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Mars

31 mars 2011 Sur base du droit au procès équitable (art. 6, §1er, et 13 CEDH), la Cour de cassation reconnait qu’en urbanisme, le juge pénal peut se borner à constater authentiquement le dépassement du délai raisonnable comme seule réparation adéquate, dans les limites des compétences que lui confère l’article 149, §1er, du décret flamand DRO (Cass., 25 janvier 2011, rôle n° P.2010.0369.N).

30 mars 2011 L’article 95, al. 1, CWATUPE dispose que nul ne peut procéder à la division autorisée par un permis d’urbanisation ou par un permis d’urbanisation de constructions groupées, qui implique des charges d’urbanisme ou l’ouverture, la modification ou la suppression d’une voirie communale, avant que le titulaire du permis ait, soit exécuté les actes, travaux et charges imposés, soit fourni les garanties financières nécessaires à leur exécution. La Cour d’appel de Liège juge que cette interdiction n’empêche pas de vendre un lot, d’autant que cet article 95 n’est pas pénalement sanctionné. La Cour d’appel ordonne la vente et condamne à payer la commission d’agence. La Cour de cassation casse cet arrêt. « Fondée sur des considérations d’intérêt général, [l’art. 95] fait obstacle à la vente par lots des biens dont la division est autorisée par le permis, aussi longtemps qu’il n’est pas satisfait aux obligations qu’il impose. » La vente d’un lot est donc interdite même si l’article 154 CWATUPE n’érige pas en infraction le fait de passer un acte de vente alors que les conditions énoncées à l’article 95 ne sont pas remplies.

29 mars 2011 Un arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 24 février 2011 modifie l’arrêté du 21 novembre 2002 relatif à la lutte contre les bruits de voisinage, en exécution de l’ordonnance du 17 juillet 1997 relative à la lutte contre le bruit en milieu urbain. Il est à présent question de contrôler les activités sportives en plein air : maximum 30dB(A) le week-end. Les gérants des établissements où sont organisées des activités sportives en plein air sont tenus d’établir un programme d’action décrivant les mesures qu’ils adoptent dans le but de limiter le bruit de ces activités. Ce programme d’action doit être affiché et consultable à l’entrée de l’établissement à un endroit visible et accessible par le public, y compris les riverains.

26 mars 2011 Restons dans la garantie décennale avec un autre cas. Le maître de l’ouvrage avait cité l’entrepreneur dans le délai de 10 ans, en responsabilité décennale. Cet entrepreneur avait à son tour cité l’architecte dans le délai de 10 ans également. La Cour d’appel d’Anvers considéra que le maître de l’ouvrage pouvait donc former une action contre cet architecte même si cette action est introduite par des conclusions déposées après le délai. Non, dit la Cour de cassation (Cass., 27 octobre 2006) : le maître de l’ouvrage devait aussi agir contre l’architecte, personnellement, dans le délai. Il faut en conclure que l’obligation d’agir dans le délai de garantie décennale est personnelle. Il faut viser tout le monde et ne pas laisser cette démarche à une autre partie.

25 mars 2011 Poursuivons sur la garantie décennale. Un entrepreneur cite son sous-traitant en exécution de cette garantie. Plus de 10 ans après la réception provisoire, le maître de l’ouvrage cite à son tour le même sous-traitant en responsabilité, et pour les mêmes motifs. Le sous-traitant excipe de ce que cette action du maître de l’ouvrage est prescrite. La Cour d’appel de Liège considère que la citation donnée par l’entrepreneur dans le délai est un acte interruptif au sens de l’article 2244 du Code civil, qui profite au maître de l’ouvrage car ce dernier formule les mêmes griefs. Pas du tout, dit la Cour de cassation : l’interruption de la prescription décennale par l’entrepreneur contre le sous-traitant, ne profite pas au maître de l’ouvrage contre ce sous-traitant, même si les griefs sont identiques (Cass., 9 juin 2006).

