visés à l’article 23 du Code wallon du Logement. Le prêt-tremplin n’est plus visé et la durée de la garantie de la Région passe de 13 à 18 ans.

9 décembre 2010 Droit de préemption et vente publique de 2009. Modification de l’ordonnance du 19 mars 2009 pour soumettre au droit de préemption des ventes publiques exclues, à l’origine, de son champ d’application. Le droit de préemption a été instauré par l’ordonnance du 18 juillet 2002 qui a été modifiée en 2009.  Le système permet à certains pouvoirs publics d’exercer en priorité un droit de préemption en cas de vente d’un bien immeuble par des personnes. L’article 269 du CoBAT prévoit l’exercice du droit de préemption pour les ventes publiques. Or, justement, l’article 21 de l’ordonnance du 19 mars 2009 excluait le droit de préemption pour les ventes publiques dont les conditions sont établies après le 17 avril 2009 et si la première séance a lieu au moins après le 17 mai 2009. Cette exclusion ne reflétait pas la volonté du législateur bruxellois qui a explicitement régi l’exercice du droit de préemption en cas de vente publique. D’ailleurs cette exclusion ne figurait pas dans le CoBAT. Il a dès lors été jugé indispensable de supprimer cette exclusion. C’est chose faite par l’ordonnance du 9 décembre 2010 parue au Moniteur Belge du 17 décembre 2010.

2 décembre 2010 Pour l’élaboration ou la modification d’un PPAS, et si le collège des bourgmestre et échevins estime que le PPAS n’est pas susceptible d’avoir des incidences notables sur l’environnement, il sollicite l’avis de l’Administration et de l’IBGE au moyen d’un dossier qui justifie cette absence d’incidence (art. 44 CoBAT). Un arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 2 décembre 2010 définit le contenu de ce dossier (M.B. du 22 décembre 2010).

2 décembre 2010 Selon l’article 159 du Code du logement, les locataires sociaux dont les revenus sont supérieurs au revenus d’admission, versent une cotisation mensuelle de solidarité. Cette cotisation dépend de la valeur de l’immeuble loué. Le montant de la cotisation doit être revu annuellement en fonction de la valeur actualisée du logement au 31 décembre de l’exercice écoulé. L’article 23, § 3, de l’arrêté du 26 septembre 1996 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale prévoit que cette cotisation est due à raison de 20 % la première année d’application. Ensuite, chaque année, ce montant est majoré de 20 % mais, par divers arrêtés, le Gouvernement a reporté au 1er janvier 2010, les effets de cette augmentation. Or le contrat de gestion conclu entre la Région de Bruxelles-Capitale et la SLRB du 8 juillet 2010 prévoit que la SLRB communique à la Région, dans les 12 mois, une étude reprenant les éléments de réflexion d’un nouveau mode de calcul du loyer. Dans cette attente, le Gouvernement a dévidé de stabiliser le mode de calcul du loyer dans le logement social. C’est pourquoi, un arrêté du Gouvernement du 2 décembre 2010 (M.B. du 14 décembre 2010) reporte au 1er janvier 2012 l’augmentation du pourcentage de la cotisation mensuelle de solidarité. Le montant de cotisation est applicable aux locataires à raison de 60 % de son montant total.

1er décembre 2010 Le Moniteur Belge publie l’arrêté royal du 10 octobre 2010 rendant obligatoire la CCT du 2 avril 2009 intéressant les travailleurs de la gestion d’immeubles, les agents immobiliers et les travailleurs domestiques («étrange assimilation), relative au reclassement professionnel pour les travailleurs licenciés de 45 ans et plus. La CCT assure à ce travailleur un  reclassement professionnel (aide à la recherche d’un emploi) sauf s’il a moins d’un an d’ancienneté ou s’il a été licencié pour faute grave.

30 novembre 2010 A la suite des récentes inondations, la SWCS annonce qu’elle va accélérer les écoprêt à 0 % qui permettront de remplacer en urgence chaudière, châssis et porte d’entrée détériorés par cette catastrophe naturelle. Voyez www.swcs.be.

29 novembre 2010 Coordination de l’arrêté du Gouvernement wallon  relatif à la procédure et à diverses mesures d’exécution du décret relatif au permis d’environnement. Cet arrêté modifie le décret relativement à la sûreté relative à la post-gestion du centre d’enfouissement technique. L’arrêté modifie la liste des projets soumis à étude d’incidences et des installations et activités classées (90- assainissement, voirie et gestion des déchets) et établit le catalogue des déchets.

