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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente de la chose d’autrui : rapport entre le droit de la vente et le droit de la copropriété

La vente de la chose d’autrui est nulle, dit l’article 1599 du Code civil. C’est l’évidence, puisque vendre signifie transférer la propriété par le seul échange des consentements, ce qui suppose que l’on soit propriétaire.

Ce qui est moins évident, c’est que la sanction de la nullité n’est ouverte qu’à l’acheteur et est susceptible de confirmation (P. Wéry, « La vente de la chose d’autrui et les obstacles à son annulation », R.C.J.B., 2011, p. 16 ; Cass., 6 mars 1998, Pas., I, 1998, p. 125), ce qui signifie que la vente subsiste si l’acheteur n’en demande pas la nullité. Or il ne peut y avoir de vente sans transfert de propriété…

Dans le même registre, il est étonnant de relever que le Code civil rattache le sort de la vente de la chose d’autrui à l’obligation du  vendeur  de garantir l’acheteur contre l’éviction (art. 1635). Or la garantie relève de l’exécution du contrat, ce qui suppose qu’il fut d’abord valablement conclu.

Et, comme la nullité est rattachée à la garantie d’éviction, l’acheteur ne peut plus poursuivre la nullité si le vendeur est devenu propriétaire, la cause d’éviction ayant disparu (Cass., 30 janvier 1941, Pas., I, 1941, p. 24).

L’incohérence n’est qu’apparente. En réalité la vente de la chose d’autrui ne subsiste pas comme vente mais comme contrat innommé, par lequel une personne s’engage à devenir propriétaire pour vendre un immeuble. Comme vente, par contre, le contrat est nul à défaut d’objet.

Le cas le plus fréquent de vente de la chose d’autrui survient lorsqu’un indivisaire vend un immeuble indivis sans l’accord de l’autre indivisaire. Il cède de la sorte une part qui ne lui appartient pas.

L’acheteur peut poursuivre l’annulation de la vente sur base de l’article 1599 du Code civil mais, tant qu’il ne le fait pas, la vente subsiste.  Ce principe, tel qu’on l’a expliqué, doit cependant être aussi confronté au droit de la copropriété.

En effet, l’article 577-2, § 6, DU Code civil dispose que les actes de disposition, comme la vente, ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires. Cette disposition règle les rapports des copropriétaires entre eux. Elle ne régit pas les rapports des copropriétaires avec les tiers. Ni le tiers acquéreur ni l’indivisaire vendeur ne peut l’invoquer pour faire annuler la vente de l’immeuble.

La sanction de l’article 577-2 est donc une inopposabilité de la vente aux autres indivisaires et non une nullité du contrat. Cette sanction ouverte en faveur des seuls co-indivisaires est sans effet sur l’application de l’article 1599 du Code civil. Un arrêt du 23 mai 2014 de la Cour de cassation illustre ce principe (rôle n° C.13.0286.F, www.juridat.be).

Sur action du tiers indivisaire lésé, la Cour d’appel de Mons avait jugé que la convention litigieuse était valable car « la nullité prévue à l’article 1599 est une nullité relative, seul l’acheteur ayant qualité pour l’invoquer à l’exclusion des tiers. »

Aussi, la Cour d’appel avait retenu une faute dans le chef de l’indivisaire vendeur  et avait ordonné que les opérations de liquidation-partage devaient se fonder sur une « évaluation par équivalent […] des biens ainsi détournés en fraude des droits de la demanderesse, en tenant compte de leur valeur au jour de la convention de cession […] ».

La Cour de cassation a cassé l’arrêt montois au motif de ce que « l’acte de cession d’un bien indivis à un tiers, fût-il valable à l’égard de ce dernier, est inopposable à celui de ses copropriétaires qui n’y a pas consenti. »

La question n’était donc pas de savoir si la vente était nulle ou pas, car elle était inopposable au co-indivisaire. Les juges d’appel ne pouvaient donc imposer les effets de la vente dans les opérations de liquidation-partage.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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