24 mars 2011 Le délai de la garantie décennale (art. 1792 et 2270 du Code civil) ne peut être ni interrompu ni suspendu. Or une procédure, comme un ouvrage, évolue. Une  procédure peut porter sur certains vices ou dommages, puis, avec le temps, d’autres vices ou d’autres dommages se présentent. La question est alors de savoir dans quelle mesure une demande en justice, qui actionne la garantie décennale, vaut pour une demande complémentaire formulée après l’expiration du délai. Selon la Cour de cassation, une demande introduite dans le délai soustrait aussi à la déchéance toute demande basée sur des conséquences dommageables nouvelles, pour un ouvrage déterminé, d’un même vice et d’un même manquement contractuel dans la conception ou dans l’exécution (Cass., 22 décembre 2006). Il faut donc que de la formulation de la demande, apparaisse clairement ce qui est demandé. Il faut viser les vices connus et le dommage en résultant, mais il convient aussi prévoir comment le chantier peut évoluer, faire état des autres suites éventuelles, des dommages ou vices différents non encore révélés mais techniquement possibles, etc. En d’autres termes, si l’expiration du délai de 10 ans est proche, l’avocat devra faire preuve de prudence et s’assurer le concours d’un conseil technique pour prévoir ce qui pourrait apparaître encore, et formuler des réserves en ce sens, afin d’éviter de devoir étendre la demande à un moment où la garantie est expirée. Enfin, il ne faut pas oublier que les procédures sont longues en matière de responsabilité des bâtisseurs. Avec le temps et on a tendance à oublier ce qui figure dans la citation. Au fil de l’expertise, des problèmes nouveaux apparaissent et le temps passe, alors que l’avocat attend le dépôt du rapport d’expertise pour déposer ses conclusions. Or il faut au contraire réagir par des conclusions étendant la demande, déposées et communiquées dans le délai de 10 ans.

23 mars 2011 L’article 188 CDE établit une présomption légale : l’intermédiaire qui, avant la vente, a payé ou s’est engagée à payer au propriétaire le prix ou toute somme à provenir de la vente, est considéré comme ayant acheté l’immeuble à la date du paiement ou de l’engagement. Un arrêt du 6 janvier 2009 de la Cour d’appel de Gand, confirmant un jugement du 8 septembre 2006 du tribunal de première instance de Dendermonde, précise qu’il importe peu à l’égard de cette présomption que le paiement ait été suivi ou non d’un transfert de propriété suivant le droit commun. L’intermédiaire faisait valoir que le montant qu’il avait payé constituait le prix d’une option d’achat et non une partie du prix de l’achat.  La clause disait exactement ceci : “Heden erkent de optieverlener van de optienemer een bedrag van 10.000 frank te hebben ontvangen als voorschot. Het saldo zijnde 1.290.000 (resp.990.000)frank zal worden voldaan bij het verlijden van de akte, uiterlijk binnen de vier maanden na het lichten van de optie.” S’agissant d’une avance, le tribunal a considéré que cela visait le prix de la vente et non la rémunération de l’option. La présomption doit donc s’appliquer, que la vente ait finalement lieu ou non étant sans importance.

22 mars 2011 Une vente est conclue sous la condition suspensive de ce que l’acheteur obtienne un financement dans les six semaines. L’acheteur ne déploie aucune diligence. Le tribunal de première instance de Liège (28 juin 2010) considère que ce comportement est fautif et condamne l’acheteur à indemniser les frais résultant de la remise en vente. Le tribunal refuse cependant de condamner l’acheteur à l’indemnité forfaitaire de 10 % prévue au compromis puisque la condition était défaillie, avec pour effet que la vente a disparu. On ne peut donc appliquer les conditions de la vente, notamment l’indemnité stipulée en cas de défaillance. Rappelons que l’article 1178 du Code civil dispose que « la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement. » Le vendeur aurait pu forcer la vente sur cette base et demander ensuite la résolution pour faute (art. 1184 du Code civil) et non pour défaillance de la condition. Le contrat aurait alors existé et la clause d’indemnisation de 10 % aurait pu s’appliquer.