25 novembre 2010 Ordonnance régionale bruxelloise réglant l’exploitation d’un service public de location automatisée de vélos (M.B. du 7 décembre 2010). L’ordonnance institue un service public concernant l’organisation d’un système automatisé de location de vélos pour le transport de personnes sur tout le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale. Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale est autorisé à attribuer à une ou plusieurs personnes juridiques, privées ou publiques, l’exploitation à titre temporaire d’un service automatisé de location de vélos, sous forme d’une concession d’utilité publique. Le Gouvernement engage le titulaire de la concession en tenant compte des règles de libre concurrence. L’ordonnance prévoit encore qu’entre le Gouvernement et le concessionnaire, un contrat est conclu pour une durée limitée à maximum 20 ans. Elle impose au concessionnaire, au minimum, l’obligation de mettre en œuvre un pareil service, le cas échéant après une phase de mise en route, en garantissant une ouverture 7 jours par semaine et 24 heures par jour sur l’intégralité du territoire de la Région de Bruxelles-Capitale. Enfin, il est nécessaire que le financement de ce service public provienne au moins partiellement d’une contribution payée par les utilisateurs de ce service. A part cela, Villo de JCD (www.villo.be) compte 180 stations réparties tous les 450 m et fonctionne très bien.

22 novembre 2010 Le Moniteur publie l’arrêté royal qui reconduit la TVA à 6 % pour la rénovation – transformation sans revenir aux 15 ans (cela reste donc 5 ans d’occupation), et jusqu’au 30 juin 2011. Cela veut sans doute dire que Monsieur Reynders croit que d’ici le 30 juin 2011, nous aurons un Gouvernement… Ceci étant, c’est une bonne et une mauvaise nouvelle. Une bonne nouvelle parce que c’était attendu et parce que l’on craignait de revenir à la condition des 15 ans.  Une mauvaise nouvelle parce que l’arrêté royal ne dit rien de la démolition – reconstruction à 6 % qui se termine le 31 décembre 2010. Croisons les doigts pour que cette mesure soit reconduite.

18 novembre 2010 Publication de l’ordonnance du 28 octobre 2010  relative à l’information géographique en Région de Bruxelles-Capitale. Ce texte fixe les règles générales relatives à l’établissement et au fonctionnement de l’infrastructure d’information géographique en Région de Bruxelles-Capitale au travers du portail bruxellois de diffusion de l’information géographique. Un comité GeoBru est créé. L’ordonnance transpose la Directive 2007/2/CE et concerne la diffusion au public d’informations géographiques et le partage de celles-ci entre autorités publiques, via un réseau de services de données géographiques. La finalité de ces instruments est de favoriser la politique environnementale et les études d’incidences.

17 novembre 2010 Le bail à ferme doit être établi par écrit. L’article 3, 2° de la loi ajoute que « s’il existe un écrit autrement formulé, celui qui exploite un bien rural peut fournir la preuve de l’existence d’un bail et des conditions par toutes voies de droit, témoins et présomptions compris. » Or l’article 1341, alinéa 1er, du Code civil prévoit que la preuve d’un acte  sous seing privé de plus de 375 € doit être apportée par écrit. Il en découle que celui qui se prétend exploitant d’un bien rural, peut prouver par toute voie de droit, en dépit de l’article 1341 précité, contre un écrit autrement formulé, l’existence d’un bail à ferme qui tombe sous le champ d’application de la loi. Toutefois, cette preuve n’est accordée qu’à celui qui prouve qu’il exploite le bien rural au sens d’une exploitation agricole selon l’article 1er, 1° et 2° de la loi, pendant la période durant laquelle il soutient avoir été preneur par bail à ferme (Cass., 29 octobre 2010, rôle n° C.09.0465.N).

12 novembre 2010 L’IPI publie courageusement le résultat des contrôles du service Contrôle et Médiation du SPF Économie (anciennement Inspection économique) sur le respect par les agences immobilières de la loi sur les pratiques du marché et l’information des consommateurs et de l’A.R. du 12 janvier 2007. Sur 111 bureaux contrôlés, 75 % ne sont pas en règle. Sur 184 contrats d’intermédiaire contrôlés, 50 % n’indiquent pas la date et le lieu où le contrat a été conclu, et 45 % ne contiennent pas la clause de renonciation dans une mission de vente (32 % dans les missions de location). Enfin, 30 %  des contrats ne font pas de mention de ce que le commettant sera informé mensuellement et 27 % n’indiquent pas que la liste des personnes auxquelles une information précise a été fournie doit être transmise dans les 7 jours suivant la fin du contrat. L’IPI qualifie ces résultats de « particulièrement décevant » cinq ans après le premier contrôle de l’Inspection économique.

11 novembre 2010 Une vidéo est disponible sur le site de G1plan qui explique les nouveautés en matière de copropriété. C’est un peu superficiel vu le médium mais c’est intéressant et surtout facile ; voyez www.affairesasuivre.com/g1plan/index.php?id=4cd3d7c65adae.

10 novembre 2010 Par décision du 26 août 2010 de la 12ième Chambre, le Conseil de la concurrence constate que l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI) a commis une infraction à l’article 2 § 1 du TFUE et à l’article 101 de la LPCE, en établissant et en diffusant des barèmes minimums recommandés durant la période entre 1996 et le 26 février 2004. Ces barèmes n’existent plus depuis 6 ans et ne risquent donc pas de redevenir d’actualité. Les agents immobiliers peuvent librement fixer leurs prix. Voyez la décision sur www.ipi.be.

