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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (V)

Abordons à présent le bail de résidence principale. Ce bail est en principe conclu pour neuf ans (art. 3, § 1, al. 1, loi du 20 février 1991). Les parties peuvent déroger à cette disposition en prévoyant un bail de courte durée, d’une durée de trois ans maximum (art. 3, § 6), un bail de longue durée, qui peut excéder les neuf ans (art. 3, § 7) ou même un bail à vie (art. 3, § 8).

Que peut faire l’acquéreur ? Il faut commencer par distinguer trois cas de figure (art. 9) :

  • Le bail a été enregistré avant l’aliénation,
  • Le bail n’a pas été enregistré avant l’aliénation et le preneur occupe depuis moins de six mois,
  • Le bail n’a pas été enregistré avant l’aliénation mais l’occupation remonte à au moins six mois.

Si le bail a acquis date certaine avant l’acte authentique de vente du bien loué, l’acquéreur est subrogé aux droits et obligations du bailleur (l’acquéreur entre dans les chaussures du vendeur). En d’autres termes, l’acquéreur devient le bailleur et doit poursuivre le bail comme devait le faire le bailleur.

La date à prendre en considération est celle de la passation de l’acte authentique. Cet acte doit porter sur une « aliénation » ce qui constitue un terme assez large et recouvre tant les transmissions à titre gratuit qu’à titre onéreux. Enfin, s’agissant d’une véritable subrogation, l’existence dans le bail d’une faculté d’expulsion en cas d’aliénation est inopérante.

Si le bail n’a pas acquis date certaine et que le preneur n’occupe pas les lieux comme locataire depuis au moins six mois, le bail n’est pas opposable à l’acquéreur qui peut expulser le preneur sans devoir donner congé ni respecter un préavis. Le bailleur-vendeur doit en revanche indemniser le locataire selon les principes que nous avons déjà vus.

Enfin, si le bail n’a pas acquis date certaine et remonte à au moins six mois, l’acquéreur se voit opposer le bail mais peut donner congé au preneur, dans les conditions suivantes :

  • À tout moment, c’est-à-dire avec un préavis prenant cours le premier jour du mois qui suit (art. 3, § 9),
  • Moyennant un préavis de trois mois,
  • Pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 3, §§ 2, 3 et 4, que nous verrons plus loin (occupation personnelle, travaux importants et versement d’une indemnité),
  • Par un congé notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété.

On remarque immédiatement que la date certaine du bail est importante. Cela procède de l’enregistrement de la convention puisque le bail notarié est rare dans le domaine résidentiel, sauf pour les baux de longue durée ou les baux à vie.

L’importance de l’enregistrement réside dans le fait qu’en cas d’enregistrement avant la vente, la situation du locataire est inchangée, et dans le fait qu’à défaut de cette formalité :

  • Si l’occupation n’atteint pas six mois le locataire peut être expulsé,
  • Si l’occupation atteint six mois, le préavis du congé est de trois mois et non de six mois.

Concernant justement l’enregistrement du bail, notons que c’est le bailleur qui doit procéder à cette formalité (art. 5bis de la loi du 20 février 1991 et art. 35, 7°, C. enreg.). La formalité est gratuite (art. 161, 12°, b] C. enreg.) et commode puisqu’elle peut se faire par envoi électronique (même si à Bruxelles l’administration débordée y procède souvent avec un délai de plus de deux mois, … ce qui expose le bailleur à un amende !).

Dès lors que l’enregistrement repose sur le bailleur (le vendeur), il me paraît que le bailleur doive indemniser le preneur de son expulsion ou des trois mois de préavis perdus.

Il faut à présent opérer une deuxième distinction selon que le bail est de courte durée (jusque trois ans) ou de neuf ans et plus.

Dans le bail de neuf ans et plus, si le bail était enregistré avant l’acte authentique, l’acquéreur peut donner congé comme tout bailleur peut le faire, c’est-à-dire pour occupation personnelle, pour réaliser des travaux importants ou moyennant le versement d’une indemnité.

L’acquéreur peut aussi donner congé pour ces motifs si le bail (de plus de six mois) n’était pas enregistré mais en ce cas, le préavis n’est pas de six mois mais de trois mois et le congé peut être donné à tout moment et non à chaque triennat pour réaliser des travaux et en versant une indemnité.

Demain, on verra en détail, les conditions propres à ces congés (occupation personnelle, travaux importants et indemnité).

S’il s’agit d’un bail de courte durée, l’acquéreur doit respecter ce bail s’il était enregistré ; s’il n’était pas enregistré et remonte à moins de six mois, on sait que l’acquéreur peut expulser le preneur. Mais si l’occupation selon le bail de courte durée non enregistrée remonte à au moins six mois, l’acquéreur peut-il donner congé pour occupation personnelle, pour réaliser des travaux ou en versant une indemnité ?

L’acquéreur peut certes donner congé dans les conditions de l’article 3, §§ 2, 3 et 4, mais ces dispositions sont applicables au bail de neuf ans, pas au bail de courte durée. La question est donc de savoir si l’article 9, qui autorise l’acquéreur à expulser le preneur dans ces conditions, s’applique aussi au bail de courte durée. Cette question est controversée ; la doctrine est divisée.

J’ai examiné cette question dans un article auquel je me permets de vous renvoyer  http://gillescarnoy.be/2011/12/02/lacquereur-de-limmeuble-confronte-a-un-bail-de-courte-duree/.

Retenons seulement que certains auteurs exposent que l’article 9 ne s’applique qu’au bail de neuf ans puisqu’il fait référence à l’article 3 qui vise le bail de neuf ans ; par contre, d’autres auteurs estiment que si l’article 9 permet de résilier un bail de neuf ans, a fortiori doit-il en être de même pour le bail de trois ans. Une majorité d’auteurs reconnaissent que le bail de courte durée, non enregistré mais exécuté depuis plus de six mois, doit être respecté jusqu’à son terme. Je ne partage pas cet avis car le principe est l’inopposabilité vu le défaut d’enregistrement. Il faut dès lors interpréter strictement l’opposabilité relative de l’article 9 et appliquer l’article 3, §§ 3, 4 et 5 mutatis mutandis.

On verra demain les conditions permettant le congé du bailleur et de l’acquéreur, et celles au profit du preneur.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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