21 mars 2011 Dans le bail à ferme, le bailleur peut mettre fin au bail à l’expiration de chaque période de neuf ans s’il justifie d’un motif sérieux, par exemple l’occupation personnelle (art. 7, 1° de la loi du 4 novembre 1969).   Mais le motif d’occupation personnelle ne peut être invoqué par le bailleur qui a atteint l’âge de la pension (art. 9), ce qui est assez logique (65 ans ou 60 ans si le bailleur n’a pas été exploitant plus de trois ans). Cette condition d’âge est discriminatoire dit la Cour constitutionnelle. Mais, n’hésitant pas à réécrire, pardon à interpréter la loi, la Cour pose que le bailleur de 60 ou 65 ans peut tout de même mettre fin au bail à ferme pour occupation personnelle si l’exploitant est un conjoint ou un descendant qui n’est pas atteint par cette limite d’âge (arrêt n° 4895 du 10 mars 2011).

20 mars 2011 Selon l’article 331 CIR/92, les déclarations à l’impôt sur les revenus sur les trois dernières années lient les contribuables pour la fixation des indemnités qu’ils réclament à l’État, par exemple pour une expropriation. Cela pose un problème lorsque le demandeur est taxé au forfait ou lorsque les revenus sont tributaires de certains cycles, pour lesquels il faut tenir compte d’une évolution future. Or, justement, l’article 16 de la Constitution prescrit une indemnisation intégrale, précise et juste de l’exproprié. La Cour constitutionnelle, qui juge la conformité de la loi aux droits fondamentaux garantis par la Constitution, a décidé que l’article 331 précité viole l’article 16 de la Constitution en ce qu’il prive le juge de tout pouvoir d’appréciation pour prendre également en considération, lors du calcul de l’indemnité d’expropriation, en ce qui concerne le manque à gagner, d’autres critères que ceux de l’article 331 en question (arrêt n° 4902 du 3 février 2011).

19 mars 2001 Un bail commercial est venu à terme sans que le renouvellement ait été demandé. Le bail s’est cependant poursuivi. En ce cas, dit l’article 14 in fine de la loi du 30 avril 1951, il s’opère un nouveau bail d’une durée indéterminée. Le bailleur peut mettre fin à ce bail par lettre recommandée moyennant un congé assorti d’un préavis de 18 mois. Le preneur pourra alors demander le renouvellement. Le bailleur pourra le refuser dans les conditions de l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi. Lorsqu’il s’agit d’un promoteur qui veut réaliser des logements dans les lieux, il doit viser soir l’exclusion d’affectation commerciale, soit la démolition-reconstruction. Dans ces deux cas, il devra payer une indemnité d’un an de loyer.

18 mars 2011 La location avec services est toujours source d’incertitude en matière de TVA. Il s’agit par exemple du droit d’utiliser des locaux avec facilités (accueil, secrétariat, nettoyage, etc.). S’agit-il d’un bail entièrement exonéré de TVA ou d’un contrat particulier où le service prédomine, qui est donc soumis à la TVA. La question est essentielle pour le prestataire qui souhaite déduire la TVA sur la construction de ses installations. L’arrêt Tellmer Property de  la C.J.U.E. (11 juin 2009, Aff. C-527/07) ajoute à la confusion. Selon la Cour de justice, chaque prestation doit normalement être considérée comme distincte et indépendante. Les opérations qui sont considérées comme des opérations autonomes et dissociables ne seront pas couvertes par l’exonération des locations immobilières. L’administration belge se réfère à cette jurisprudence pour opérer une distinction dans un contrat mixte (immeuble et services) et taxer le service seulement pour exonérer ce qui concerne l’immeuble. L’arrêt Mons Expo de la Cour de cassation (4 juin 2010, rôle n° C.09.0285.F) en est un cruel exemple.

