Carnet de route en Droit ImmobilierQue se passe-t-il lorsque le titulaire du droit de préemption méconnu se fait subroger dans la vente ?
Seul le droit général fixe, à l’exclusion du droit proportionnel, est dû sur l’acte constatant que le preneur d’un bien rural (locataire ou fermier, ou son cessionnaire) se fait subroger dans les droits et obligations de la personne à laquelle le bien loué avait été vendu au mépris du droit de préemption du preneur qui exerce une faculté légale (Rép. R.J., E 44/19-01, R.G.E.N., 1963, n° 20600 ; F. Werdefroy, « Droits d’enregistrement, II, n° 653 et 778²).
Selon l’administration, la solution est identique en cas de vente d’un immeuble en méconnaissance du droit de préemption prévu par le Code flamand du logement.
La solution devrait aussi être identique en cas de méconnaissance d’un droit de préemption conventionnel avec la tierce complicité de l’acquéreur.
La subrogation ne donnera jamais lieu à restitution du droit proportionnel perçu sur la vente conclue en méconnaissance du droit de préemption.
A l’inverse, la subrogation ne donnera pas lieu à la perception d’un droit proportionnel complémentaire si la vente conclue en méconnaissance du droit de préemption avait bénéficié d’une réduction ou d’une exemption du droit proportionnel.
La perception initiale est donc définitive (Rép. R.J., E 44/19-02).
Cela devrait être différent en cas de subrogation de la Régie foncière ou de l’entité qu’elle représente à la suite de l’exercice du droit de préemption en région de Bruxelles-Capitale.
En effet, toute vente d’un bien situé dans un périmètre de préemption est légalement conclue sous la condition suspensive du non exercice dudit droit.
Le droit proportionnel n’est donc dû qu’au moment de l’acquisition sur exercice de droit régional de préemption (art. 16 C. enreg.).
Selon l’administration, la restitution des droits d’enregistrement n’est pas permise pour les droits payés sur la convention de vente conclue en méconnaissant le droit de préemption prévu par la loi sur le bail à ferme ou dans le Code flamand du logement en cas de subrogation légale ultérieure, même si l’acquéreur final aurait pu bénéficier lors de l’acquisition d’une réduction ou d’une exemption des droits proportionnels (Rép. R.J., E 208/08-01).
Un arrêt de la Cour d’appel de Gand, du 16 mai 2006 juge que le droit de préemption doit être considéré comme une condition résolutoire, qui est remplie par l’exercice qui en est fait. Cela ne répond pas aux conditions, d’interprétation stricte et limitative, de l’article 209, 3°, C. enreng. en sorte qu’effectivement, l’acheteur évincé par la préemption, qui aurait déjà payé les droits, ne pourrait pas en demander la restitution.