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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Janvier

31 janvier 2011 Le Moniteur Belge du 31 janvier 2011 publie un avis du SPF Finances relatif au taux d’intérêt applicable en cas de retard de paiement dans les transactions commerciales, conformément à l’article 5, alinéa 2, de la loi du 2 août 2002. Pour le premier semestre de 2011, le taux d’intérêt s’élève à 8 %.

30 janvier 2011 Un arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 22 décembre 2010 adopte, avec effet au 12 février 2011, la carte des affectations du sol du plan régional d’affectation du sol pour les parcelles dont l’affectation a été annulée par 12 arrêts du Conseil d’État.

29 janvier 2011 Les travaux d’infrastructure réalisés par un lotisseur sont en général, les voies d’accès, les dessertes, le réseau d’égouttage, les réseaux de distribution d’électricité, d’eau, gaz et électricité, les trottoirs, etc.). C’est le lotisseur qui réalise ces travaux en vue de vendre les lots à la pièce pour permettre la construction d’habitation par les acheteurs. Or ces travaux d’infrastructure sont des bâtiments au sens de l’article 1, § 9, 1°, nouveau du Code TVA. Un terrain viabilisé est considéré comme un terrai bâti. Cela signifie que le lotisseur pourra à présent déduire la TVA sur ses travaux mais il devra vendre les lots avec TVA sur le tout, s’il vend le tout en même temps, et qu’il est permis de bâtir sur le lot.

28 janvier 2011 Une vente d’immeuble est résolue en première instance et annulée en appel. L’administration décerne entre temps contrainte pour les droits d’enregistrement et opposition est formée contre la contrainte. Le tribunal de première instance de Louvain (11 février 2009) considère qu’à la suite à l’annulation ex tunc de la vente par la Cour d’appel, la vente est censée n’avoir jamais existé, si bien que la contrainte est devenue sans objet pour les droits et l’amende dus en raison de la vente. Si les droits avaient été payés, ils auraient été restituables (art. 209, 2° CDE). Sur la contre mutation résultant de l’annulation, il n’y a pas de droit vu l’article 147 CDE.

27 janvier 2011 Rénover au taux réduit n’est pas toujours simple. Prenons l’exemple d’un promoteur qui transforme un immeuble en ajoutant un ou deux étages. Est-ce encore une transformation ou une rénovation qui permet le taux réduit (6 %) si la première occupation remonte à plus de  15 ans ? Il existe en ce cas un risque que l’administration considère que ce n’est plus une transformation. Celle-ci suppose que l’on « s’appuie d’une manière significative sur d’anciens murs portants (notamment les murs extérieurs) et plus généralement sur des éléments essentiels de la structure de l’immeuble à rénover. » Le promoteur doit prouver les conditions lui permettant de bénéficier du taux réduit, par un reportage photographique voire un film des travaux pour prouver la consistance des travaux, ou encore un PV par expert. En cas de démolition suivie de la reconstruction, le taux réduit est aussi d’application, si le bien est situé dans l’une des 32 Villes et Communes indiquées dans circulaire AAF n° 3/2007, n° 79. Le problème est souvent qu’entre la rénovation / transformation et la démolition / reconstruction, il y a un segment d’intervention qui restera à 21 %. Et il faut prouver que l’on peut bénéficier du taux réduit. Un bon dossier ne s’improvise pas.

26 janvier 2011 Conformément à l’article 5.2.6 du Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, toute annonce publicitaire pour un bien mis en vente ou en location pour une durée supérieure à 9 ans doit obligatoirement contenir des informations urbanistiques précises. Cette obligation d’information spécifique est valable pour les Communes qui disposent d’un registre des plans et des permis approuvés (art. 7.6.4). Ces Communes sont aujourd’hui 159. Le Moniteur Belge du 18 février 2011 ajoute (effet au 19 février 2001) les Communes de Kluisbergen, Linter, Lokeren, Merelbeke, Mol, Ronse, Voeren, Waarschoot et Zottegem aux 150 Communes flamandes déjà concernées.

25 janvier 2011 La Ministre Evelyne Huytebroeck, chargée de la rénovation urbaine, a annoncé le 11 janvier 2011 que le certificat de PEB (performance énergétique des bâtiments) sera obligatoire à Bruxelles à partir du 1er mai 2011 pour les ventes d’immeuble non neufs, même non résidentiels. Pour les locations, le délai est fixé au 1er novembre 2011. A suivre.