17 mars 2011 Une belge résidant en Belgique y décède en laissant comme légataire universelle une association religieuse établie en Allemagne. Cette association dépose en Belgique une déclaration de succession et doit payer les droits de succession au taux marginal de 80 % (Région vallonne). L’association demande alors le bénéfice du taux réduit (7 %) prévu à l’article 59, point 2, du Code. Cette demande est rejetée, au motif que l’association allemande ne répond pas aux conditions fixées à l’article 60, paragraphe 1, à savoir que l’association doit avoir un siège soit en Belgique, soit dans l’État membre de la CE dans lequel la défunte résidait ou travaillait. Le tribunal civil de Liège a demandé à la C.J.U.E. ce qu’elle en pensait. Dans l’arrêt Missionswerk du 10 février 2011 (Aff. C-25/10), la Cour reconnaît que l’article 63 T.F.U.E. s’oppose à la législation wallonne. Cette législation retient en effet comme critère le lieu du siège d’opération de l’organisme sans but lucratif, ce qui contrevient au principe de la libre circulation des capitaux. On se souviendra de ce que Bruxelles a adapté sa législation en 2004 déjà, et la Flandre en 2008. La Wallonie devra améliorer son texte à la suite de cet arrêt.

16 mars 2011 Le site http://www.brugis.irisnet.be/brugis/FR/brugis.html est un outil important. Il donne des informations que l’on ne trouve pas commodément dans le site du PRAS. C’est donc un outil de référence pour les agents immobiliers et pour les opérateurs immobiliers. On y trouve les classements, zones de préemption, îlots, zones de protection, zones d’intervention prioritaire, zones de développement, PPAS, ZIR, Points de variation de mixité, etc.

15 mars 2011 Comment une personne peut-elle assurer à son partenaire cohabitant une vie digne et un abri, sans verser dans une donation réductible et taxée ? Un bail à vie de résidence est conclu devant notaire sous la condition suspensive du prédécès du bailleur. Ce bail prend donc cours au moment du décès du propriétaire bailleur, au profit de son partenaire cohabitant, moyennant un loyer immédiatement et définitivement acquis. Ce type de contrat est un contrat aléatoire. Il est soumis à deux aléas, le premier étant de savoir quel serait le premier survivant et le deuxième de connaître, quelle serait la durée de cette survie. Ce contrat ne révèle aucune intention libérale et ne peut être requalifié en donation sur le plan des droits d’enregistrement, dit la Cour d’appel de Liège dans un arrêt du 21 février 2007 (R.G.E.N., 2008, n° 25.912, note A. Culot). Le contrat est donc enregistré au droit fixe de 25 €. L’équivalence des prestations de ce contrat réside dans une chance de gain ou de perte analysée au moment de la souscription dans le chef de chacune des parties, et l’équivalence des prestations exclut la donation ; cela devrait aussi exclure l’application des règles applicables aux donations dans les successions. On notera que le bail prévoyait que le bailleur n’était pas tenu de conserver le bien dans son patrimoine, afin d’éviter tout risque de nullité pour pacte sur succession future.

