Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

La nullité d’un contrat implique que les parties soient replacées dans la mesure du possible dans la situation où elles se seraient trouvées si elles n’avaient pas conclu le contrat.

Lorsqu’en exécution du contrat annulé un bien a été transféré, ce principe veut que que le bien soit restitué en nature ou que sa valeur soit payée si la restitution en nature n’est pas possible.

Fort bien, tout cela est d’une élémentaire logique. Mais comment appliquer ces principes lorsque le bien a subi une variation de valeur entre la vente et la naissance de l’obligation de restitution (étant l’annulation de cette vente).

En d’autres termes, faut-il aussi payer ou recevoir une indemnité de plus ou moins-value ?

Non, si le bien est resté en possession du débiteur de restitution, celui-ci restitue le bien sans considération de ce qu’il a augmenté ou baissé de valeur.

Pourquoi ? Parce que l’annulation suppose que le vendeur est considéré comme n’ayant jamais vendu l’immeuble et comme étant donc resté propriétaire.

Or le risque de variation économique pèse sur le propriétaire ; le vendeur étant censé resté propriétaire, il subit ou fait profit des risques.

C’est ce que rappelle un arrêt de la Cour de cassation du 13 janvier 2017 (rôle n° C.15.0226.N, www.juridat.be).

On me dira que si le vendeur était vraiment resté propriétaire, il aurait pu réaliser l’immeuble en voyant le marché commencer à baisser. Certes, assurément.

En réalité, le principe ci-dessus est tempéré par l’obligation de réparation pesant sur la partie qui a provoqué la nullité par sa faute.

Mais dans ce cas, on sort du domaine des restitutions et on entre dans celui, distinct, de la responsabilité pour acte illicite.

De nietigverklaring van de overeenkomst houdt in dat de partijen, zo mogelijk, in dezelfde toestand worden geplaatst als die waarin zij zich zouden bevinden indien zij niet hadden gecontracteerd.

Wanneer in uitvoering van de vernietigde overeenkomst goederen werden overgedragen, bestaat het herstel in de vorige toestand in beginsel in de teruggave van de goederen aan de restitutieschuldeiser en, indien de teruggave niet mogelijk is, in de betaling van de waarde van de goederen.

Indien de goederen op het ogenblik van de vernietiging nog in het vermogen van de restitutieschuldenaar aanwezig zijn, dient hij de goederen in natura terug te geven aan de restitutieschuldeiser, ongeacht een waardestijging of -daling van de goederen.

De restitutieschuldeiser wordt immers geacht eigenaar van de goederen te zijn gebleven, zodat hij de risico’s van een economische waardestijging of daling van de goederen moet dragen behoudens indien dit verschil in waarde toe te schrijven is aan het doen of laten van de restitutieschuldenaar.