9 novembre 2010 Le budget bruxellois 2010 pour les primes énergie (11,7 millions €) est épuisé (déjà 22.000 d’ici la mi-novembre 2010), dixit Sibelga qui gère ces primes. Concrètement, cela signifie que seules les demandes de primes introduites avant le 15 novembre 2010 inclus seront traitées par Sibelga. Dès lors, les demandes de primes 2010 incomplètes ou introduites au-delà du 15 novembre 2010 seront traitées dès le 1er janvier 2011 suivant les conditions financières des primes à l’énergie 2011. Le demandeur doit introduire sa demande au plus tard au 28 février 2011 et reste soumis aux conditions techniques du régime de prime 2010.

8 novembre 2010 Le projet de loi luxembourgeois portant introduction des mesures fiscales relatives à la crise financière et économique présente un volet concernant les droits d’enregistrement sur la résidence principale. L’abattement fixé à 20.000 € par contribuable ne sera accordé qu’aux personnes dont le revenu imposable annuel ne dépasse pas 35.000 € pour les célibataires et 60.000 € pour les personnes mariées, ces seuils étant augmentés de 5.000 € par enfant à charge. On aimerait bien, en Belgique, avoir aussi un crédit de droits d’enregistrement pour l’acquisition d’un « immeuble servant à des fins d’habitation principale et personnelle ».

7 novembre 2010 La fonction « cotation » du site de Immotrace est un outil indicatif, sans doute incomplet, mais intéressant. On y trouve par Commune les prix au m² pour les maisons ou les appartements. Nous avons cherché les Communes les plus chères de Bruxelles. Dans l’ordre : Uccle, suivi dans un mouchoir de Woluwé-Saint-Pierre et Watermael-Boitsfort. Allez voir www.immotrace.be/quotation.cfm.

5 novembre 2010 Un éco-chèque est un avantage destiné à l’achat de produits et services à caractère écologique repris dans la liste annexée à la convention collective de travail n° 98. La validité d’un éco-chèque est de 24 mois et sa valeur est de  10 €. Le Moniteur Belge publie la CCT du 8 décembre 2009, conclue au sein de la CP du notariat mettant en œuvre de l’accord interprofessionnel 2009-2010 sur les éco-chèques. Chaque employé reçoit des éco-chèques pour 125 € en 2009 et 250 € en 2010. Le même Moniteur publie la CCT pour les agents immobiliers fixant la cotisation forfaitaire pour le financement du fonds de réserve sectoriel destiné au plan de pension sectoriel organisé par le « Fonds social et de garantie du secteur immobilier. »

4 novembre 2010 Je suis notaire, un métier d’enfer ! Un rap à l’humour décalé et inattendu fait la promotion du notariat français. Le clip met en scène Justin Conseil, notaire rappeur et quinqua, irrésistiblement drôle. Allez voir sans tarder  le site www.justinconseil.fr.

29 octobre 2010 Schaerbeek s’est dotée d’un RCU moderne et complet. Le Moniteur Belge publie l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale qui approuve le règlement communal d’urbanisme du 30 septembre 2010 couvrant tout le territoire de la commune de Schaerbeek. Pour connaître les RCU des autres Communes, consultez http://urbanisme-bruxelles.hsp.be/.

26 octobre 2010 Le Code wallon du Tourisme a été créé par l’arrêté du Gouvernement wallon du 1er avril 2010. Ce code a été modifié par   l’arrêté du 23 septembre 2010. On trouvera une version à jour sur http://wallex.wallonie.be/ de ce Code.

14 octobre 2010 L’arrêté royal du 26 août 2010 est publié au Moniteur Belge. Cet arrêté octroie une subvention pour 2010 aux CPAS pour les aider à intervenir dans les frais de constitution de garanties locatives en faveur des locataires désargentés. Un bel exemple de saupoudrage. Par exemple, Anvers reçoit 37.025 € et Bruxelles 31.550 €. En revanche que feront Geer (près de Hannut) ou Kruishoutem avec 25 € ?

12 octobre 2010 Communiqué de presse de la Fédération Royale du Notariat belge. Le prix moyen d’une habitation, vendue au cours du 3ème trimestre de l’année, augmente de 1 % au niveau national. Augmentation grâce à la Flandre car les prix en Wallonie et (surtout) Bruxelles baissent. Le nombre de transactions immobilières est en baisse au 3ème trimestre 2010, les notaires ont constaté une baisse de quasi 6 % du nombre de transactions immobilières par rapport au 2ième trimestre. Aucune région n’échappe à la baisse d’activité. La Wallonie perd 5 %, la Flandre quasi 6 % et Bruxelles plus de 8 %. Le prix moyen des maisons augmente en Flandre (+2,5 %) où le prix moyen passe de 212.382 € à 217.781 €. En Wallonie, les prix se sont légèrement tassés avec un prix moyen de 147.291 € contre 148.719 € au 2ième trimestre. Bruxelles connaît, par contre, une diminution de 6,4 % du prix moyen des maisons qui passe ainsi de 352.705 € à 329.996 €. Mais les maisons bruxelloises restent plus de 15 % supérieur au prix moyen du 1er trimestre 2010. Pour plus de détails, voyez www.notaire.be.