24 janvier 2011 Il arrive que pour éviter de conclure un bail réglementé (bail de résidence), les parties soient tentées de qualifier la mise à disposition d’une habitation de prêt à usage ou commodat. C’est le cas, par exemple, lorsque l’occupation précaire est regardée comme ne conférant pas des droits suffisamment stables. Vu le problème de la requalification possible par le juge si le contrat est rédigé ou exécuté comme un bail, il faut respecter toutes les caractéristiques du prêt à usage. Parmi ces caractéristiques, on sera attentif au “besoin pressant et imprévu” (cela ne s’invente pas). L’article 1888 du Code civil dispose en effet que le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu. Cependant, l’article 1889 ajoute “néanmoins, si, pendant ce délai, ou avant que le besoin de l’emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l’emprunteur à la rendre.” En d’autres termes, le prêteur pourra reprendre l’appartement ou la maison prêtée s’il en a réellement besoin. Cela signifie que le commodat ne confère pas davantage de stabilité que l’occupation précaire. Le prêt d’immeuble est aussi utilisé pour éviter le contrat de travail. Pour éviter de payer un gardien dans le site d’une promotion immobilière, on lui prête un appartement achevé avec pour contrepartie d’assurer des prestations de gardiennage. Ici aussi le risque de requalification existe, en bail ou, pire, en contrat de travail …

23 janvier 2011 Un locataire réalise des travaux dans l’immeuble. Le bien est ensuite vendu. Quand le bail prend fin, le sort des travaux est réglé en principe par l’article 555 du Code civil. Le bailleur peut les conserver à la condition d’indemniser le locataire. Mais quel bailleur ? Celui qui a conclu le bail et ensuite vendu l’immeuble, ou l’acquéreur ? C’est l’acquéreur, et non le bailleur originaire, qui est redevable de cette indemnisation, s’il désire conserver les travaux.  Il en est ainsi, dit la Cour de cassation dans un vieil arrêt de 1965, même si l’acte de vente ne contient aucune stipulation à ce sujet au profit du locataire. Mais l’acquéreur disposera toujours d’un recours contre son vendeur s’il ignorait la situation. (Cass., 23 avril 1965, Pas., I, 1965, p. 883 ; H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, T. IV, n° 693 et 774).

22 janvier 2011 Pour rayer ou réduire une hypothèque conventionnelle, il convient de procéder comme pour affecter hypothèque, c’est-à-dire qu’il faut passer un acte recevant le consentement des parties intéressées. La loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV), en vigueur le 18 mai 2007, assouplit ce régime. Une  hypothèque conventionnelle peut aussi être rayée ou réduite sur déclaration du créancier au notaire, lequel dresse seul un acte authentique (qualifié d’unilatéral par la loi), certifiant l’accord du créancier de rayer ou réduire l’hypothèque (art. 92, al. 2, nouveau de la loi hypothécaire). Cet acte authentique contenant le certificat de l’accord sera déposé en expédition ou en brevet au bureau de conservateur par la partie qui requiert la radiation ou la réduction (art. 93 de la loi hypothécaire). Ne perdons pas de vue qu’en cas de conflit sur la radiation, le tribunal compétent est celui du lieu du bien concerné, sauf convention de for entre parties (art. 94).

21 janvier 2011 Selon l’article 14, al. 1er, de la loi sur les baux commerciaux, le preneur désireux d’exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d’huissier ou par lettre recommandée 18 mois au plus, 15 mois au moins, avant l’expiration du bail en cours. La notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention qu’à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d’offres d’un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées. Cette disposition impose donc de notifier à quelles conditions locatives, le preneur propose de renouveler le bail. Un preneur avait adressé sa demande de renouvellement en précisant qu’à défaut de réaction dans les 3 mois le bailleur serait supposé consentir au renouvellement. La demande ne disait pas que le bailleur serait censé consentir au renouvellement aux conditions indiquées. Le tribunal de première instance de Louvain considéra que la demande de renouvellement de bail commercial était nulle. Non, dit la Cour de cassation ! “De wetgever legt aan de huurder die de hernieuwing van zijn huur wenst, een strikte werkwijze op, maar verplicht hem niet tot het gebruik van sacramentele bewoordingen” (tout le monde comprend). Il faut certes indiquer qu’à défaut de réponse dans les 3 mois par lettre recommandée ou par exploit d’huissier délai et dans les formes, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail, sans qu’il soit nécessaire de préciser que ce sera aux conditions proposées, ce qui, au demeurant, va sans dire (Cass., 3 septembre 2010, rôle n° C.09.0163.N, www.juridat.be).

