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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (VII)

Qu’en est-il dans le bail de longue durée ?

Le bail de plus de neuf ans (art. 3, § 7) est réglementé comme le bail de neuf ans. On lui appliquera les mêmes règles. Ainsi, il sera prorogé de trois ans à défaut d’un avis y mettant fin notifié au moins six mois avant son échéance. Ce bail est résiliable par le bailleur au troisième triennat et ainsi de suite moyennant une indemnité de 3 mois.

Le bail à vie est prévu dans la loi sur le bail de résidence principale depuis la modification légale du 13 avril 2007 (art. 3, § 8). Ce bail n’est en principe pas régi par l’article 3, §§ 2, 3 et  4 (congé pour occupation personnelle, travaux importants ou moyennant le versement d’une indemnité), sauf si on en dispose autrement dans le bail ce qui n’est pas dans l’esprit du bail à vie. Le bail à vie à présent réglementé est plus intéressant que le droit d’habitation de l’article 632 du Code civil qui est strictement personnel et qui est surtout soumis au droit proportionnel d’enregistrement de 10 % ou 12,5 % selon les Régions alors que la formalité est gratuite pour le bail d’habitation.

Notons enfin que la subrogation de l’article 9 l’article peut pleinement s’appliquer même si le bail de résidence principale a une durée de plus de neuf an et n’est pas transcrit (M. Grégoire, « Publicité foncière, sûretés réelles et privilèges », Bruylant, Bruxelles, 2006, p. 29). En ce cas, l’article 9 prime.

Quelques règles générales à retenir encore :

  1. Lorsque l’expiration du bail est proche et que l’acquéreur veut laisser le bail se terminer, il ne doit pas perdre de vue qu’un congé doit de toute façon être notifié au moins six mois avant l’échéance de la durée de neuf ans, faute de quoi il y aura prorogation (ce n’est pas un nouveau bail) pour trois ans, plusieurs prorogation pouvant se succéder (art. 3, § 1, al 2 et 3).
  2. S’il s’agit d’un bail de courte durée qui va prendre fin, il faut aussi donner congé au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Sinon, même en cas de nouveau contrat, le bail est réputé être un bail de neuf an depuis le début du bail initial de courte durée (art. 3, § 6), aux mêmes loyers et conditions.
  3. Le preneur qui a reçu congé du bailleur peut demander (une seule fois) la prorogation de son bail par lettre recommandée un mois avant la fin du bail, s’il justifie de circonstances exceptionnelles (art. 11). Le juge de paix peut accorder une durée déterminée complémentaire « en tenant compte de l’intérêt des deux parties » avec éventuellement une augmentation de loyer. Cela signifie que le bailleur ou l’acquéreur subrogé ne sera jamais certain de la date à laquelle il reprendra possession de son bien en notifiant un congé.
  4. Le preneur qui reçoit congé a le droit de donner un contre-préavis sans indemnité lui permettant de mettre fin au bail après un mois seulement (pour l’hypothèse où, par exemple, il trouve rapidement un autre logement). En dehors d’un congé reçu, le preneur a toujours le droit de résilier le bail de neuf ans à tout moment et sans motif, moyennant un préavis de trois mois prenant cours le premier jour du mois qui suit. Il doit cependant verser au bailleur une indemnité de 3, 2 ou 1 mois de loyer s’il résilie le bail respectivement pendant la première, la deuxième ou la troisième année.
  5. En revanche, si le bail n’est pas enregistré, le preneur peut quitter les lieux sans indemnité ni préavis (article 3, § 5, al. 3). Sa décision prendra-t-elle cours le premier jour du mois qui suit ? A mon avis non, car c’est le délai de préavis qui prend cours le premier jour du mois qui suit et, en ce cas, il n’y a pas de préavis.
  6. Ces deux dernières règles ne valent que pour le bail de neuf ans. Le bail de courte durée (jusqu’à trois ans) n’est en principe pas résiliable. Une clause diplomatique n’est en règle pas une résiliation mais l’effet d’une condition résolutoire.

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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