12 octobre 2010 Le Moniteur Belge publie le contrat de gestion entre la SLRB et le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale 2010-2015, conclu en application de l’article 33 du CBL. Il fixe les règles et les conditions selon lesquelles la SLRB exerce les missions qui lui sont confiées et règle les obligations des parties. Le contrat affirme quatre priorités stratégiques, à savoir : (1) la contribution au même titre que les communes à l’objectif régional d’atteindre dans les 10 années 15 % de logements de qualité à gestion publique et à finalité sociale, (2) rendre le patrimoine conforme au code bruxellois du logement, (3) relever le niveau de performance énergétique des immeubles de logements neufs au standard « passif » et ceux lourdement rénovés au standard « basse énergie » et (4) l’optimalisation de la gouvernance du secteur. Ambitieux, n’est-ce pas ?  Surtout que le contrat précise que « pour atteindre ces 4 priorités stratégiques, le Gouvernement mettra à disposition de la SLRB les moyens financiers nécessaires dans la limite des moyens disponibles. » Voilà qui est moins optimiste…

7 octobre 2010 Publication de l’arrêté royal du 30 juillet 2010 rendant obligatoire la convention collective de travail du 8 octobre 2009, conclue au sein de la Commission paritaire pour la gestion d’immeubles, les agents immobiliers et les travailleurs domestiques, modifiant la convention collective de travail du 24 septembre 2007 concernant la classification professionnelle et les salaires, prévoyant  une majoration de 0,5 % sur les rémunérations et salaires minimums et sur les rémunérations effectivement payées à partir du 1er octobre 2007 (entrée en vigueur le 1er octobre 2009).

4 octobre 2010 Publication de l’arrêté royal du 21 février 2010 rendant obligatoire la convention collective de travail du 2 avril 2009, conclue au sein de la Commission paritaire pour la gestion d’immeubles, les agents immobiliers et les travailleurs domestiques. Cette convention prévoit la mise en place d’un plan de pension sectoriel (deuxième pilier de pension) qui doit entrer en vigueur au plus tard le 1er avril 2010. Le fonds de réserve sectoriel se compose d’une cotisation patronale de 20 € par travailleur et par mois.

30 septembre 2010 Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale désignant les administrations et instances appelées à émettre leur avis sur le projet de PPAS et, le cas échéant, sur le rapport sur les incidences environnementales. Il s’agit des instances suivantes : le Conseil consultatif du Logement, la Commission Régionale de la Mobilité, la Commission royale des Monuments et des Sites pour la RBC, le Conseil de l’Environnement pour la RBC, le Conseil économique et social de la RBC et le Conseil communal des communes concernées.

30 septembre 2010 Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale fixant les objectifs environnementaux et énergétiques présidant à l’implantation et au fonctionnement quotidien de l’Agence du stationnement créée par l’ordonnance du 22 janvier 2009. Parmi ces objectifs, on relève que l’Agence doit installer son siège à proximité des divers transports publics et promouvoir l’utilisation de véhicules partagés, style « CAMBIO ». C’est bien de montrer l’exemple…

24 septembre 2010 Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale relatif à l’attestation du sol. Cet arrêté règle les formes (il faut joindre un extrait cadastral sinon un plan de localisation. Un formulaire digitalisé sera offert au public auquel cas il faudra joindre une version digitalisée du parcellaire cadastral. Le coût est de 30 € par attestation et par parcelle et le délai est de 20 jours. L’arrêté règle la durée de validité de l’AS (p.e. pour la catégorie 0, la validité est de 6 mois). Entrée en vigueur : 31 octobre 2010.

24 septembre 2010 Arrêté du Gouvernement de la RBC relatif à l’évaluation et à la gestion des risques d’inondation. Cet arrêté transpose la directive 2007/60/CE du Parlement européen et du Conseil du 23 octobre 2007 avec presqu’un an de retard. L’arrêté prévoit l’établissement d’une carte des zones inondable, un plan de gestion des risques, la coordination avec l’ordonnance du 20 octobre 2006 établissant un cadre pour la politique de l’eau et une information du public.

22 septembre 2010 Un avis SPF Finances détermine les modèles des certificats nécessaires à l’obtention de la réduction d’impôt visée à l’article 145/24, § 2, CIR/92 pour une habitation basse énergie, une habitation passive ou une habitation zéro énergie.