20 janvier 2011 Le tribunal de première instance d’Anvers a posé à la Cour constitutionnelle une question préjudicielle intéressante sur l’article 46bis, alinéa 3, 1°, du Code des droits d’enregistrement pour la Région flamande. Cet article organise l’abattement de 15.000 € sur les droits pour autant que l’acquéreur ne soit pas déjà propriétaire. La question stigmatise les difficultés que l’on rencontre lorsque plusieurs personnes acquièrent ensemble, et que l’une d’elles est déjà propriétaire. Le tribunal se demande s’il n’y a pas violation du principe d’égalité et de non discrimination car l’article 46bis refuse l’abattement partiel au prorata de la quote-part d’acquisition dans le chef d’un acquéreur qui ne possède pas en pleine propriété un immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation lorsqu’un coacquéreur possède déjà la totalité en pleine propriété d’un immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation, alors que l’abattement est accordé intégralement si l’acquéreur achète seul le même immeuble ou partiellement si l’acquéreur achète le même immeuble conjointement avec un coacquéreur qui ne possède pas non plus la totalité en pleine propriété d’un immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation. Cette affaire est à suivre. Elle est inscrite sous le numéro 5059 du rôle de la Cour.

20 janvier 2011 C’est fait ! Une ordonnance du 24 décembre 2010 de la Région de Bruxelles-Capitale modifie l’article 159 du Code des droits d’enregistrement pour exclure les aliénations de terrains lorsqu’elles sont soumises à la TVA. L’exemption est subordonnée à l’indication dans l’acte des mentions de la date de la première occupation ou de la première utilisation sur laquelle porte la convention, du bureau TVA compétent et lorsque l’assujetti est occasionnel, de la date de son option. Si l’opération est mixte (parcelle avec TVA et parcelle avec DE), il faut mentionner la désignation cadastrale précise des biens concernés. Enfin, si la TVA est due alors que les DE ont été versés, ceux-ci sont restitués (art. 159, 8 et 209, 6° CDE). L’ordonnance entre en vigueur le 1er janvier, comme il se doit. Après la Wallonie et la Flandre, Bruxelles a suivi pour éviter une double taxation (TVA et DE) sur le terrain en cas d’aliénation d’un bâtiment neuf et du sol attenant, simultanément et pas un même propriétaire.

19 janvier 2011 La règlementation des prix date de 1945, époque où il fallait lutter notamment contre les abus rendus possible par la rareté des produits. C’est ainsi que l’article 1er, § 2, de la loi du 22 janvier 1945 sur la réglementation économique et les prix constitue l’infraction d’avoir pratiqué des prix supérieurs aux prix normaux. Des entreprises avaient facturé des travaux de terrassement à un prix plus de 30 fois supérieur au coût du sous-traitant qui les a réalisés. Les maîtres de l’ouvrage se sentent abusés. Ils portent plainte sur base de la disposition précitée, estimant que le prix n’est pas normal. Les entrepreneurs sont acquittés au motif de ce que le plaignants avaient protesté la facture et refusé de payer, privant ainsi l’entrepreneur de réaliser un bénéfice illicite. Les maîtres de l’ouvrage forment un pourvoi en cassation. La Cour de cassation relève que l’infraction n’est pas seulement constituée lorsque le vendeur obtient paiement d’un prix anormal, mais aussi lorsqu’il offre sur le marché des produits à un prix anormal. Pour la Cour de cassation, le prix dont la normalité est soumise au contrôle n’est pas seulement celui dont le vendeur a obtenu le paiement mais aussi celui qu’il affiche, décide, fixe, propose ou exige. En d’autres termes, pour qu’existe l’infraction de pratiquer un prix anormal, il n’est pas requis que ce prix ait été payé (Cass., 5 janvier 2011, rôle n° P.10.1322.F, www.juridat.be).

