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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Construction sur un immeuble acquis à l’état de terrain : comment est taxée la plus-value ?

Principe de base à l’IPP

S’il n’est pas question d’une plus-value professionnelle, ni d’une plus-value spéculative (90, 1°, CIR/92), on applique les articles 90, al. 1er, 8° et 10°, à savoir :

L’article 90, al. 1er, 8° taxe la plus-value sur les terrains revendus dans les 8 ans à 33% si la revente intervient dans les 5 ans et à 16,5% si la revente intervient entre 5 et 8 ans.

L’article 90, al, 1er, 10° taxe la plus-value sur les immeubles bâtis revendus dans les 5 ans, toujours à 16,5%.

Quid si l’acquéreur bâti sur un terrain ?

Selon l’article 91 :

« Par dérogation à l’article 90, alinéa 1er, 10°, les plus-values réalisées sur des terrains sur lesquels sont érigés des bâtiments dont la valeur vénale est inférieure à 30 % du prix de réalisation de l’ensemble, tombent dans le champ d’application de l’article 90, alinéa 1er, 8° ».

C’est ce critère des 30% de valeur qui détermine s’il s’agit d’une plus-value sur  un terrain ou sur un immeuble bâti.

Qu’en est-il si l’acquéreur bâtit dans les 5 ans mais revend dans les 8 ans ? Il y aura taxation !

L’article 90, al 1er, 10°, c), impose (à 16,5% donc) :

« les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux, sur des immeubles bâtis situés en Belgique ou sur des droits réels autres qu’un droit d’emphytéose ou de superficie ou qu’un droit immobilier similaire portant sur ces immeubles, pour autant qu’il s’agisse :

(…)

c) de biens non bâtis qui ont été acquis à titre onéreux ou par voie de donation entre vifs, sur lesquels un bâtiment a été érigé par le contribuable, dont la construction a débuté dans les cinq ans de l’acquisition du terrain à titre onéreux par le contribuable ou par le donateur et pour autant que l’ensemble ait été aliéné dans les cinq ans de la date de la première occupation ou location de l’immeuble ».

C’est une disposition dangereuse car elle rallonge le délai de taxation de manière surprenante.

Voyons des exemples :

Exemple 1 :

  • 2020 : achat du terrain,
  • 2023 : début des constructions ,
  • 2030 : première occupation,
  • 2033 : vente.

Taxation car la construction a débuté dans les 5 ans et il y a vente dans les 5 ans suivant la première occupation.

Le délai de taxation peut être très long si les travaux durent longtemps ou si la date de première occupation est tardive.

Exemple 2 :

  • 2020 : achat du terrain,
  • 2026 : début des constructions ,
  • 2030 : première occupation,
  • 2033 : vente.

Pas de taxation car la construction n’a pas débuté dans les 5 ans et ce même s’il y a vente dans les 5 ans suivant la première occupation.

Exemple 3 :

  • 2020 : achat du terrain,
  • 2023 : début des constructions,
  • 2030 : première occupation,
  • 2037 : vente.

Pas de taxation car même si la construction a débuté dans les 5 ans il n’y a pas de vente dans les 5 ans suivant la première occupation.

La photo : la Maison Saint Cyr situé square Ambiorix à Bruxelles (Gustave Strauven, 1901), commandée par le peintre bruxellois Georges Léonard de Saint Cyr. Expression presque outrancière de l’Art nouveau, elle est remarquable par ses ferronneries en entrelacs qui l’enserrent comme une végétation. La maison fut classées en 1988, heureusement car peu avant la Commission royale des monuments et sites disait « c’est une œuvre tumultueuse, dans des proportions déconcertantes, qui fait plus penser à un décor de théâtre qu’à un ensemble architectural sérieux, ordonné et logique ». Et, de fait, elle fut méprisée à l’époque de sa construction, comme exagérément théâtrale et de mauvais goût. La restauration de la maison fut conduite par l’architecte spécialisé dans la protection du patrimoine, Francis Metzger. Allez voir les visuels sur son site https://www.ma2.be/fr/projets/maison-saint-cyr-75/. C’est tout simplement saisissant.

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Bientôt moins de liberté pour les Conseillers fiscaux

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie. En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice. Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante. Cette activité n’est […]

Lire plus arrow_forward

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie.

En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice.

Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante.

Cette activité n’est nullement réservée aux avocats, contrairement à ce qui se fait en France ou en Allemagne.

Bref, n’importe quel indépendant peut poser une plaque « conseiller juridique » sur sa façade.

Parmi les conseillers juridiques, il y a nombre de conseillers fiscaux. En France, ils doivent être avocats.

En Belgique ce n’est pas le cas, et il ne sont pas davantage obligés de s’inscrire à un Ordre comme l’ITAA chez nous, qui résulte de la fusion entre l’IEC et l’IPCF.

Cela va changer.

En Belgique les entités assujetties à la loi BCFT sont en général des professions faisant l’objet d’un accès à la profession.

La Belgique doit transposer la 5ième directive blanchiment et y soumettre les conseillers fiscaux.

C’est l’objet, notamment, d’un projet de loi qui vient d’être adopté à la Commission des finances de la Chambre.

Dans la foulée, la loi impose l’enregistrement de ces professionnels à l’ITAA et interdit l’exercice de cette activité sans être inscrit à cet Institut.

La question qui se pose à présent est de avoir s’il est encore logique, et non discriminatoire, de laisser l’exercice libre du conseil juridique.

Cela leur permet de ne pas constituer une entité assujettie soumise à la loi blanchiment.

Or si les notaires et les avocats sont soumis, il n’existe aucune raison de laisser les conseillers juridiques déployer leur activité sans respecter le dispositif BCFT.

Par ailleurs, l’activité de conseiller juridique va devenir bien difficile à exercer sans jamais pouvoir aborder l’aspect fiscal des problèmes.

On trouve souvent ces professionnels dans le domaine de l’urbanisme et de l’immobilier.

Ce sont souvent d’anciens avocats ou notaires qui se sont affranchis des obligations de ces nobles fonctions.

Il est vrai que la tendance n’est plus à soumettre l’exercice d’une activités à une autorisation, depuis la directive Bolkenstein 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Les articles III.1 à III.13 du Code de droit économique réglementent très strictement les régimes d’autorisation.

Mais l’obligation d’inscription à un Ordre n’est pas à proprement parler un régime d’autorisation, cela dépend en fait des conditions d’inscription.

Et à ce sujet, nul doute que les conseillers juridiques apprécieront peu de devoir effectuer un stage, réussir les CAPAS et participer au participer au Bureau d’aide juridique.

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