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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Preuve’

« J’aurais pu vendre à meilleur prix » : la difficile preuve du lien de causalité

Un agent immobilier reçoit une offre pour une maison dans la banlieue anversoise, au prix de 1.485.000 €, acte en main. La précision « acte en main » est écrite en français dans l’offre entièrement rédigée en néerlandais. L’agent immobilier transfère  l’information de l’offre le week end, aux propriétaires, par WhatsApp, sans autre commentaire. Le lundi, les […]

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Pas de preuve par email dans la vente immobilière

La Cour d’appel d’Anvers a jeté un sacré pavé dans la mare. L’affaire commence très banalement : des parties négocient une vente d’immeuble par échange d’emails avec l’agent immobilier. Il apparaît de la chaîne des courriels qu’un accord est survenu sur la chose et le prix. Puis l’affaire tourne mal et l’acheteur frustré réclame une indemnité […]

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Un écrit irrégulier ne fait pas un aveu

Monsieur emprunte de l’argent à Madame. Il dactylographie et signe la reconnaissance suivante : « Moi, X, j’ai reçu de Y le 6 mai 2004 le montant de 35.000 € (trente-cinq mille euros) à titre de prêt en cash. Pour accord. » Manifestement il ne rembourse pas et une procédure est engagée. Monsieur se défend en opposant l’irrégularité […]

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La preuve de la décharge et la preuve du paiement

Une dame donne mandat à sa cousine de gérer ses comptes bancaires. La mandataire procède à des retraits sur les comptes. Selon l’article 1993 du Code civil, le mandataire doit justifier au mandant ou aux héritiers de celui-ci, de la manière dont il a rempli son mandat. Le mandataire doit aussi restituer tout ce qu’il […]

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Le constat d’huissier

L’IPI mène une infatigable (et louable) chasse aux faux agents immobiliers. Pour les prendre en flagrant délit, l’IPI mandate un détective qui mène l’enquête. Ensuite, un constat est réalisé par un huissier en présence d’un délégué de l’IPI. Pour ce faire, l’IPI tente de piéger les faux agents immobiliers en jouant les faux candidats à […]

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Leg en duo

Le leg en duo est une formule bien connue. Une institution bénéficiant du taux de 7 % est désignée légataire universelle par testament. L’institution doit prendre en charge l’ensemble des droits et reverser un montant net aux héritiers qui auraient normalement été davantage taxés. Est-ce un abus fiscal (art. 18, § 2, CDE et 106 […]

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Le leg en duo est une formule bien connue. Une institution bénéficiant du taux de 7 % est désignée légataire universelle par testament.

L’institution doit prendre en charge l’ensemble des droits et reverser un montant net aux héritiers qui auraient normalement été davantage taxés.

Est-ce un abus fiscal (art. 18, § 2, CDE et 106 CS) ?

Il existe une règle essentielle en la matière : l’acte doit avoir été posé par le contribuable lui-même.

En matière successorale, les contribuables sont les héritiers ou légataires, pas le défunt.

Or la situation est crée par le testateur, futur défunt.

Les contribuables n’ont donc pas posé un acte abusif.

Cela exclut l’application de l’abus fiscal en matière de leg en duo.

Cass., 22 mai 2026 (rôle n° F.22.0113.F, www.juportal.be) :

« Il suit de la combinaison de ces dispositions (art. 18, § 2, CDE et 106 CS) que le redevable des droits de succession, qui ne réalise lui-même aucune des opérations visées à l’article 18, § 2, précité, ne commet pas un abus fiscal, lors même qu’il en est le bénéficiaire en sa qualité d’ayant cause universel ou à titre universel de l’auteur de l’opération. Dans la mesure où il est fondé sur le soutènement contraire, le moyen, en cette branche, manque en droit. »

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