18 janvier 2011 L’administration générale de la trésorerie publie au M.B. du 18 janvier 2011 un avis selon lequel le taux de l’intérêt légal en matière civile pour 2011 s’élève à 3,75 % (art. 2, § 1, de la loi du 5 mai 1865 modifiée par les articles 87 et 88 de la Loi-programme I du 27 décembre 2006). Pour mémoire, ce taux était de 3,25 % en 2010, 5,5 % en 2009, 7 % en 2008 et 6 % en 2007. Hier, nous avons communiqué le taux de l’intérêt notionnel, qui n’est pas un véritable taux d’intérêt mais une déduction fiscale. On attend la publication imminente de l’intérêt légal en matière de transaction commerciale, selon l’article 5 de la loi du 2 août 2002. Le taux de l’intérêt légal en matière fiscale reste fixé à 7 % l’an (art. 2 § 2 de la loi du 5 mai 1865 modifié par les articles 87 et 88 de la Loi-programme I du 27 décembre 2006). En matière sociale, le taux est pareillement fixé à 7 % (art. 42 et 423 de la loi programme du 8 juin 2008). On notera que les secrétariats sociaux font l’objet d’un traitement de faveur. Pour les cotisations encaissées qu’ils négligent de transférer, le taux de l’intérêt est pour eux de 25 %.

17 janvier 2011 Intérêts notionnels. Un avis du 6 janvier 2011 du SPF Finances, publié au M.B. du 17 janvier, fixe le taux pour l’exercice d’imposition 2012 de la déduction fiscale pour capital à risque à 3,425 %. Pour les petites sociétés, répondant aux critères de l’article 15 du Code des sociétés, le taux est de 3,925 % (art. 205quater, §§ 2 et 6, CIR/92).

16 janvier 2011 L’article 577-8, § 4, 11° du Code civil prévoit que le syndic est chargé « de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale, et notamment par un site Internet ». On s’est demandé si la mise en ligne sur un site Internet est une obligation ou un exemple donné par la loi. Une question parlementaire a été posée par le député CD&V Raf Terwingen. Dans sa réponse, le secrétaire d’état Carl Devlies (également CD&V) précise que selon lui la mise en ligne par un site web est une possibilité et non une obligation. Bonne nouvelle pour les copropriétés désargentées.

15 janvier 2011 L’arrêt Seeling est bien mort. Il permettait de déduire la TVA payée en amont sur un bâtiment affecté à l’entreprise de l’assujetti et mis à disposition du dirigeant ou de son personnel. La loi du 29 décembre 2010 (M.B. 31 décembre 2010) transpose la directive 2009/162/UE du Conseil du 22 décembre 2009 en insérant un paragraphe 1erquinquies à l’article 45 du Code de la TVA, disant qu’ « en ce qui concerne les biens immeubles par nature et les autres biens d’investissement et services sujets à révision en vertu de l’article 48, § 2 qui font partie du patrimoine de l’entreprise de l’assujetti et qui sont utilisés à la fois pour les besoins de son activité économique et pour ses besoins privés ou pour les besoins privés de son personnel ou, plus généralement à des fins étrangères à son activité économique, l’assujetti ne peut déduire la taxe grevant les biens et les services afférents à ces biens qu’à concurrence de leur utilisation pour les besoins de son activité économique. » Donc la partie destinée à l’habitation du dirigeant ne permettra plus, en proportion, la déduction de la TVA. Un changement de proportion donnera lieu à révision. Pour les immeubles, on s’y attendait mais quid des voitures de société mises à destination des membres du personnel ? Faudra-t-il opérer ici aussi une déduction partielle ?

14 janvier 2011 L’administration publie un avis relatif à l’indexation automatique en matière d’impôts sur les revenus (ex. 2012) concernant les forfaits et montants déductibles (exemples : le montant maximum déductible des dépenses pour l’entretien et la restauration d’immeubles classés passe de 25.000 € à 35.350 € ; la réduction d’impôt pour la rénovation d’une habitation donnée en location via une agence immobilière sociale passe de 7.500 € à 10.600 €, etc. Voyez le document ci-joint :  Indexation automatique en matière d’impôt sur les revenus.

