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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Septembre

30 septembre 2011 En cas de revente dans les deux ans d’un immeuble acquis au droit proportionnel, ce droit est restitué au revendeur à concurrence des 36 %. En Flandre et en Wallonie, c’est toujours une restitution de 3/5 alors que le droit de marchand de bien est resté à 5 % en Wallonie et 4 % en Flandre. Notons que le délai de 2 ans est compté d’acte à acte, mais s’il y a une condition suspensive affectant l’acte de revnete, on prend la date de la réalisation de cette condition.

29 septembre 2011 En Flandre le marchand de biens peut acheter au taux de 4 % (8 % à Bruxelles) mais il doit revendre dans les 8 ans (10 ans à Bruxelles). Il doit justifier une succession de reventes dans les 5 ans. La condition de revente dans les 8 ans peut présenter des problèmes quand on ne parvient à pas à revendre pour une raison de force majeure. Il en va de même pour la condition de « succession de revente » pour un promoteur en cas de procédure en annulation du permis de lotir. Ainsi, le tribunal de première instance de Bruges (jugement du 18 janvier 2011) refuse de voir l’effet de la  force majeure lorsque le promoteur tarde pour acheter, demander son permis, le mettre en œuvre et réaliser des reventes.

28 septembre 2011 Une SPRL a pour objet social l’exercice de la médecine et en particulier de l’anesthésie. Elle acquiert l’usufruit (20 ans) d’une villa meublée à Oostduinkerke, son gérant médecin et son épouse achetant la nue-propriété. La société acquiert aussi la pleine propriété des meubles. Les statuts n’avaient pas été modifiés pour cette opération et la société n’exploitait pas l’usufruit de la villa en louant celle-ci. La société mettait le bien gratuitement à la disposition de son dirigeant. Celui-ci n’a cependant pas déclaré un avantage de toute nature. Pour le fisc cela revient à accorder une libéralité au dirigeant. Les frais relatifs à l’usufruit sont donc rejetés comme non déductibles. Logiquement, le tribunal de première instance d’Anvers (16 février 2011) valide la position de l’administration. C’est un résumé de tout ce qu’il ne faut pas faire dans une construction usufruit – nue-propriété.

27 septembre 2011 Peut-on étaler la taxation de la plus-value sur la réalisation d’une immobilisation corporelle détenue depuis au moins 5 ans, lorsque cette immobilisation est un usufruit sur un immeuble  (art. 47 CIR/92) ? Un pareil usufruit est comptabilisé à l’actif en terrains et constructions (avis 162/1 CNC). C’est donc une immobilisation corporelle sur le plan comptable. Mais l’usufruit est un droit, pas un bien. La Cour d’appel de Mons (18 octobre 2002) envisage ce concept sous un angle économique, estimant qu’un usufruit est un élément entrant dans l’actif du patrimoine du contribuable et constitue dès lors un bien au sens de l’article 43 CIR/92. La plus-value sur sa revente peut donc être étalée.

26 septembre 2011 L’article 172, alinéa 2, de la Constitution, prévoit que nulle  exemption ou modération d’impôt ne peut être établie que par une loi. Cela fait-il obstacle, dans une procédure en règlement judiciaire, à ce que le plan prévoie abattement sur la créance du fisc ? Pour rappel, le plan est voté par les créanciers à une double majorité, la moitié des votants représentant la moitié du passif. Le fisc peut donc se voir imposer un abattement contre son gré. Cela ne méconnait pas la constitution, dit la Cour de cassation, car le plan est voté en vertu de la loi du 31 janvier 2009 sur la continuité des entreprises, en sorte qu’indirectement l’abattement résulte de la loi comme le veut l’article 172 de la Constitution (Cass., 30 juin 2011).

25 septembre 2011 Un arrêté du 8 septembre 2011 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale définit le contenu de l’affichage du permis d’urbanisme (M.B. du 27 septembre 2011). L’arrêté précise aussi les modalités d’avertissement à la Commune, dès le début des travaux. Ces textes exécutent l’article 194/2 CoBAT.

24 septembre 2011 Le Moniteur Belge du 16 septembre 2011 publie la loi du 28 août 2011 relative à la protection des consommateurs en matière de time sharing. La  loi transpose la Directive 2008/122/CE du Parlement européen et du Conseil du 14 janvier 2009. D’un même contexte, le Moniteur publie la loi du 13 août 2011 modifiant la loi du 11 avril 1999 relative à l’action en cessation des infractions à la loi relative aux contrats dits de time sharing.

23 septembre 2011 La loi du 13 août 2011 est publiée au Moniteur du14 septembre 2011. Cette loi réforme et modernise la procédure de liquidation-partage judiciaire, en donnant un rôle important au notaire-liquidateur.