14 mars 2011 Dans le bail commercial, le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail demandé par le preneur, pour l’un des motifs de l’article 16, I, 1° à 4° de la loi. Le motif de l’article 16, I, 1° est la volonté d’occuper le bien loué personnellement et effectivement. La loi ne dit pas de quelle manière le bailleur doit réaliser cette occupation personnelle. La Cour de cassation a répondu à cette question dans un arrêt du 25 février 2011 (rôle n° C.10.0164.N). L’occupation doit s’étendre sur l’esemble du bien précédemment loué. Cependant cela ne signifie pas que toutes les parties du bien doivent nécessairement et continuellement être occupée, sur toute la surface quand le bailleur ne prend pas immédiatement possession de tout le bien. “Het persoonlijk en werkelijk gebruik van de verhuurder die de huurhernieuwing heeft geweigerd op grond van artikel 16.I, 1°, Handelshuurwet, moet zich uitstrekken tot het geheel van het vroeger verhuurde goed. Daartoe is echter niet vereist dat alle vertrekken voortdurend en voor de volle oppervlakte worden benut, wanneer de verhuurder ook het niet onmiddellijk benutte gedeelte van het voorheen verhuurde goed voor het voorgenomen persoonlijk gebruik onder zich houdt. Het onderdeel dat ervan uitgaat dat de appelrechters uit de vaststelling dat de verweerders slechts een gedeelte van het verhuurde goed werkelijk gebruiken, niet konden afleiden dat zij hebben voldaan aan het werkelijk en persoonlijk gebruik in de zin van artikel 16.I, 1°, Handelshuurwet, kan niet worden aangenomen.”

13 mars 2011 Attention au partage amiable de communs avant divorce ! Il faut rappeler que les conventions conclues pendant la séparation de fait qui visent à partager en tout ou en partie la communauté existant entre époux (genre « tu gardes la maison et moi l’appartement à la mer ») sont contraires à l’ordre public et donc frappées d’une absolue nullité. On ne peut dissoudre la communauté avant une des causes de l’article 1427 du Code civil, même partiellement. Les documents contenant de telles conventions de partage anticipé ne peuvent donc tenir lieu de preuves d’un partage à l’amiable. Ces documents ne peuvent être utilisés, lors de la liquidation de la communauté après sa dissolution (par le divorce ou le décès) que comme preuve de la consistance de la communauté et de la possession de fait de parties de tel bien commun (Bruxelles, 25 mai 2010, T. Not., 2011, liv. 1, 28).

12 mars 2011 Le propriétaire ou le titulaire de droit réel au 1er janvier de l’exercice est redevable du précompte immobilier. En cas de vente durant l’année, l’ancien propriétaire est donc responsable du paiement du précompte immobilier. Il peut échapper à cette responsabilité en fournissant à l’administration la preuve du changement de titulaire de l’immeuble ainsi que l’identité et l’adresse complètes du nouveau propriétaire (art. 395 CIR/92). La Cour d’appel de Gand a jugé (16 octobre 2010) que cette preuve doit être apportée en considération de ce que, au stade du recouvrement, le fisc est considéré comme un tiers. Aussi,  le contribuable peut seulement opposer l’aliénation qui a acquis date certaine au 1er janvier de l’exercice concerné. De artikelen 395 en 396 WIB92, die toelaten dat de vroegere eigenaar van een onroerend goed aanduidt wie ondertussen de nieuwe eigenaar geworden is zodat tegen deze laatste het kohier kan worden uitgevoerd, hebben betrekking op de invordering van de belasting. De belastingadministratie is in dat verband dan ook een derde te beschouwen, zodat de belastingsplichtige alleen de overdrachten van eigendom kan tegenwerpen die op 1 januari van het betreffende aanslagjaar een vaste datum hebben.

11 mars 2011 Une société McDonald Resorts Ltd est active dans le timesharing en Espagne. Elle commercialise un produit consistant dans un programme d’options logées dans un club. On peut adhérer au club ou y déposer ses droits en timesharing. Les membres reçoivent des points convertissables en droits d’occuper un logement pour une période donnée.   La question se pose de savoir si ces options sont soumises à la TVA. La CJUE a répond dans un arrêt du 16 décembre 2010 (Aff. C-270/09). La prestation de service de l’opérateur doit être qualifiée au moment où le client participant au système convertit les droits qu’il a acquis en un service proposé par l’opérateur. Lorsque ces droits sont convertis en un hébergement dans un hôtel ou en un droit d’utilisation momentanée d’une résidence, ces prestations sont des prestations de services se rattachant à un bien immeuble qui sont exécutées à l’endroit où est situé l’hôtel ou la résidence. S’il s’agit d’un doit d’occupation momentanée d’un immeuble,  la prestation de services concernée constitue une location de bien immeuble qui peut être exonérée.

