Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente de la chose d’autrui : rapport entre le droit de la vente et le droit de la copropriété

La vente de la chose d’autrui est nulle, dit l’article 1599 du Code civil. C’est l’évidence, puisque vendre signifie transférer la propriété par le seul échange des consentements, ce qui suppose que l’on soit propriétaire.

Ce qui est moins évident, c’est que la sanction de la nullité n’est ouverte qu’à l’acheteur et est susceptible de confirmation (P. Wéry, « La vente de la chose d’autrui et les obstacles à son annulation », R.C.J.B., 2011, p. 16 ; Cass., 6 mars 1998, Pas., I, 1998, p. 125), ce qui signifie que la vente subsiste si l’acheteur n’en demande pas la nullité. Or il ne peut y avoir de vente sans transfert de propriété…

Dans le même registre, il est étonnant de relever que le Code civil rattache le sort de la vente de la chose d’autrui à l’obligation du  vendeur  de garantir l’acheteur contre l’éviction (art. 1635). Or la garantie relève de l’exécution du contrat, ce qui suppose qu’il fut d’abord valablement conclu.

Et, comme la nullité est rattachée à la garantie d’éviction, l’acheteur ne peut plus poursuivre la nullité si le vendeur est devenu propriétaire, la cause d’éviction ayant disparu (Cass., 30 janvier 1941, Pas., I, 1941, p. 24).

L’incohérence n’est qu’apparente. En réalité la vente de la chose d’autrui ne subsiste pas comme vente mais comme contrat innommé, par lequel une personne s’engage à devenir propriétaire pour vendre un immeuble. Comme vente, par contre, le contrat est nul à défaut d’objet.

Le cas le plus fréquent de vente de la chose d’autrui survient lorsqu’un indivisaire vend un immeuble indivis sans l’accord de l’autre indivisaire. Il cède de la sorte une part qui ne lui appartient pas.

L’acheteur peut poursuivre l’annulation de la vente sur base de l’article 1599 du Code civil mais, tant qu’il ne le fait pas, la vente subsiste.  Ce principe, tel qu’on l’a expliqué, doit cependant être aussi confronté au droit de la copropriété.

En effet, l’article 577-2, § 6, DU Code civil dispose que les actes de disposition, comme la vente, ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires. Cette disposition règle les rapports des copropriétaires entre eux. Elle ne régit pas les rapports des copropriétaires avec les tiers. Ni le tiers acquéreur ni l’indivisaire vendeur ne peut l’invoquer pour faire annuler la vente de l’immeuble.

La sanction de l’article 577-2 est donc une inopposabilité de la vente aux autres indivisaires et non une nullité du contrat. Cette sanction ouverte en faveur des seuls co-indivisaires est sans effet sur l’application de l’article 1599 du Code civil. Un arrêt du 23 mai 2014 de la Cour de cassation illustre ce principe (rôle n° C.13.0286.F, www.juridat.be).

Sur action du tiers indivisaire lésé, la Cour d’appel de Mons avait jugé que la convention litigieuse était valable car « la nullité prévue à l’article 1599 est une nullité relative, seul l’acheteur ayant qualité pour l’invoquer à l’exclusion des tiers. »

Aussi, la Cour d’appel avait retenu une faute dans le chef de l’indivisaire vendeur  et avait ordonné que les opérations de liquidation-partage devaient se fonder sur une « évaluation par équivalent […] des biens ainsi détournés en fraude des droits de la demanderesse, en tenant compte de leur valeur au jour de la convention de cession […] ».

La Cour de cassation a cassé l’arrêt montois au motif de ce que « l’acte de cession d’un bien indivis à un tiers, fût-il valable à l’égard de ce dernier, est inopposable à celui de ses copropriétaires qui n’y a pas consenti. »

La question n’était donc pas de savoir si la vente était nulle ou pas, car elle était inopposable au co-indivisaire. Les juges d’appel ne pouvaient donc imposer les effets de la vente dans les opérations de liquidation-partage.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

Lire plus arrow_forward

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

  • Sitothèque

  • close