16 septembre 2010 Arrêté du Gouvernement wallon modifiant les arrêtés du Gouvernement wallon des 30 mai 2002 et 10 avril 2003 relatif à l’octroi de subventions pour l’amélioration de l’efficience énergétique et la promotion d’une utilisation plus rationnelle de l’énergie du secteur privé (AMURE), du secteur public et des organismes non commerciaux. Pour mémoire, la Région wallonne accorde aux entreprises une subvention pour réaliser un audit énergétique de leurs installations (selon un cahier des charges précis et par un expert agréé). Le but de cet audit est d’évaluer la pertinence d’un investissement visant à utiliser plus rationnellement l’énergie, à utiliser des énergies renouvelables, à recourir à la cogénération ou à élaborer un plan global d’amélioration de l’efficience énergétique de l’entreprise. Le montant de la subvention est de 50 % des coûts HTVA de l’audit ou 75 % lorsque l’entreprise est signataire d’une déclaration d’intention préparatoire à un accord de branche.

10 septembre 2010 : le Moniteur Belge publie l’arrêté du 16 juillet 2010 du Gouvernement flamand déterminant les actes qui ne requièrent pas d’autorisation urbanistique, comme les des actes sans travaux de stabilité et sans modification du volume de construction physique des façades latérales, façades postérieures et toits, ou comme les panneaux solaires (sur un toit plat !), enseigne non lumineuse, etc. Ces dispenses ne portent pas préjudice aux règlementations spécifiques (p. ex. monuments protégés), ni aux règlements urbanistiques, et pas davantage aux prescriptions de plans d’exécution spatiaux communaux, de plans généraux d’aménagement, de plans particuliers d’aménagement ou d’un permis de lotir.

9 septembre 2010 Arrêté du Gouvernement wallon modifiant l’arrêté du Gouvernement wallon du 21 janvier 1999 instaurant une prime à la réhabilitation de logements améliorables. L’arrêté modifie les conditions pour être estimateur public ou privé et le coefficient de résistance thermique du matériau isolant pour les travaux d’isolation.

9 septembre 2010 Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale désignant les instances consultatives appelées à émettre leur avis sur le projet de plan régional de développement et sur le rapport sur les incidences environnementales. A la même date, un arrêté du Gouvernement de la RBC désigne les instances consultatives appelées à émettre leur avis sur le projet de règlement régional d’urbanisme. Il s’agit dans les deux cas du Conseil économique et social de la RBC, de la Commission royale des Monuments et des Sites de la RBC, du Conseil de l’Environnement pour la RBC, de la Commission Régionale de la Mobilité et du Conseil consultatif du Logement.

3 septembre 2010 : l’ordonnance du 6 août 2010 de la Région de Bruxelles-Capitale adaptant le Code des droits de succession entre en vigueur. Désormais, si un européen propriétaire d’immeuble à Bruxelles décède, les droits de mutation par décès ne porteront plus sur la valeur totale de l’immeuble mais sur cette valeur diminuée des dettes pour acquérir ou conserver le bien. Et les exemptions lui seront applicables.

3 septembre 2010 Dans une affaire concernant la mise à disposition d’une grue (kraan) avec du personnel pour la manipuler, la Cour de cassation distingue le contrat de location de matériel avec opérateurs du contrat d’entreprise. Un contrat par lequel un bien et des travailleurs accompagnants sont mis à disposition constitue un contrat de louage et pas un contrat d’entreprise si les services des travailleurs mis à disposition se limitent à l’accompagnement de la chose sur laquelle le preneur a la maîtrise en tant qu’usager. Een overeenkomst waarbij een goed met begeleidende werkkracht ter beschikking wordt gesteld is een huurovereenkomst en geen overeenkomst van aanneming indien de diensten van de ter beschikking gestelde werkkracht zich beperken tot de begeleiding van de zaak waarover de huurder als gebruiker het meesterschap heeft (Cass., 3 septembre 2010, rôle n° C.08.0554.N, www.juridat.be).

3 septembre 2010 Selon l’article 14, al. 1er, de la loi sur les baux commerciaux, le preneur désireux d’exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d’huissier ou par lettre recommandée 18 mois au plus, 15 mois au moins, avant l’expiration du bail en cours. La notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention qu’à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d’offres d’un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées.  Cette disposition impose donc de notifier à quelles conditions locatives, le preneur propose de renouveler le bail. Dans cette affaire, le preneur avait adressé sa demande de renouvellement en précisant qu’à défaut de réaction dans les 3 mois le bailleur serait supposé consentir au renouvellement. Mais la demande ne disait pas que le bailleur serait censé consentir au renouvellement aux conditions indiquées. Le tribunal de première instance de Louvain considéra que la demande de renouvellement de bail commercial était nulle. Non, dit la Cour de cassation ! De wetgever legt aan de huurder die de hernieuwing van zijn huur wenst, een strikte werkwijze op, maar verplicht hem niet tot het gebruik van sacramentele bewoordingen (tout le monde comprend). Il faut certes indiquer qu’à défaut de réponse dans les 3 mois par lettre recommandée ou par exploit d’huissier délai et dans les formes, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail, sans qu’il soit nécessaire de préciser que ce sera aux conditions proposées, ce qui, au demeurant, va sans dire (Cass., 3 septembre 2010, rôle n° C.09.0163.N, www.juridat.be).