10 mars 2011 Il n’est pas rare de protéger le patrimoine immobilier de valeur au travers d’une fondation. Il faut alors sérieusement envisager de demander la reconnaissance d’utilité publique si la fondation rencontre ce caractère. En effet, la fondation reconnue d’utilité publique n’est pas soumise à la taxe annuelle compensatoire des droits de succession. Les donations qui lui sont faites sont soumises à un droit d’enregistrement de 6.6%, ce qui est plus favorable que le taux des fondations privées, des ASBL et des AISBL (7%). Les legs qui lui sont faits sont soumis à un droit de succession de 6,6% alors que ceux qui sont faits aux fondations privées (sises à Bruxelles) sont soumis à un droit de 12,5% si la fondation est agréée par le Ministère des Finances et ce droit se porte à 25% à défaut d’un tel agrément. La fondation pourra en outre envisager de se faire reconnaître le caractère fiscalement déductible des libéralités lui consenties.

9 mars 2011 L’article 534bis du Code pénal réprime le graffiti et la dégradation des propriétés immobilières (loi du 25 janvier 2007, M.B. du 20 février 2007). La loi punit d’un emprisonnement d’un mois à six mois et d’une amende de 26 € à 200 € ou d’une de ces peines seulement, celui qui réalise sans autorisation des graffitis sur des biens mobiliers ou immobiliers. En cas de récidive dans les 5 ans, la peine peut atteindre un an d’emprisonnement. L’article 534ter punit des mêmes peines celui qui aura volontairement dégradé les propriétés immobilières d’autrui. La loi communale a été modifiée pour tenir compte de ces infractions concernant les sanctions administratives dans les communes.

8 mars 2011 Un jugement du 23 décembre 2009 du tribunal de première instance d’Anvers a requalifié un usufruit en droit de superficie sur base de l’article 344, § 1, CIR/92 (disposition anti-abus). La différence est de taille : s’il est vrai que l’usufruit fait l’objet de droit d’enregistrement de 10 % ou 12,5 % alors que la superficie est taxée à 0,2 % seulement,  la redevance de superficie est un revenu immobilier pour la personne physique (sauf application de article 10, alinéa 2, CIR/92), alors que ce n’est pas le cas du prix de l’usufruit. Le tribunal a considéré que la qualification de superficie a des effets juridiques non fiscaux similaires à l’usufruit, et cela ne veut pas dire identique. Il faut noter que le contrat prévoyait que les frais de construction du bâtiment seraient supportés dans une proportion à déterminer ultérieurement.

7 mars 2011 Un jugement du 17 juin 2010 du tribunal de première instance de Hasselt reconnaît que le droit de jouissance de l’article 10, alinéa 2, CIR/92 peut être un bail et ne doit pas nécessairement constituer un droit réel (emphytéose, superficie). Il s’agit du droit de jouissance conféré dans le cadre d’un contrat de type leasing immobilier. Le loyer doit reconstituer le capital investi, il faut une option payante et le contrat ne peut être résiliable. A ces conditions, le loyer n’est pas taxé comme revenu immobilier. La partie intérêt seulement est taxée comme revenu mobilier à 15 %. Ce jugement est important car il peut donner une grande popularité à l’article 10, al. 2, CIR/92. De nombreux baux à une société pourrait connaître de cette manière un sort fiscal très avantageux sans requalification.