22 septembre 2011 Si le bien vendu est affecté d’un vice caché, l’acheteur peut exercer l’action rédhibitoire. Mais il doit agir à bref délai à dater dela découverte du vice (art. 1648 du Code civil). Le vendeur contre qui l’action en garantie des vices rédhibitoires est formée peut, à son tour, former une action en garantie à l’égard de la personne qui lui a vendu la chose. A dater de quand prend cours le bref délai pour cette action en garantie ? Le bref délai commence au moment où le vendeur est lui-même appelé en justice par son acquéreur (Cass., 27 mai 2011, Cass. 29 janvier 2004).

21 septembre 2011 Sur base des articles 35 et 36 du Code rural, un propriétaire peut demander au juge de paix d’ordonner l’arrachage des arbres du voisin qui ne respectent pas les distances de plantation. Le juge de paix dispose-t-il d’un pouvoir d’appréciation ou la sanction est-elle automatique dès lors que les conditions légales sont réunies ? Dans un arrêt du 9 septembre 2011, la Cour de cassation a jugé que le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation. La Cour dit que le jugement qui refuse l’arrachage au motif qu’il constituerait en l’espèce un abus de droit, justifie légalement sa décision.

20 septembre 2011 Alors quelle est la solution ? Tout simplement que la société ne serve pas un avantage à son dirigeant ou ex dirigeant. Supposons que l’acte constitutif de superficie prévoie qu’à l’expiration du doit, la société doit remettre le fonds en l’état et détruire les constructions qu’elle y a érigées. Le moment venu, le propriétaire renonce à cette destruction et fait l’économie de la destruction. Le propriétaire du terrain devient par accession propriétaire de la construction mais cela ne constitue pas un avantage anormal ou bénévole dans le chef de la société puisque celle-ci devait détruire l’immeuble construit. L’opération n’est alors plus taxable.

19 septembre 2011 Pour pallier ce problème, certains préconisent de louer aussitôt le bien à la société avec paiement anticipé de neuf ans de loyers. L’ex dirigeant sera taxé à titre de revenu immobilier mais ce loyer sera étalé sur neuf ans et ne sera pas requalifié en rémunération (art. 32, al. 3) puisque le propriétaire bailleur ne sera plus dirigeant. La société pourra-telle déduire les neuf années de loyers et ainsi fiscalement neutraliser la taxation sur l’avantage anormal ou bénévole ? A mon avis non car 8/9 du loyer devra passer en compte de régularisation ; seul le loyer de l’année en cours passera en compte de résultat…

18 septembre 2011 Revenons à l’avantage de toute nature en cas d’accession. Il arrive souvent que l’on fasse coïncider la retraite du dirigeant avec la période d’expiration du droit de superficie. Le tréfoncier n’ayant plus de mandat social, il ne peut être taxé sur l’avantage en question (art. 32, al. 2, CIR/92). Mais l’avantage sera alors taxable dans le chef de la société (art. 26, al. 1, CIR/92) à titre d’avantage anormal ou bénévole. Ce n’est pas plus avantageux…

17 septembre 2011 Forte de son droit de superficie, votre société a construit (et amorti) un immeuble sur votre terrain (elle l’a entretenu et récupéré la TVA). Le temps est passé et le droit de superficie arrive à expiration. Par accession, la propriété de l’immeuble vous revient. L’administration a tendance à considérer que cette accession constitue un avantage de toute nature, taxable dans votre chef. Il pourra en être autrement si la société n’a payé qu’une redevance symbolique pour son droit et que la jouissance qu’elle a obtenu sur la durée de la superficie se compense raisonnablement avec l’avantage en question. Ce sera aussi le cas si le tréfoncier a payé une partie de la construction, par exemple le gros œuvre et que l’achèvement se compense avec la faible redevance.

16 septembre 2011 Le décret wallon du 27 mai 2004 instaure une taxe sur les sites d’activité économique désaffectés.  Cette taxe fait l’objet d’une indexation annuelle en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation.  Les taux pour la période imposable 2012 sont les suivants : surface bâtie : 630,74 € / are et surface non bâtie : 80,27 € / are.

15 septembre 2011 Une partie fait offre pour la vente d’un immeuble. L’autre partie ne lève pas cette offre, mais émet une contre-proposition. Que devient l’offre initiale ? L’envoi d’une contre-proposition rend  caduque l’offre. La contre-proposition est un refus, et le refus rend l’offre caduque ; on ne peut se raviser et vouloir faire revivre une offre refusée ou ayant fait l’objet d’une contre-offre. Autre chose est l’expression d’une précision ou la demande de précision ou de détail. L’acceptation doit être pure et simple, sauf si la réserve ne porte que sur un élément non essentiel ni substantiel Appel, Liège, 19 décembre 2006, R.G.E.N., 2006, p. 234 et la note de M. F. Glandsdorff).

