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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Renouvellement de bail et droit de préemption

Que devient le droit de préemption en cas de renouvellement du bail ?

Dans le bail de droit commun, l’article 1738 du Code civil prévoit les conséquences de la tacite reconduction.

Selon cette disposition, le bail est reconduit « aux mêmes conditions » si, à l’expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur.

Les mêmes conditions sont-elles seulement celles du bail ou également les conventions accessoires non locatives ?

Autrement dit, la tacite reconduction fait-elle survivre le droit de préemption ?

Selon Madame Merchiers, le droit de préemption figurant dans le bail peut être considéré comme une condition de celui-ci, qui se retrouvera dans le bail reconduit (Rép. Not., Y. Merchiers, Tome VIII, « Les baux »,  Livre 1, éd. 1997,  Bail en général, n° 435).

En revanche, si le pacte est stipulé dans un acte séparé, il faudra démontrer que les parties ont considéré le pacte comme indivisible (Liège, 8 mars 1993, J.L.M.B., 1993, p. 1165, somm. ; Chron. not., Liège, 1994, vol. XIX, p. 120).

En réalité, ce sont les seules conditions locatives qui sont visées par l’article 1738 du Code civil, et celles qui leur sont attachés de manière indissociable.

Aussi, que le pacte soit convenu dans le bail ou dans un instrument séparé, il appartiendra au preneur de démontrer que son droit de préemption était indissociable de son consentement à la location.

Cela sera généralement aisé si, par exemple, le preneur envisage des travaux importants.

D’autre part, si la rédaction du droit de préemption limite celui-ci « à la durée du bail », il faudra prouver davantage que l’indissociabilité des conventions pour faire survivre la préemption à l’expiration du bail.

Lorsque le renouvellement du bail n’est pas tacite mais exprès, c’est la convention des parties qui règle le sort du droit de préemption dans le nouveau bail.

Si les parties ne le précisent pas dans leur avenant de reconduction, ce droit prendra évidemment fin avec le bail expiré.

Dans le bail de résidence principale, à défaut de congé donné dans les délais, le bail est prorogé en vertu de la loi « aux mêmes conditions » que le bail échu (art. 3, § 1, alinéa 3, et § 7, alinéa 3, de la loi du 20 février 1991).

La question ne se posera pas car il s’agit d’une prorogation et non d’un renouvellement.

C’est seulement la durée de la convention qui se voit augmentée de trois années supplémentaires, le bail subsistant.

Dans le bail commercial, il existe une procédure spécifique encadrant le renouvellement (art. 13 et 14 de la loi du 30 avril 1951).

En principe, comme le bail renouvelé est un nouveau bail, un droit de préemption convenu « pour la durée du bail », ne subsiste pas lorsque le bail a été renouvelé (J.P., Jumet, 24 mai 1993, J.L.M.B., 1997, p. 77, somm. ; B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Bruxelles, Larcier, 2011, p. 1181, n° 1256).

La raison est, une fois encore, que le pacte de préemption convenu pour la durée du bail et portant sur l’immeuble loué, est une convention distincte du bail qui devient caduc à l’expiration de celui-ci.

Il faut toutefois noter que l’article 14 énonce que « la notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail (…). »

Si le preneur précise que, parmi les conditions, figure le maintien de son droit de préemption, le nouveau bail qui pourra naître de la demande de renouvellement poursuivra le droit de préemption.

En pratique, les demandes sont généralement formées « aux conditions en cours » ; est-ce une formulation suffisante pour assurer la reproduction du droit de préemption dans le bail renouvelé ?

La tendance de la jurisprudence est que la faveur de pouvoir préempter, même si elle est inscrite dans le contrat de bail, relève d’un pacte adjoint et ne traduit aucune obligation locative (M. La Haye et J. Vankerckhove, « Le Louage de choses », Les Novelles, Les Baux en général, Vol.  1, n° 1817).

La mention « aux conditions en cours » ne viserait donc que les conditions locatives.

En effet, le preneur ne trouve dans la loi sur les baux commerciaux aucun droit à obtenir la reconduction du droit de préférence, car cette préférence n’appartient pas à l’essence de la location et parce que sa suppression ne porte aucune atteinte aux droits reconnus au locataire par la loi sur les baux commerciaux.

Il faut dès lors une stipulation spéciale à l’occasion de la procédure de renouvellement, ou en dehors mais expresse, pour que le nouveau bail poursuive ce droit (J.P. Bruxelles, 3ième canton, 1er juillet 1966, J.T., 1966, p. 670).

Enfin, que devient un droit de préemption stipulé dans un bail lorsque l’immeuble est vendu ?

Le droit de préemption perd son objet si le bien est vendu sans que le titulaire du droit du d’être préféré ne l’exerce.

Le bénéficiaire du droit de préemption perd en effet ce droit s’il ne l’exerce pas à la vente du bien ; l’obligation corrélative ne passe pas à l’acquéreur, les dettes ne se transmettant pas sauf stipulation spéciale.

Si les conditions de la vente contiennent la reprise de cet engagement par l’acquéreur, c’est en réalité un nouveau droit de préemption qui naîtra.

L’application de l’article 1743 du Code civil ne suffit pas à cet effet. Il est vrai que cette disposition substitue l’acquéreur au bailleur originaire, mais cela ne peut à la fois assurer la survie du droit de préemption après la vente, ni transmettre des droits et obligations non locatifs.

D’ailleurs, de manière générale, l’article 1743 du Code civil ne concerne que la position locative et non les conventions adjacentes.

Il en résulte que les conventions particulières comme un droit de préemption, une clause de non concurrence, un contrat de fourniture, un engagement de reprise d’équipement, etc., ne lieront pas l’acquéreur à défaut de clause particulière.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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