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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (VII)

Qu’en est-il dans le bail de longue durée ?

Le bail de plus de neuf ans (art. 3, § 7) est réglementé comme le bail de neuf ans. On lui appliquera les mêmes règles. Ainsi, il sera prorogé de trois ans à défaut d’un avis y mettant fin notifié au moins six mois avant son échéance. Ce bail est résiliable par le bailleur au troisième triennat et ainsi de suite moyennant une indemnité de 3 mois.

Le bail à vie est prévu dans la loi sur le bail de résidence principale depuis la modification légale du 13 avril 2007 (art. 3, § 8). Ce bail n’est en principe pas régi par l’article 3, §§ 2, 3 et  4 (congé pour occupation personnelle, travaux importants ou moyennant le versement d’une indemnité), sauf si on en dispose autrement dans le bail ce qui n’est pas dans l’esprit du bail à vie. Le bail à vie à présent réglementé est plus intéressant que le droit d’habitation de l’article 632 du Code civil qui est strictement personnel et qui est surtout soumis au droit proportionnel d’enregistrement de 10 % ou 12,5 % selon les Régions alors que la formalité est gratuite pour le bail d’habitation.

Notons enfin que la subrogation de l’article 9 l’article peut pleinement s’appliquer même si le bail de résidence principale a une durée de plus de neuf an et n’est pas transcrit (M. Grégoire, « Publicité foncière, sûretés réelles et privilèges », Bruylant, Bruxelles, 2006, p. 29). En ce cas, l’article 9 prime.

Quelques règles générales à retenir encore :

  1. Lorsque l’expiration du bail est proche et que l’acquéreur veut laisser le bail se terminer, il ne doit pas perdre de vue qu’un congé doit de toute façon être notifié au moins six mois avant l’échéance de la durée de neuf ans, faute de quoi il y aura prorogation (ce n’est pas un nouveau bail) pour trois ans, plusieurs prorogation pouvant se succéder (art. 3, § 1, al 2 et 3).
  2. S’il s’agit d’un bail de courte durée qui va prendre fin, il faut aussi donner congé au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Sinon, même en cas de nouveau contrat, le bail est réputé être un bail de neuf an depuis le début du bail initial de courte durée (art. 3, § 6), aux mêmes loyers et conditions.
  3. Le preneur qui a reçu congé du bailleur peut demander (une seule fois) la prorogation de son bail par lettre recommandée un mois avant la fin du bail, s’il justifie de circonstances exceptionnelles (art. 11). Le juge de paix peut accorder une durée déterminée complémentaire « en tenant compte de l’intérêt des deux parties » avec éventuellement une augmentation de loyer. Cela signifie que le bailleur ou l’acquéreur subrogé ne sera jamais certain de la date à laquelle il reprendra possession de son bien en notifiant un congé.
  4. Le preneur qui reçoit congé a le droit de donner un contre-préavis sans indemnité lui permettant de mettre fin au bail après un mois seulement (pour l’hypothèse où, par exemple, il trouve rapidement un autre logement). En dehors d’un congé reçu, le preneur a toujours le droit de résilier le bail de neuf ans à tout moment et sans motif, moyennant un préavis de trois mois prenant cours le premier jour du mois qui suit. Il doit cependant verser au bailleur une indemnité de 3, 2 ou 1 mois de loyer s’il résilie le bail respectivement pendant la première, la deuxième ou la troisième année.
  5. En revanche, si le bail n’est pas enregistré, le preneur peut quitter les lieux sans indemnité ni préavis (article 3, § 5, al. 3). Sa décision prendra-t-elle cours le premier jour du mois qui suit ? A mon avis non, car c’est le délai de préavis qui prend cours le premier jour du mois qui suit et, en ce cas, il n’y a pas de préavis.
  6. Ces deux dernières règles ne valent que pour le bail de neuf ans. Le bail de courte durée (jusqu’à trois ans) n’est en principe pas résiliable. Une clause diplomatique n’est en règle pas une résiliation mais l’effet d’une condition résolutoire.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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