14 septembre 2011 Une vente est convenue en dissimulant une partie du prix à  l’administration fiscale pour payer moins de TVA (immeuble neuf) ou de droits d’enregistrement. Cette fraude rend la convention nulle. Mais quel est l’acte nul, en réalité ? La vente ou la convention de dissimulation au fisc ? Seule cette dernière convention est nulle, la vente subsiste et le vendeur peut réclamer la totalité du prix. Il peut invoquer la contre-lettre contre son cocontractant (Cass., 18 mars 1988, Pas., 1988, I, 868 ; B. Köhl, observations sous Appel Mons, 26 janvier 2010, JLMBi 2010/22 p. 1047).

13 septembre 2011 L’action en garantie des vices cachés doit être intentée à bref délai à partir de la découverte du vice. Ce délai peut être interrompu par des négociations sérieuses, comme une réunion des parties et de leurs notaires dans le but de dégager une solution amiable. Le vendeur non professionnel peut s’exonérer de cette garantie, mais il ne peut s’exonérer de son dol ni de sa mauvaise foi. Cela veut dire que, même si l’acte contient une exonération de responsabilité (comprendre une renonciation à la garantie des vices cachés) et que le vendeur connaissait le vice avant la vente, la clause exonératoire sera inefficace (Civil, Liège, 27 janvier 2011, JLMBi 2011/20 p. 960).

12 septembre 2011 Les petites sociétés (art. 15 C.S.), comme celles qui ont un  actionnariat pour plus de la moitié composé de personnes physiques (art. 201 CIR/92), bénéficient d’une déduction pour investissement en sécurisation de 20,5 %, en plus de la déduction pour investissement reconnues aux autres sociétés, soit 13,5 % pour les investissements en brevets, R&D, environnement et économie d’énergie.

11 septembre 2011 Qu’est-ce qu’une petite société ? Ce sont les sociétés dotées de la personnalité juridique qui, pour le dernier et l’avant-dernier exercice clôturé, ne dépassent pas plus d’une des limites suivantes : 50 travailleurs occupés, en moyenne annuelle, un chiffre d’affaires annuel HTVA de 7.300.000 €, un total bilan de 3.650.000 € sauf si le nombre de travailleurs occupés, en moyenne annuelle, dépasse 100. Si la petite société appartient à un groupe de sociétés, les chiffres sont déterminés sur une base consolidée (art. 15 du Code des sociétés).

10 septembre 2011 Comment traiter une acquisition en cours d’exercice ? Pour les petites société, l’article 196, § 2, CIR/92 admet que la première annuité d’amortissement portant sur des immobilisations acquises ou constituées pendant l’exercice comptable soit complètement prise en considération à titre de frais professionnels, et non prorata temporis. De même, les frais accessoires (droits d’enregistrement, frais de notaire, frais d’hypothèque, etc.), peuvent être amortis entièrement lors de l’exercice de l’acquisition.

9 septembre 2011 Le taux de l’impôt des sociétés est de 33 %. Mais si le revenu imposable n’excède pas 322.500 € il est fait application des taux réduits à l’Isoc (art. 215 CIR/92). La première tranche jusqu’à 25.000 € est taxée à 24,25 %, la tranche suivante jusqu’à 90.000 €est taxée à 31 % et la tranche jusqu’à 322.500 € est taxée à 34,5 %. N’oublions pas d’ajouter les 3 % de cotisation complémentaire de crise toujours applicable à l’Isoc. Il faut encore que la société ne soit pas un holding (50 % des fonds propres investis en actions). Il faut aussi que plus de la moitié des actions ou parts de la société soient détenues par des personnes physiques et que la société n’ai pas distribué des dividendes pour plus de 13 % de son capital. Et enfin, la société doit avoir payé des émoluments ou avantages à son dirigeant d’au moins 36.000 €.

8 septembre 2011 Dans les petites sociétés (art. 15 C.S., voir plus haut) l’organe de gestion est dispensé de présenter un rapport de gestion. Cependant, même en ce cas, lorsque le bilan fait apparaître une perte reportée ou le compte de résultats fait apparaître pendant deux exercices successifs une perte de l’exercice, une justification de l’application des règles comptables de continuité. L’existence de réserves disponibles ou autres est sans importance : seule compte la présence d’une perte reportée dans le bilan établi après affectation. Concernant, les pertes deux années de suite, on a égard à la perte qui apparaît au compte de résultats avant prélèvement ou transfert aux réserves immunisées.

7 septembre 2011 Le rapport de gestion doit être présenté aux actionnaires par l’organe de gestion en vue de l’approbation des comptes (assemblée générale ordinaire). Ce rapport donne principalement un exposé fidèle sur l’évolution des affaires, les résultats et la situation de la société, ainsi qu’une description des principaux risques et incertitudes auxquels elle est confrontée. Cet exposé consiste en une analyse équilibrée et complète de l’évolution des affaires, des résultats et de la situation de la société, en rapport avec le volume et la complexité de ces affaires. L’article 96 du Code des sociétés énumère les autres mentions que le rapport de gestion contient, notamment les événements importants survenus après la clôture de l’exercice.