13 janvier 2011 Un arrêté du 16 décembre 2010 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale met en œuvre le projet de définition d’une forme urbaine pour la rue de la Loi et ses abords au sein du Quartier européen, par un PPAS que la Ville de Bruxelles est invitée à approuver dans les 24 mois. Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale avait déjà approuvé le schéma directeur « Quartier européen » le 24 avril 2008 ainsi que le plan de mobilité régional le 9 septembre 2010. Les principes sur lesquels doit s’appuyer le PPAS excluent le tunnel sous la rue de la Loi jusqu’à la petite ceinture.

12  janvier 2011 Une agence immobilière sociale ou une association de promotion du logement (l’opérateur) peut recevoir l’intervention du Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie pour tout logement inoccupé qu’il prend en gestion ou en location ou qu’il gère, que le propriétaire soit une personne physique ou une société. Le Fonds accorde des subventions et des prêts, par l’intermédiaire de l’opérateur. Ce financement porte sur des travaux qui réhabilitent un logement inoccupé depuis au moins douze mois. Au terme des travaux, le logement est géré ou loué par l’opérateur, pendant au moins neuf ans. L’arrêté du Gouvernement wallon du 23 décembre 2010 fixe l’intervention. Elle ne peut dépasser 52.000 € par logement avec un supplément de maximum 23.000 € si le bien présente une valeur patrimoniale significative.

11 janvier 2011 L’arrêté du 3 décembre 2010 du Gouvernement wallon accorde une intervention de la Région dans le loyer des logements pris en gestion ou loués par une agence immobilière sociale ou par une association de promotion du logement. Cette intervention vient en déduction du montant du loyer à payer mensuellement par le locataire à l’opérateur et est fixé  à 100 € (3 chambres), 120 € (4 chambres) et 140 € (5 chambres et plus). L’intervention est  majorée de 30 € si le logement est situé en zone de pression immobilière sans qu’elle puisse excéder 150 €.

10 janvier 2011 Un exploitant d’établissement ne doit pas négliger le risque de fermeture lorsque son établissement est le lieu d’un trafic ou d’une consommation de stupéfiants, même si l’exploitant est étranger à cette situation. Dans un arrêt du 22 décembre 2010, la Cour de cassation résume bien la mesure : « La fermeture temporaire visée à l’article 4, § 4bis, de la loi du 24 février 1921 est une mesure de sûreté applicable aux établissements dont les propriétaires et exploitants ne sont pas auteurs, coauteurs ou complices des infractions à ladite loi qui y ont été commises. Pareille mesure doit être motivée par le danger social que l’établissement représente, le juge ayant à vérifier si le risque qui y est associé justifie concrètement, au moment où il statue, l’injonction de fermer donnée à un tiers. L’arrêt constate que la discothèque des demandeurs a abrité pendant deux ans un important trafic de stupéfiants, qu’un jeune homme y a consommé une dose mortelle de drogue, que la consommation d’amphétamines par de nombreux clients du dancing n’a pu être ignorée de ses exploitants, que dans leur esprit, cette consommation était inévitable, qu’ils ont privilégié la marche commerciale de leur entreprise au détriment de la santé publique, et que même le décès d’une victime ne les a pas conduit à prendre les mesures nécessaires.  L’arrêt considère que cet état d’esprit n’est pas de nature à limiter de manière effective la consommation de stupéfiants lors des soirées que les demandeurs organisent.  Il précise en effet qu’il y a lieu, pour l’avenir, d’inciter ceux-ci à prendre toutes les mesures nécessaires pour améliorer la salubrité de leur établissement. Ces motifs ne concernent pas uniquement une situation dangereuse mais révolue, puisqu’ils rattachent les circonstances concrètes et graves que l’arrêt décrit à la nécessité actuelle d’en prévenir la réitération. Les juges d’appel ont, ainsi, légalement justifié leur décision. » A bon entendeur … (Cass., 22 décembre 2010, rôle n° P.10.1296.F, www.juridat.be).