6 mars 2011 Le code des droits de succession de la région de Bruxelles-capitale prévoit que les donations de biens immobiliers dans cette région font l’objet d’une taxation à taux réduit. Ce taux réduit ne s’applique que si le bénéficiaire demeure résident de la région de Bruxelles-capitale pendant au moins cinq ans. La Commission européenne estime que cette condition constitue une restriction à la liberté de séjour, à la libre circulation des travailleurs et au droit d’établissement prévus aux articles 21, 45 et 49 du TFUE, ainsi qu’aux articles 28 et 31 de l’accord sur l’EEE. De fait, ce type d’exigence est de nature à dissuader les personnes qui résident en Belgique de déménager ou d’investir dans d’autres États membres. Aux yeux de la Commission, rien ne saurait donc justifier pareille restriction. La Commission européenne a officiellement demandé à la Belgique de modifier cette disposition du code des droits de succession de la région de Bruxelles-capitale. La demande prend la forme d’un «avis motivé» (Communiqué du 16 février 2011). Si elle ne reçoit pas de réponse satisfaisante dans un délai de deux mois, la Commission pourra décider de porter l’affaire devant la Cour de justice de l’Union européenne. On notera que la Commission ne connait que l’État belge, pas ses subdivisions que sont les Régions. Or l’État fédéral est sans compétence pour modifier la législation régionale.

5 mars 2011 Je compte installer le bureau de ma société dans ma maison. Seulement, l’immeuble est situé dans le PRAS en zone d’habitation à prédominance résidentielle. Une activité productrice qui ne dépasse pas 250 m² par immeuble peut y être autorisée par un permis d’urbanisme de changement d’affectation, si elle s’accorde avec le cadre urbain environnant, si elle est compatible avec l’habitation et si la continuité du logement est assurée (prescription B 1.2 et B 1.5). De plus, une activité d’une entreprise de service intellectuel exercée de manière isolée, dont la superficie de plancher est limitée à 45 % de la superficie de plancher du logement existant est autorisée dans la zone, pour autant que cette activité soit accessoires à la résidence principale d’un des associés ou administrateurs de la personne morale exerçant cette activité (prescription 0.12.2).

4 mars 2011 Selon l’article 7 CIR/92, les revenus imposables de biens immobiliers sont le montant du loyer et les avantages locatifs. Que recouvre cette notion d’avantages locatifs ? Par exemple, lorsque le locataire réalise des travaux donnant une plus-value au bien, s’agit-il d’un avantage locatif taxable dans le chef du bailleur personne physique ? Non, dit la Cour d’appel de Gand (3 novembre 2009), pas si les travaux sont indispensables à l’exercice de l’activité du locataire. En ce cas, ils ne sont pas engagés pour donner un avantage découlant du bail, au profit su bailleur.

3 mars 2011 La grande question dans la matière de l’usufruit consenti à la société, c’est de savoir si un avantage de toute nature (taxable !) échoit au dirigeant lorsque l’usufruit prend fin et que la propriété est remembrée sans indemnité. Dans une décision anticipée n° 900.432 du 27 avril 2010, le SDA impose de porter la durée de l’usufruit de 25 à 30 ans, afin d’éviter la taxation d’un éventuel avantage de toute nature.

2 mars 2011 L’arrêté du 17 février 2011 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale fixe l’entrée ne vigueur de la PEB Bruxelloise pour les bâtiments non neufs. Il faudra disposer du certificat de PEB, et le remettre à l’acquéreur ou au locataire/lessee dès le 1er mai 2011 pour la vente d’une habitation individuelle (donc aussi un appartement) et dès le 1er novembre 2011 pour les autres types de transactions (vente même partielle, location, leasing immobilier, établissement d’un droit réel entre vifs à l’exception des servitudes, établissement d’hypothèque, contrats de mariage et leurs modifications). On y reviendra.

1er mars 2011 Le Moniteur Belge publie l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale relatif à l’agrément des certificateurs qui établissent un certificat PEB ou un certificat PEB Bâtiment public. Le certificateur est tenu à un devoir de discrétion. Il accepte le contrôle de qualité de ses prestations. Il suit la formation continue des certificateurs, doit assurer sa responsabilité et conserver ses archives pendant cinq ans.

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