6 septembre 2011 La loi-programme du 4 juillet 2011 prolonge de manière permanente l’application du taux réduit de TVA de 6 % à la rénovation et la réparation de logements privés, d’établissements d’hébergement pour personnes âgées et autres établissements sociaux. L’application du taux de 6 % a aussi été prolongée pour la fourniture avec placement de poêles, radiateurs ou convecteurs individuels à bois, au charbon, au fuel, au gaz ou à l’électricité.

5 septembre 2011 La loi prévoit en effet que le refus de la commission d’accorder la surrséance indéfinie au recouvrement n’est pas susceptible de recours. Cette absence de recours fait problème. Le Conseil d’Etat a d’abord considéré, dans un arrêt n° 200.263 du 29 janvier 2010, que s’il n’était pas compétent pour éventuellement annuler la décision administrative, c’est parce que la matière relève de la compétence du tribunal de première instance (art. 569, al. 1, 32°, du Code judiciaire). Dans un arrêt du 30 juin 2011, le Conseil d‘Etat évolue. Si la décision ne fait pas l’objet d’un contrôle judiciaire, elle n’échappe pas pour autant au contrôle de légalité ou d’excès de pouvoir par le Conseil d’Etat.

4 septembre 2011 Une personne incapable de payer peut demander la « surséance indéfinie au recouvrement » des impôts sur les revenus, en principal, accroissements, amendes et intérêts, à l’exclusion des précomptes (art. 413bis, § 1, CIR/92). Cette mesure est peu utilisée et mérite d’être connue. Pourquoi surseoir au recouvrement et non supprimer ces impôts ? Parce que l’article 172 de la Constitution prévoit qu’une exemption ou une modération d’impôt ne peut être établie que par une loi. C’est une mesure de faveur exceptionnelle accordée par l’administration ; on peut donc penser que l’administration l’accorde à sa discrétion. Est-ce bien correct ?

3 septembre 2011 Un belge acquiert un bien immobilier au Pays-Bas avec de l’argent non déclaré en Belgique. Peut-il le cacher à l’administration belge (pareil pour le néerlandais en Belgique) ?  Non. L’arrangement du 4 février 2004 entre les deux pays, sur base de la directive 77/799/CEE modifiée par les directive 79/1070/CEE et 92/12/CEE, et de la convention  préventive entre les deux Etats, du 5 juin 2001, prévoit l’échange automatique de renseignements, en matière d’impôts sur le revenu sur la possession de biens immobiliers (point A, f).

2 septembre 2011 La situation est fréquente : un dirigeant confère à sa société un bail emphytéotique qui exclut toute indemnité d’accession. La société réalise d’importants travaux d’aménagement dans l’immeuble. Peu après le bail emphytéotique est résilié anticipativement et le bien vendu. L’administration considère que l’accession sans indemnité procure un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant. Le dirigeant conteste au motif que l’avantage ne vient pas de son mandat de dirigeant mais de la loi ou du contrat d’emphytéose. La Cour d’appel de Mons balaye l’argument : « qu’il y a lieu de considérer que l’avantage obtenu par Monsieur X – à savoir le transfert de la propriété d’importants travaux et aménagements réalisés entre 1993 et 2001 dans l’immeuble pour un montant de 195.025,50 EUR, sans aucune indemnité ou autre compensation, suite à la résiliation amiable anticipée d’une convention de bail emphytéotique d’une durée minimale de 27 ans (…) seulement 5 ans après sa conclusion – n’aurait jamais été accordé par la SPRL Y si Monsieur X n’en avait pas été l’unique dirigeant. » C’est clair et net, et c’est la meilleure juridiction fiscale du pays qui le dit (12 novembre 2010 – Rôle n° 2009/RG/567).

1 septembre 2011 Il arrive qu’un immeuble soit vendu alors qu’il fait l’objet d’un procès dans lequel le vendeur attend une indemnité. Les parties conviennent de ce que la créance est cédée avec l’immeuble (c’est de droit vu l’article 1615 du Code civil). Les parties attribuent donc un prix à cette créance. Comme elle est contestée en justice, les parties appliquent une décote sur le montant de la créance. C’est dangereux. En effet, la cession d’un droit litigieux (si un procès existe déjà) permet au débiteur cédé de se faire tenir quitte par le cessionnaire en ne payant que la valeur de cession (art. 1699 du Code civil). Si la créance de 500.000 € a été cédée pour 200.000 €, c’est ce montant que le débiteur pourra payer pour solde de compte.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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