9 janvier 2011 L’IPI a pris position sur la problématique des intermédiaires à l’achat (IPIMail n° 29, août 2010). Certains professionnels se sont crus autorisés à pratiquer le courtage à l’achat sans être inscrit à l’Institut. Il s’agit de celui qui recherche un bien pour l’acheteur, le courtier traditionnel recherchant plutôt un acheteur pour le vendeur. Selon l’IPI, le courtier à l’achat est un courtier immobilier comme un autre et doit donc respecter les conditions d’accès à la profession et être inscrit à l’IPI. On notera que l’exercice illégal de la profession d’agent immobilier est sanctionné, sur le plan civil, de la nullité du contrat. Le courtier à l’achat ne peut donc obtenir de son client le paiement de sa commission, s’il n’est pas inscrit à l’IPI.

8 janvier 2011 En Région wallonne, lors de la vente d’une maison unifamiliale, il faut, depuis le 31 décembre 2010, disposer d’un certificat de performance énergétique du bâtiment (PEB) et le remettre à l’acheteur. Pour les maisons couvertes par un permis d’urbanisme demandé à partir du 1er décembre 1996, l’obligation existait depuis le 1er juin 2010. Désormais, c’est valable pour toutes les ventes de maison unifamiliale. Pour les immeubles neufs à construire, l’obligation de se conformer aux exigences techniques de la PEB existe depuis 2008. Un audit énergétique réalisé au plus tard le 31 décembre 2010 vaut certificat PEB pour une durée de 5 ans. Si la maison vendue à un promoteur est destinée à être démolie et reconstruite dans le respect des normes PEB, faut-il produire un certificat PEB ? Oui, même si dans ce cas, c’est parfaitement inutile. Le législateur wallon aurait pu prévoir une dispense en ce cas, mais il faut dire que la directive ne prévoit pas un tel cas non plus.

7 janvier 2011 Dans la loi du 2 juin 2010 sur la copropriété (art. 577-8/2 du Code civil), le contrôle des comptes est confié à un « commissaire aux comptes », copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. Cela fâche l’Institut des experts-comptables car ceux-ci, avec les réviseurs d’entreprises, disposent d’un monopole légal en la matière (article 34, 1° juncto article 37 de la loi du 22 avril 1999 relative aux professions comptables et fiscales). L’Institut des Experts-comptables et des Conseils fiscaux, l’Institut des Réviseurs d’Entreprises et plusieurs experts-comptables externes et réviseur d’entreprises ont dès lors introduit un recours en annulation contre cette loi, en vue de faire confirmer le monopole des experts-comptables externes et réviseurs d’entreprises sur cette mission.

6 janvier 2011 Publication de l’arrêté royal du 12 décembre 2010 rendant obligatoire la convention collective de travail du 11 juin 2010, conclue au sein de la Commission paritaire pour la gestion d’immeubles, les agents immobiliers et les travailleurs domestiques, relative à la prépension conventionnelle à 56 ans (longue carrière). La prépension est accordée dans tous les cas de licenciement, sauf pour motif grave, d’un travailleur ayant atteint l’âge de 56 s’il peut se prévaloir d’un passé professionnel d’au moins 40 ans en tant que travailleur salarié et s’il a commencé à travailler avant 17 ans ou s’il fut apprenti avant le 1er septembre 1983. L’indemnité complémentaire est à charge du « Fonds social et de garantie pour la gestion d’immeubles » si le travailleur a 5 ans d’activités consécutives dans le secteur au moment du licenciement.

5 janvier 2011 Lorsque le projet de PCD ou de PPAS est susceptible d’avoir des incidences sur l’environnement d’une autre Région ou d’un autre Etat membre de l’UE, le projet de plan accompagné du rapport sur les incidences environnementales est transmis aux autorités compétentes des entités concernées. L’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 16 décembre 2010 met en œuvre les modalités de cette procédure. Un autre arrêté, portant la même date, fait de même, au niveau régional et non plus communal, à l’occasion de l’élaboration d’un PRD ou d’un PRAS.

4 janvier 2011 Dans une décision anticipée n° 2010.184 du 13 juillet 2010, l’administration admet que la constitution d’un droit d’emphytéose par une société au taux de 0,2 % et la vente du tréfonds à une autre société au taux de  10 % (Flandre), sans requalification en vente de la totalité, moyennant les engagements et conditions suivantes : un expert indépendant a évalué le bien et le droit réel. Pour un droit de  99 ans, l’expert a retenu une clef de 93,19 % (emphytéose) et 6,81 % (tréfonds). Le tréfonds est vendu 15 jours après la constitution de l’emphytéose. Les sociétés concernées se sont engagées dans les actes notariés à ne pas remembrer la propriété durant le temps de l’emphytéose. Elles se sont engagées à ce que les administrateurs communs ne disposeront pas de la majorité au conseil et ne pourront engager la société envers les tiers. Pendant 5 ans après l’enregistrement des actes, le contrôle des sociétés ne changera pas, sauf nantissement des actions entre les mains d’une même banque.