2 septembre 2010 Des personnes acceptent l’offre de vente de parcelles qui leur avait été adressée par le notaire du propriétaire dans la croyance erronée mais légitime que le notaire avait reçu mandat du propriétaire à cette fin. Ces personnes citent en passation d’acte sur base du mandat apparent. La Cour de cassation retient d’abord qu’une personne peut être engagée sur le fondement d’un mandat apparent si l’apparence lui est imputable, c’est-à-dire si elle a librement par son comportement, même non fautif, contribué à créer ou à laisser subsister cette apparence (Cass., 25 juin 2004, Pas., 2004, I, p. 357). Or le propriétaire s’était rendu chez son notaire, non pas seulement pour obtenir des précisions quant à la possibilité de vendre les terres agricoles occupées en bail à ferme, mais aussi pour connaître les intentions des locataires quant à leur éventuel intérêt pour l’achat de ces terres. Après cette entrevue, le notaire avait écrit une lettre aux acheteurs avec copie au propriétaire. Et, à la suite d’une nouvelle entrevue, le notaire avait envoyé au propriétaire l’offre qu’il avait reçue. Sur base de ces éléments, la Cour de cassation considère que le mandat apparent du notaire relève bien d’une apparence imputable au propriétaire (Cass., 2 septembre 2010, rôle n° C.10.0014.F, www.judidat.be).

1er septembre 2010 : la loi sur la copropriété est en vigueur. Le syndic doit soumettre à l’assemblée générale des statuts et un ROI adaptés dans l’année. Sauf si l’acte de base est modifié, le nouveau règlement de copropriété ne doit pas être passé en forme authentique §devant notaire). Le droit d’obtenir des documents dans la langue de la région du bâtiment ne porte que sur les documents à dresser à partir du 1er septembre 2010.

31 août 2010 : la Région de Bruxelles-Capitale et la SLRB ont présenté le nouveau contrat de gestion pour une durée de 5 ans. Selon ses promoteurs, le contrat de gestion vise à accélérer les investissements et fixe le cadre économique, urbanistique, social et financier du secteur du logement social. Pour rappel, il y a 37.000 personnes en attente d’un logement social. On attend 133.000 habitants supplémentaires à l’horizon 2020. Les autorités régionales veulent atteindre 15 % de logement à finalité sociale à Bruxelles ; il y en a actuellement 8,3 %.

31 août 2010 :le Moniteur Belge publie le  décret COCOF du 9 juillet 2010 modifiant le décret du 14 janvier 1999 relatif aux chambres d’hôtes. Les chambres d’hôtes devaient être aménagées dans le « résidence principale » de l’exploitant. C’est désormais dans une « habitation familiale, personnelle et habituelle ». Il ne faut désormais plus être propriétaire de la maison d’hôte pour l’exploiter. Mais une société anonyme ne peut être le propriétaire. L’autorisation du Collège n’est plus requise ; elle est remplacée par une notification  préalable, qui doit être suivie d’une demande  d’agrément dans les 30 jours.

30 août 2010 : entrée en vigueur du décret wallon du 22 juillet 2010. Notons que le bailleur qui loue des chambres d’étudiant doit être équipé de détecteurs d’incendie et garantir l’inviolabilité du domicile et le respect de la vie privée, ce qui signifie que les portes et la boîte aux lettres doivent être fermées à clef.

Le permis de location est délivré au bailleur dans les 15 jours de sa déclaration de mise en location si une attestation d’enquête sur le logement est jointe.

Jusqu’à la publication par l’administration, du Code wallon de bonnes pratiques et au plus tard le 31 décembre 2010, le projet d’assainissement d’une pollution historique est introduit par notification à l’administration et aucune sûreté ne doit être constituée.

30 juillet 2010 : conformément à l’article 5, alinéa 2, de la loi du 2 août 2002 concernant la lutte contre le retard de paiement dans les transactions commerciales, le Moniteur Belge du 30 juillet 2010 publie le taux d’intérêt applicable pour le second semestre de 2010, soit 8 %. Il était déjà de 8 % au premier semestre 2010 (www.moniteur.be). Quant au taux d’intérêt légal, pour l’année 2010, il s’élève à 3,25 % (Moniteur Belge du 15 janvier 2010).

16 juillet 2010 : un arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale modifie partiellement le PRAS en vue d’intégrer le projet Diabolo. Il s’agit de réaliser le désenclavement ferroviaire de l’aéroport de Bruxelles-National, et de lui donner un accès RER (M.B. du 25 août 2010).

15 juillet 2010 : le Moniteur Belge publie l’arrêté du 27 mai 2010 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale exécutant l’ordonnance régionale du 28 janvier 2010 organique de la revitalisation urbaine. Cet arrêté organise l’octroi de subsides  aux Communes pour des projets de revitalisation urbaine, notamment par des marchés publics de promotion immobilière avec le privé, en vue de créer du logement accessible aux ménages disposant de revenus plafonnés.

8 juillet 2010 : deux arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale fixent (i) le contenu type de la reconnaissance de l’état du sol et de l’étude détaillée et leurs modalités générales d’exécution et (ii) le contenu type du projet de gestion du risque, du projet d’assainissement et du projet d’assainissement limité.

24 juin 2010 : le petit patrimoine est défini par l’article 206, 11° CoBAT comme étant les éléments accessoires de structure des édifices, des façades,  les sgraffites, carrelages d’applique, vitraux, poignées, carrelages polychromes, décoration de clôture, décoration des jardinets, etc.  Un arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale fixe les conditions d’octroi d’une subvention pour les travaux de conservation relatifs au petit patrimoine. Les propriétaires privés peuvent en bénéficier et pour eux la subvention est fixée à 50 % des dépenses admissibles (75 % pour les bas revenus ou pour les immeubles repris dans un périmètre de revitalisation urbaine). La subvention ne peut dépasser 10.000 € (15.000 € si le taux est de 75 %), par période de 5 ans.

6 juin 2010 : les SICAFI seront attentives au fait que le rapport de gestion (art. 96, § 2, C.S.) comprend également une déclaration de gouvernement d’entreprise. Cette déclaration désigne notamment le code de gouvernement d’entreprise que la société applique, ainsi qu’une indication de l’endroit où ledit code peut être consulté publiquement. L’arrêté royal du 6 juin 2010 dispose que le Code belge de gouvernance d’entreprise 2009 est le seul code applicable (www.corporategovernancecommittee.be).

11 juin 2010 : la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel de Mons qui constatait et ordonnait la cessation de l’activité illicite de courtage immobilier par le notaire Debouche à Dour. L’IPI reprochait à ce notaire de pratiquer le courtage, activité commerciale, au mépris de l’interdiction faite aux notaires, par l’article 6 de la loi organique du notariat, d’exercer un commerce. La Cour de cassation a considéré que si le courtage est l’accessoire de la mission principale du notaire, recevoir et authentifier les actes, ce courtage est autorisé au fonctionnaire public qu’est le notaire (R.G. n° C.09.0525.F et C.09.0526.F, www.juridat.be).

5 juin 2010 : un arrêt de la Cour de cassation (R.G. n° C.09.0085.F) confirme la jurisprudence en matière de bref délai de l’action en garantie du vendeur contre son vendeur. On sait que l’acheteur doit former l’action en garantie des vices cachés « à bref délai » (art. 1648 du Code civil). Le bref délai s’apprécie suivant la nature des vices rédhibitoires et des usages du lieu de la vente. Cette disposition est également applicable à l’action du vendeur contre celui qui lui a vendu la chose. Autrement dit le vendeur contre qui l’acheteur forme une action en garantie pour vices cachés, doit lui-même citer son vendeur en garantie à bref délai. Ce bref délai commence-t-il à courir à dater du moment où le vendeur a connaissance du vice, ou à partir du moment où le vendeur est attaqué par son acheteur. A ce dernier moment, dit la Cour de cassation.  Dans un arrêt du 29 janvier 2004 (R.G. n° C010491N), la Cour de cassation avait déjà désigné comme point de départ du bref délai de l’action en garantie du vendeur, le moment auquel il a été cité par l’acheteur (www.juridat.be).

4 juin 2010 : une entreprise exploitant un hall multifonctions pour l’organisation d’évènements, offrant de nombreux services, est-elle exemptée de TVA pour la location des salles ? S’agit-il de location d’immeuble exemptée pour la location des lieux d’exposition ? Méconnaissant complètement le caractère indivisible et spécifique de cette activité, la Cour d’appel de Mons refuse à Mons Expo le droit à déduction de la TVA sur les taxes en amont, du moins pour l’aspect mise à disposition de partie d’immeuble. La Cour de cassation rejette malheureusement le pourvoi formé contre cet arrêt (R.G. n° C.09.0285.F, www.juridat.be).

3 juin 2010 : un arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale fixe les exigences de performance énergétique des bâtiments (PEB) auxquelles doivent répondre les systèmes de chauffage lors de leur installation et durant leur exploitation. L’arrêté entre en vigueur pour l’essentiel le 1er janvier 2011. Les chaudières mises en service avant cette date peuvent rester en fonction. En revanche, les systèmes de chauffage qui ont été placés ou modifiés après le 1er janvier 2011 doivent prendre en compte les prescriptions de l’arrêté du 3 juin 2010 et de ses annexes. L’installation doit faire l’objet d’un carnet de bord. A partir du 1er janvier 2011, un contrôle doit être effectué tous les 3 ans pour les systèmes de chauffage au gaz et tous les ans pour les autres systèmes de chauffage à combustibles liquides. Pour les chaudières antérieures au 1er janvier 2011, il faut d’abord réaliser un diagnostic. Les chaudières de 15 ans doivent faire l’objet d’un diagnostic. En cas de non-conformité, un délai d’un an est ouvert pour se mettre en ordre.