3 janvier 2011 Maintenir un immeuble de logement inoccupé peut constituer une infraction administrative (nouvel article 23duodecies du Code bruxellois du logement). Le Code prévoit que des associations ayant pour objet la défense du droit au logement et jouissant de la personnalité civile peuvent déposer plainte, si elles sont agréées. Ces associations peuvent même demander au juge des référés toute mesure afin d’en assurer l’occupation. L’arrêté du 9 septembre 2010 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale fixe les conditions d’agrément de ces associations. Ces conditions sont assez souples. Il faut notamment trois ans d’activité dans le domaine du logement.

2 janvier 2011 Dans une décision anticipée n° 2010.238 du 13 juillet 2010, l’administration fiscale admet que la scission partielle qui vise à loger deux activités nettement différentes dans des sociétés distinctes, n’a pas comme objectif principal ou comme un de ses objectifs principaux, la fraude ou l’évasion fiscale au sens de l’article 183bis, CIR/92 et tombe sous le régime de neutralité fiscale de l’article 211, § 1er, CIR/92. L’opération peut également être réalisée sous le régime d’exonération des droits d’enregistrement de l’article 117, § 2, CDE (apport de branche d’activité).

1er janvier 2011 Le décret flamand du 23 décembre 2010 (M.B. du 31 décembre 2010), en vigueur le 1er janvier 2011, adapte le Code des droits d’enregistrement flamand à la soumission de la vente simultanément du terrain attenant et du bâtiment, par le même assujetti qu’il soit professionnel ou sur option. J’y consacre un article (voir en page accueil) La Flandre a donc adapté son Code juste à temps. On sait que la Wallonie a agi immédiatement après l’arrêt Breitsohl, par son décret du 9 décembre 2004 entré en vigueur du fait de la modification, au 1er janvier 2011, du Code de la TVA. Et Bruxelles ? Il existe une proposition d’ordonnance (n° A-135/1 et A-135/2 – 2010/2011) qui reproduit le régime wallon. Mais Bruxelles est en retard. Actuellement, le risque de double taxation est une réalité à Bruxelles.

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Quand les époux peuvent-ils couvrir la nullité de la vente entre époux ?

L’article 1595 du Code civil prohibe en principe la vente entre époux. Cette interdiction subsiste tant que dure le mariage. La nullité de la vente qui en découle est une nullité relative. Dès lors, cette nullité peut être couverte. En d’autres termes, les époux peuvent y renoncer. Mais la nullité ne peut être couverte qu’à […]

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L’article 1595 du Code civil prohibe en principe la vente entre époux.

Cette interdiction subsiste tant que dure le mariage.

La nullité de la vente qui en découle est une nullité relative.

Dès lors, cette nullité peut être couverte. En d’autres termes, les époux peuvent y renoncer.

Mais la nullité ne peut être couverte qu’à un moment où la cause de nullité a cessé d’exister, c’est-à-dire après le mariage.

Le juge avait déduit la confirmation de la vente par les époux en relevant des éléments qui avaient eu lieux avant le divorce.

La Cour de cassation a donc cassé cette décision (Cass., 24 février 2017, rôle n° C.16.0285.N, www.juridat.be).

Krachtens artikel 1595 Burgerlijk Wetboek kunnen echtgenoten in principe geen koopovereenkomst met elkaar sluiten.

Dat verbod blijft bestaan zolang het huwelijk niet is beëindigd.

De niet-naleving van dat verbod wordt gesanctioneerd door een relatieve en derhalve voor bevestiging vatbare nietigheid.

Deze bevestiging kan slechts plaatsgrijpen nadat de nietigheidsgrond heeft opgehouden te bestaan.

De appelrechters die een bevestiging van de nietige koopovereenkomst afleiden uit elementen die dateren van vóór de ontbinding van het huwelijk, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.

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