3 juin 2010 : l’administration wallonne de l’Environnement, de l’Aménagement du Territoire et de la Mobilité rend publique une circulaire relative au permis d’urbanisation. Ce document constitue une intéressante synthèse (notions d’option d’aménagement et d’option architecturale d’ensemble) de la matière (www.moniteur.be du 19 juillet 2010).  Le permis d’urbanisation (de lotir à Bruxelles) est traité aux articles 88 et suivants ainsi qu’aux articles 311 et suivants du CWATUPE. A la même date, le Gouvernement wallon a adopté un arrêté déterminant la forme des décisions relatives au permis d’urbanisation.

2 juin 2010 : la loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d’accroître la transparence de leur gestion est enfin promulguée. Elle est publiée au www.moniteur.be du 28 juin 2010. Elle entre en vigueur le 1er septembre 2010.

27 mai 2010 : un jugement du juge de paix de Furnes-Nieuport pose la question suivante à la Cour constitutionnelle : l’article 215, § 2, du Code civil viole-t-il le principe constitutionnel d’égalité s’il est interprété en ce sens que :

  • si les deux époux ont signé le bail d’habitation, les deux époux, et donc aussi l’époux qui quitte volontairement ou doit quitter l’habitation familiale, restent, après le divorce, tenus de respecter à l’égard du bailleur les obligations du contrat de bail d’habitation,
  • si seul un des époux a signé le contrat de bail d’habitation, l’époux qui n’a pas signé le contrat de bail d’habitation et qui est devenu colocataire légal conformément à l’article 215, § 2, du Code civil, n’a, après le divorce, plus d’obligations à l’égard du bailleur lorsqu’il quitte ou doit quitter l’habitation familiale ? (Affaire à suivre sur www.arbitrage.be).

27 mai 2010 : l’article 11 – III de la loi sur les baux commerciaux ne viole-t-il pas le principe constitutionnel d’égalité en ce que le cédant d’un bail commercial peut être tenu de la totalité des obligations découlant de la convention de location, alors que le cessionnaire qui n’a pas rempli ses obligations, ne serait tenu à rien lorsque, étant failli, il est déclaré excusable par le Tribunal de commerce ? Non, répond la Cour constitutionnelle dans son arrêt n° 58/2010 du 27 mai 2010 (www.arbitrage.be).

6 mai 2010 : ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale validant partiellement l’arrêté du Gouvernement du 12 juin 2003 relatif aux charges d’urbanisme et l’arrêté du 18 décembre 2003 modifiant l’arrêté du 12 juin 2003 relatif aux charges d’urbanisme. On se souvient de ce que le Conseil d’Etat avait critiqué le recours à un arrêté du Gouvernement en cette matière (arrêt du 15 juin 2009 du C.E.) L’ordonnance fixe le régime des charges d’urbanisme pour la période du 1er août 2003 au 8 janvier 2004 et pour la période du 9 janvier 2004 au 15 juin 2009. Elleest entrée en vigueur le 19 mai 2010.

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Quand les époux peuvent-ils couvrir la nullité de la vente entre époux ?

L’article 1595 du Code civil prohibe en principe la vente entre époux. Cette interdiction subsiste tant que dure le mariage. La nullité de la vente qui en découle est une nullité relative. Dès lors, cette nullité peut être couverte. En d’autres termes, les époux peuvent y renoncer. Mais la nullité ne peut être couverte qu’à […]

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L’article 1595 du Code civil prohibe en principe la vente entre époux.

Cette interdiction subsiste tant que dure le mariage.

La nullité de la vente qui en découle est une nullité relative.

Dès lors, cette nullité peut être couverte. En d’autres termes, les époux peuvent y renoncer.

Mais la nullité ne peut être couverte qu’à un moment où la cause de nullité a cessé d’exister, c’est-à-dire après le mariage.

Le juge avait déduit la confirmation de la vente par les époux en relevant des éléments qui avaient eu lieux avant le divorce.

La Cour de cassation a donc cassé cette décision (Cass., 24 février 2017, rôle n° C.16.0285.N, www.juridat.be).

Krachtens artikel 1595 Burgerlijk Wetboek kunnen echtgenoten in principe geen koopovereenkomst met elkaar sluiten.

Dat verbod blijft bestaan zolang het huwelijk niet is beëindigd.

De niet-naleving van dat verbod wordt gesanctioneerd door een relatieve en derhalve voor bevestiging vatbare nietigheid.

Deze bevestiging kan slechts plaatsgrijpen nadat de nietigheidsgrond heeft opgehouden te bestaan.

De appelrechters die een bevestiging van de nietige koopovereenkomst afleiden uit elementen die dateren van vóór de ontbinding van het huwelijk, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.

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